WWW.BOOK.LIB-I.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Электронные ресурсы
 

«Отчет №0020/13/21 об оценке справедливой (рыночной) стоимости административного здания, общей площадью 1 698,8 кв.м, расположенного по адресу: Россия, г. Москва, пер. Голутвинский 3-й, ...»

Отчет №0020/13/21

об оценке справедливой (рыночной) стоимости

административного здания, общей площадью

1 698,8 кв.м, расположенного по адресу: Россия,

г. Москва, пер. Голутвинский 3-й, д.10, стр.6

с правом аренды земельного участка общей

площадью 454 кв.м.

Основание для оценки: Дополнительное соглашение №21 от 22.03.2016 г.

к Договору №0020/13 от 02.08.2013 г.

Дата составления 25.03.2016 г.

Отчета:

Заказчик: ООО УК «РИК Капитал»

Д.У. ЗПИФ недвижимости «ВИКТОРИЯ»

2016 г.

Оглавление ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ №0020/13/21

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВ ОДЫ

1. СВЕДЕНИЯ ОБ ОТЧЕТЕ

1.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

1.1.1. Объект оценки

1.1.2. Цель оценки

1.1.3. Задача оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

1.1.4. Определяемый вид стоимости

1.1.5. Дата оценки (определения стоимости объекта оценки)

1.1.6. Срок проведения оценки

1.1.7. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

1.1.8. Ограничения (ограничительные условия) и пределы применения полученного результата.................. 7

1.2. СВЕДЕНИЯ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ ОЦЕНКИ

1.3. ОСНОВАНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

1.4. СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО ВИДА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ,

ОБОСНОВАНИЕ ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1.5. ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ И ПОРЯДКОВЫЙ НОМЕР ОТЧЕТА

1.6. ФОРМА ОТЧЕТА

1.7. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ

ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ

1.8. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

2. СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ (ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ,

ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ)

2.1. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

2.2. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА

2.3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ

2.4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.5. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ

НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

2.6.1. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ В 2015 ГОДУ

2.6.2. Обзор рынка офисной недвижимости. аналитический обзор рынка 2015 года

3. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

3.1. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

3.2. ИНСПЕКЦИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.3. РАСЧЕТ СПРАВЕДЛИВОЙ (РЫНОЧНОЙ) СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

3.3.1. Затратный подход

3.3.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

3.3.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

3.3.4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТА ТОВ

3.3.5.ВЫБОР МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕ НКИ

3.4. РАСЧЕТ СПРАВЕДЛИВОЙ (РЫНОЧНОЙ) СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 35

3.5. РАСЧЕТ СПРАВЕДЛИВОЙ (РЫНОЧНОЙ) СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА......... 45 3.5.1. Определение длительности прогнозного периода

3.5.2. Расчет потенциального валового дохода

3.5.3. Расчет эффективного валового дохода

3.5.4. Расчет справедливой (рыночной) стоимости недвижимого имущества в рамках доходного подхода





4. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

4.1. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

4.2. ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ

4.3. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ

5.ПРИЛОЖЕНИЯ И ФОТОМ АТЕРИАЛЫ

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Общие сведения об исследуемом объекте представлены в следующей таблице.

Таблица 1. Краткая характеристика объекта исследования Параметры исследования Характеристика Отдельно стоящее здание административного назначения, расположенное по адресу: Москва, пер.

Голутвинский 3-й, д. 10, стр.

Объект оценки 6. Общей площадью: 1 698,8 кв. м., с правом аренды земельного участка общей площадью 454 кв.м.

(далее - «Объект оценки») Тип объекта Отдельно стоящее здание (особняк) Назначение объекта Офисное Определение справедливой (рыночной) стоимости объекта оценки Цель оценки для принятия управленческих решений Дата оценки «25» марта 2016 г.

Имущественные права Собственность Обременения Не зарегистрированы

–  –  –

Расчет справедливой (рыночной) стоимости оцениваемого объекта производился в рамках сравнительного и доходного подходов. Обоснование отказа от использования затратного подхода представлено в соответствующих разделах настоящего Отчета.

–  –  –

1.1.1. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ Оценке подлежат объект недвижимости представляет собой административное здание общей площадью 1 698,8 кв.м, расположенное по адресу: Россия, г. Москва, пер.

Голутвинский 3-й, д.10, стр.6 с правом аренды земельного участка общей площадью 454 кв.м.

Характеристика объекта оценки приведена в п. 2.1 «Объект оценки» настоящего Отчета.

1.1.2. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ Целью оценки является определение справедливой (рыночной) стоимости Объекта оценки на дату оценки 25.03.2016 г. для принятия управленческих решений.

1.1.3. ЗАДАЧА ОЦЕНКИ, ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛ ЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И

СВЯЗАННЫЕ С ЭТИМ ОГРАН ИЧЕНИЯ

Результатом оценки является величина итоговой стоимости объекта оценки.

Задачей оценки является определение справедливой (рыночной) стоимости для принятия управленческих решений.

Согласно п.26 ФСО №1 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления Отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное (п.8 ФСО №1).

1.1.4. ОПРЕДЕЛЯЕМЫЙ ВИД СТОИМОСТИ

Оценке подлежит справедливой (рыночной) стоимости.

«Справедливая стоимость – цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в условиях операции, осуществляемой на организованном рынке, между участниками рынка на дату оценки»1.

1.1.5. ДАТА ОЦЕНКИ (ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТ И ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ) Датой определения стоимости объекта оценки является 25.03.2016 г. Все расчеты выполнены на дату определения стоимости.

1.1.6. СРОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ Работы по определению справедливой (рыночной) стоимости объекта проводились в период с 22.03.2016 г. по 25.03.2016 г.

МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»

1.1.7. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ

1. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

2. В рамках настоящего Отчета Оценщик не приводил обзорные материалы (планы, чертежи и т. п.) по объекту оценки. Документы, использованные Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики Объекта оценки, а также использованные при проведении оценки объекта оценки данные содержатся в архиве Оценщика.

3. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

4. Сведения, полученные оценщиками и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными.

Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.

5. Приведенные в Отчете факты, на основании которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны Оценщиком с наибольшей степенью использования их знаний и умений и являются, на взгляд Оценщика, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

6. В случаях привлечения специалистов (экспертов) по отдельным вопросам для проведения оценки, в соответствующих разделах Отчета указана их квалификация, степень участия в проведении оценки, а также обоснована необходимость их привлечения. В данных случаях в Отчете об оценке проведен анализ экспертного мнения используемого в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

ОГРАНИЧЕНИЯ УСЛОВИЯ) И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ

1.1.8. (ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ

ПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТА ТА

1. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

2. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях и задачах.

3. Ни Заказчик, ни оценщики не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

4. Мнение оценщиков относительно стоимости объекта действительно только на дату определения стоимости объекта оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на справедливую (рыночную) стоимость объекта.

5. Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.

6. Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

7. Вознаграждение оценщиков не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими лицами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.

8. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.

10. Оценка выполнена в предположении отсутствия каких-либо обременений оцениваемых прав.

Прочие ограничения указаны по тексту настоящего Отчета

1.2. СВЕДЕНИЯ ИСПОЛНИТЕЛЕ ОБ ОЦЕНКИ

–  –  –

1.3. ОСНОВАНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ Основанием для проведения оценки является Дополнительное соглашение №21 на проведение оценки справедливой (рыночной) стоимости от 22.03.2016 г. к Долгосрочному договору №0020/13 об оказании консультационных услуг по оценке справедливой (рыночной) стоимости имущества, составляющего Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ВИКТОРИЯ» под управлением ООО УК «РИК Капитал» от 02.08.2013 г., заключенное между ООО «ЭнПиВи Консалтинг» в лице Генерального директора Борисычева Р.Г., действующего на основании Устава, с одной стороны, и Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «РИК Капитал» (ООО УК «РИК Капитал») («Д.У.»), имеющим Лицензию Федеральной службы по финансовым рынкам № 21-000-1-00825 от 22.09.2011 г., на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, (далее именуется - Управляющий Фондом), в лице Генерального директора Стручкова В.В., действующего на основании Устава, с другой стороны.

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО ВИДА

1.4.

СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ОБОСНОВАНИЕ ИХ ИСПОЛ ЬЗОВАНИЯ ПРИ

ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБ ЪЕКТА ОЦЕНКИ

Настоящая работа выполнена в соответствии с документами, регламентирующими практику профессиональной оценки.

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256;

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255;

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254;

4. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611;

5. Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Использование перечисленных стандартов вызвано обязательностью их применения при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации, что установлено законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.

1.5. ДАТА ОТЧЕТА

СОСТАВЛЕНИЯ И ПОРЯДКОВЫЙ НОМЕР

В системе нумерации Оценщика настоящий Отчет имеет номер 0020/13/21. Датой составления Отчета является 25.03.2016 г.

1.6. ФОРМА ОТЧЕТА Отчет составлен в форме, соответствующей требованиям Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., Федеральных стандартов оценки (ФСО №1, №2, №3, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №№256, 255, 254 соответственно, ФСО №7 утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, а также в соответствии с Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»).

1.7. ПЕРЕЧЕНЬИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕН ИЯ

Ниже представлен перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных. Результаты анализа достаточности и достоверности данной информации представлены в тексте настоящего Отчета.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В ходе проведения работ по оценке, оценщикам были предоставлены копии документов и информация, представленные в Приложении к настоящему Отчету, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. Основными источниками информации являлись:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 31 декабря 2010 г.;

Выписка из технического паспорта на здание (строение), выданная Центральным ТБТИ г. Москвы по состоянию на 18 июля 2003 г.;

Справка БТИ о состоянии здания / помещения, выданная Центральным ТБТИ по состоянию на 08 апреля 2002 г.;

Экспликация, выданная Центральным ТБТИ г. Москвы по состоянию на последнее обследование от 18 июля 2003 г.;

Поэтажный план, выданный Центральным ТБТИ г. Москвы от 01 сентября 2003г.;

Письмо Департамента Земельных Ресурсов г. Москвы №101 от 14.03.2012 г.;

Дополнительное соглашение №М-01-016227/3 от 02.04.2008г. к договору аренды земельного участка от 06.04.2000г. №М-01-016227.

ПЕРЕЧЕНЬ ИСТОЧНИКОВ ВНЕШНЕЙ ИНФОРМАЦИИ

Официальный сайт Банка России (www.cbr.ru);

«Бюллетень банковской статистики» №7 (242), 2013 г. (Источник: Центральный банк Российской Федерации, http://www.cbr.ru/);

«Мониторинг об итогах социально-экономического развития РФ в первом полугодии 2013 г.» (Источник: Минэкономразвития России, http://www.economy.gov.ru/);

«Сценарные условия, основные параметры прогноза социально-экономического развития Российской Федерации и предельные уровни цен (тарифов) на услуги компаний инфраструктурного сектора на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов» (http://www.economy.gov.ru/);

«Прогноз долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 г. (Источник: Минэкономразвития России, http://www.economy.gov.ru/);

консенсус-прогноз Центра развития Госуниверситета – Высшая школа экономики (на 2013-2019 гг. от 20 апреля – 17 мая 2013 г) (Источник: http://www.hse.ru/);

прогноз «Sberbank CIB», представленный в обзоре «Экономика России.

Ежемесячный обзор. Февраль 2013» от 06.02.2013 г. (Источник: «Sberbank CIB», http://www.sberbankcib. ru/);

прогнозы Института народнохозяйственного прогнозирования РАН (источник:

Выпуск №25 от 28.05.2013 г., http://www.ecfor.ru/);

«Russian economy: trends and prospects», сентябрь 2012 г. (Источник: Институт экономики переходного периода, http://www.iet.ru/);

«Экономическое развитие России. Сентябрь 2013» (Источник: Институт экономики переходного периода, http://www.ieр.ru/).

Коммерческая информация компаний (прайс-листы, коммерческие предложения);

Другие вспомогательные источники, указанные по тексту настоящего Отчета.

В процессе проведения оценки в целях исключения возможных ошибок оценщики осуществляли поиск и анализ максимально возможного количества информации. В случаях несовпадения информации предпочтение отдавалось более авторитетному источнику, либо данным, полученным в результате статистического анализа.

ПЕРЕЧЕНЬ НОРМАТИВНЫХ АКТОВ

1. Гражданский кодекс РФ (часть I от 30.11.1994 г. №51-ФЗ, часть II от 26.01.1996 г.

№14-ФЗ, часть III от 26.11.2001 г. №146-ФЗ) в посл. ред.;

2. Налоговый кодекс РФ (часть I от 31.07.1998 г. №146-ФЗ, часть II от 05.08.2000 г.

№117-ФЗ) в посл. ред.;

3. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. в посл. ред.;

4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256;

5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255;

6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254;

7. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611;

8. Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Перечисленный перечень использованных при проведении оценки данных не содержит сведений о методической литературе, объем которой может исчисляться десятками позиций.

Прочие источники информации, используемые в настоящем Отчете, указаны по тексту Отчета.

1.8. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

В соответствии со стандартами оценки применяются следующие общие понятия оценки:

Объект недвижимости – объект, который связан с землей так, что его перемещение без соразмерного ущерба его назначению невозможно.

Объектами недвижимости являются:

- земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;

- здания, сооружения, имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения;

- леса, многолетние насаждения и др.

Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объект-аналог объекта оценки – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

2. Сведения об объекте оценки (точное описание объекта оценки, информация, идентифицирующая объект оценки)

2.1. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

–  –  –

2.2. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА В рамках настоящего Отчета оценивается право общей долевой собственности на нежилое здание.

Общая долевая собственность — это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.

Для целей настоящего Отчета об оценке право общей долевой собственности на оцениваемый объект предполагается полностью соответствующим требованиям законодательства. Однако оценщики не осуществляют детальное описание правового состояния оцениваемого имущества и вопросов, подразумевающих обсуждение юридических аспектов прав собственности на него.

Оцениваемое здание принадлежит владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «ВИКТОРИЯ».

2.3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМ ЫХ ПРАВ В рамках настоящего Отчета под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора.

При подготовке Отчета об оценке обременение прав на оцениваемое имущество исследуется с точки зрения того, как может повлиять наличие обременения на экономические интересы существующего владельца или арендатора имущества и ожидания предполагаемого инвестора.

В процессе анализа предоставленных документов, оценщиками было выявлено наличие обременений права собственности на оцениваемые объекты недвижимости. Таким образом, обременением оцениваемых прав является доверительное управление.

2.4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика в отношении эффективного использования собственности исходя из анализа состояния рынка.

Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает выбор такого использования из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых и юридически допустимых вариантов, при котором достигается максимально возможная доходность.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки обычно проводится в два этапа: анализ наиболее эффективного использования земельного участка, как свободного от улучшений, анализ наиболее эффективного использования земельного участка, с существующими улучшениями.

Если земельный участок свободен от улучшений, то в рамках анализа необходимо выявить, строительство какого объекта недвижимости на данном земельном участке принесет максимальную выгоду владельцу с учетом всех сопутствующих затрат на реализацию проекта.

Если земельный участок уже застроен, то вариантами наиболее эффективного использования объекта недвижимости могут быть: ремонт, модернизация или реконструкция. Текущее использование объекта недвижимости будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земельного участка с существующими на нем улучшениями не превысит совокупную стоимость земельного участка при данном варианте использования за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений.

Дальнейший анализ наиболее эффективного использования проводится с учетом выполнения следующих критериев:

Законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах, земельным и природоохранным законодательством.

Физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость – рассмотрение того, какие физически осуществимые и разрешенные законом виды использования являются доходными.

Максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых видов использования будет приносить максимальный чистый доход, и, соответственно, обеспечит максимальную текущую стоимость оцениваемого объекта.

При определении справедливой (рыночной) стоимости объекта недвижимости принцип НЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости.

Учитывая тенденции рынка и месторасположение объекта оценки, определение справедливой (рыночной) стоимости недвижимого имущества производится в соответствии с существующим в настоящее время вариантом использования, предполагающим сохранение текущего технического состояния, правового статуса и функционального назначения оцениваемого объекта. В настоящее время по сведениям Оценщика не существует какихлибо разрабатываемых или утвержденных проектов и ТЭО реконструкции данного объекта.

Таким образом, в качестве наиболее эффективного использования для объекта оценки принято его использование в соответствии с текущим использованием в качестве административного назначения.

2.5. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки расположен на территории Центрального Административного Округа, на территории района «Якиманка» по адресу: Россия, г. Москва, пер. Голутвинский 3-й, д.10, стр.6.

Расположение Объекта оценки на карте Москвы

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ2

Центральный административный округ — один из 10 административных округов города

Москвы, расположен в центре города и включает в себя 10 районов. В состав ЦАО входят:

Арбат, Басманный, Замоскворечье, Красносельский, Мещанский, Пресненский, Таганский, Тверской, Хамовники, Якиманка, Китай город (особый статус). В округе расположено много театров, почти все московские вокзалы, большинство министерств Российской Федерации, а также Кремль, Дом правительства РФ, Государственная дума, Совет Федерации.

Значительную часть территории округа занимают различные офисные здания.

Источник информации: http://www.moscow.ru/ru/government/capital_russia/territorial_authorities/cao/ Границы округа почти совпадают с городской чертой города до 1912 года (за исключением районов: «Сокольники», входящего в состав Восточного административного округа, и «Дорогомилово», входящего в состав Западного административного округа).

Округ занимает территорию 66.2 км2 (6,1% площади г. Москва). Общая численность жителей Центрального округа составляет порядка 701 тысячи человек (6,5% населения г. Москвы).

По насыщенности организациями и учреждениями ЦАО занимает первое место среди других округов Москвы. Впрочем, статус центра обязывает округ быть первым среди равных по многим направлениям. В ЦАО разместилась наибольшая часть государственных административных учреждений, посольств, министерств и ведомств, основная масса объектов инфраструктуры для ведения бизнеса, офисы крупнейших мировых и российских компаний. ЦАО — центр транспортных коммуникаций столицы. На его территории располагается 6 из 9 московских железнодорожных вокзалов (Белорусский, Казанский, Курский, Ленинградский, Павелецкий и Ярославский). Согласно статистике, на 1000 человек, проживающих в ЦАО, приходится свыше 100 предприятий малого бизнеса.

Промышленность. В Центральном административном округе идет активный процесс вывода промышленных предприятий за черту города в части массового производства. А Высвобождающиеся здания, которые в большинстве своем являются историческими памятниками, обновляются, реконструируются и обретают новое предназначение в виде офисных и культурных центров. Так, в здании фабрики «Красный Октябрь» теперь размещается Музей истории какао и шоколада. То же самое касается «Трехгорной мануфактуры» на Красной Пресне: административно-деловой центр, экспериментальное производство и дизайнерский цех таких предприятий остаются на историческом месте.

Потребительский рынок и услуги. Численность зарегистрированных в ЦАО г. Москвы предприятий и организаций на порядок выше, чем в других округах. К примеру, на территории округа действует более 81 тыс. малых предприятий, на которых задействовано свыше 740 тысяч человек. Условия, созданные в округе префектурой и районными управами, стимулируют развитие предприятий торговли и общественного питания. Здесь сосредоточено 40% торговых предприятий, 60% ресторанов и кафе столицы. Наиболее известными торговыми галереями являются ГУМ, ЦУМ, бутики Третьяковского проезда, улицы Петровки.

Культура и спорт. Центральный округ, фактически повторяя своими границами исторический центр Москвы, являет собой средоточие исторических и культурных ценностей столицы и страны. На его территории расположены такие особо ценные объекты национального наследия России, как Московский Кремль, Государственный Академический Большой театр России, Государственный Академический Малый театр, Московская Государственная консерватория имени П. И. Чайковского, Российская Государственная библиотека, Российская академия художеств, Московский государственный университет имени М. В. Ломоносова (старое здание), Государственный Исторический музей, Государственный музей изобразительных искусств имени А. С. Пушкина, Всероссийское музейное объединение «Государственная Третьяковская галерея» и многие другие. В территориальных границах округа находится около 1500 организаций культуры государственных, общественных, частных, что составляет почти 45% от их общего количества в Москве.

На территории ЦАО находится 237 культовых учреждений различных религиозных конфессий (в т. ч. и домовых храмов), а также 8 монастырей (из 10 действующих в Москве).

На территории округа находится более 350 учебных учреждений, в т. ч. 160 детских садов и 127 средних школ.

РАЙОН «ЯКИМАНКА»

Переулок Голутвинский проходит непосредственно в центре района Якиманка. Объект оценки расположен на территории района Якиманка.

Район Якиманка является составной частью Центрального административного округа.

Площадь района 438 гектаров. Плотная включенность в систему общегородских связей: 58 улиц, важнейшие городские магистрали - Садовое Кольцо, Ленинский проспект; 2 станции метро («Полянка», «Октябрьская»).

Население 34 тыс. человек. В районе действует программа комплексного социально экономического развития, решаются проблемы сноса и реконструкции ветхого жилья, благоустройства территории, ведется точечное строительство новых жилых и административных зданий. Яркая историко-культурная и градостроительная специфика.

Множество памятников архитектуры и истории: 15 храмов, Марфо Мариинская обитель, Палаты Кириллова, Третьяковская галерея, Дом художника. Особый памятник советской эпохи «Дом на набережной» (Дом правительства, сооружен в 1932 -33 годах) с примыкающим к нему старейшим московским кинотеатром «Ударник», ЦПКиО им.

Горького, Нескучный сад.

Локальное местоположение Объект оценки расположен на огороженной территории, фасадом здания уходит в глубь Голутвинского 3-го пер., есть парковка на 7 м. – мест.

Пешеходная доступность Для офисных зданий пешеходная доступность оценивается, как правило, от ближайших станций метро. Объект оценки расположен на расстоянии 5 минутной пешеходной доступности от станции метро «Полянка». В среднем удаленность от станции метро не влияет на привлекательность здания для потенциальных арендаторов, если до здания можно дойти пешком за 5, максимум за 10 минут. В данном случае удаленность Объекта от ближайшей станции метро полностью удовлетворяет вышеуказанному диапазону и может быть охарактеризована как отличная.

Транспортная доступность Наземный общественный и личный автотранспорт Сравнительно недалеко от Объекта расположена остановка общественного транспорта на широкой многополосной улице Якиманка Б., по которой проходят троллейбусные маршруты. В связи с тем, что в «час пик», когда народ спешит на работу или уходит домой, загруженность дорог оценивается как высокая и вероятны ситуации парализующие движение наземный общественный транспорта. Это происходит из-за того, что частные автовладельцы останавливаются вдоль улицы тем самым, перекрывая полосу движения для основного вида наземного общественного транспорта. Таким образом, транспортную доступность Объекта наземным транспортом можно охарактеризована как удовлетворительную, а личным автотранспортом – хорошую.

Визуализация Визуальная доступность Объекта офисной недвижимости является важной его характеристикой. Для ряда компаний – арендаторов важной является возможность размещения на здании вывесок с названием своей компании таким образом, чтобы они хорошо просматривались с разных точек города. Для таких компаний отсутствие визуализации может отрицательно повлиять на принятие решения в отношении аренды помещений.

Объект оценки имеет отличную визуализацию со стороны Голутвинского пер. Однако, голутвинский переулок не является активной городской магистралью. Таким образом, визуализацию Объекта можно оценить как хорошую.

2.6. АНАЛИЗРЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИ Х ВНЕШНИХ

ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО

ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

2.6.1. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В 2015 ГОДУ 3 Предварительные данные за декабрь показали практически остановку спада экономической активности (после незначительного снижения в ноябре текущего года).

По оценке Минэкономразвития России, индекс ВВП с исключением сезонности составил 0,0% (уточнение оценки связано с публикацией Росстатом данных по объему оптовой торговли) к предыдущему месяцу против -0,2 в ноябре. Положительную динамику с сезонной корректировкой показали такие индикаторы как добыча полезных ископаемых, сельское хозяйство, строительство.

Одновременно отмечается замедление спада обрабатывающих производств, розничной торговли и платных услуг населению. По итогам 2015 года, по первой оценке Росстата, ВВП снизился на 3,7% к предыдущему году. В декабре, по оценке Минэкономразвития России, снижение составило 3,5% в годовой оценке.

В промышленном производстве в целом с исключением сезонной и календарной составляющих в декабре сокращение замедлилось до -0,1% против -0,7% в ноябре. В добыче полезных ископаемых восстановился рост (октябрь – 0,3%, ноябрь - -0,4%, декабрь - 0,2%).

Сокращение производства и распределения электроэнергии, газа и воды в декабре усилилось (октябрь - 0,1%, ноябрь – -0,1%, декабрь - -1,2%). В то же время в обрабатывающих производствах в декабре сокращение замедлилось до -0,1% против -0,4% в ноябре.

В отраслях инвестиционного спроса восстановился рост в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов, в производстве машин и оборудования; рост Источник информации: http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/89ba6e06-f753-4239-b9b5df1e5ef2b/Мониторинг+январь-ноябрь+2015.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=89ba6e06-f753-4239-b9b5df1e5ef2b продолжился в производстве транспортных средств и оборудования, и сократилось производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования.

В сырьевых экспортно-ориентированных секторах восстановился рост в обработке древесины и производстве изделий из дерева, в целлюлозно-бумажном производстве;

издательской и полиграфической деятельности, в производстве резиновых и пластмассовых изделий; продолжился рост в производстве кокса и нефтепродуктов; сокращение продолжилось в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий, в химическом производстве.

В потребительских отраслях продолжилось сокращение производства пищевых продуктов, включая напитки, и табака, текстильного и швейного производства;

восстановился рост в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви.

Спад инвестиций в основной капитал продолжился. В декабре снижение сезонно очищенной динамики составило, по оценке Минэкономразвития России, 1,3% (в октябре – снижение на 0,3%, в ноябре – на 1,1%). Годовые темпы снижения инвестиций замедлились до 8,1% против 6,5% в ноябре.

По виду деятельности «Строительство», по оценке Минэкономразвития России, второй месяц отмечается положительная динамика с исключением сезонного фактора, однако с существенным замедлением в декабре до 0,1% с 0,8% в ноябре.

Производство продукции сельского хозяйства с исключением сезонности после спада в ноябре в декабре вновь вернулось в положительную область, прирост составил 0,7 процента.

4 Снижение оборота розничной торговли с учетом сезонной корректировки в декабре, по оценке Минэкономразвития России, продолжилось, но темпы снижения замедлились до с -0,8% в ноябре. Снижение платных услуг населению в декабре также несколько замедлилось - до -0,5% против снижения на 0,7% в ноябре.

Уровень безработицы (с исключением сезонного фактора) в декабре составил 5,8% от экономически активного населения, как и в предыдущем месяце. Снижение реальной заработной платы с исключением сезонного фактора в декабре, по предварительным данным, ускорилось до -0,9% после стабилизации в ноябре.

Реальные располагаемые доходы в декабре вновь вернулись в область положительных значений. Прирост составил 1,9% к предыдущему месяцу с учетом сезонной корректировки (в ноябре - -1,3%). Экспорт товаров в 2015 г., по оценке, составил 339,6 млрд. долл. США (падение на 31,8 % к 2014 году).

Импорт товаров в 2015 году, по оценке, составил 194,0 млрд. долл. США (снижение на 37,0 % к 2014 году). Положительное сальдо торгового баланса в 2015 году, по оценке, составило 145,6 млрд. долл. США, относительно 2014 года снизилось на 23,3 процента.

По данным Росстата, инфляция в декабре 2015 г. составила 0,8%, с начала года – 12,9%, в среднем за год к предыдущему году – 15,5% (в 2014 г.: с начала месяца – 2,6%, с начала года – 11,4%, в среднем за год к предыдущему году – 7,8%).

Таблица 4. Расчет весовых Основные показатели развития экономики (в %к соответствующему периоду предыдущего года) Наименование показателя 2014 2015 январь- ноябрь дек.

январьдек.

дек. дек ВВП1) 102,4 101,3 100,5 99,5 100,6 Индекс потребительских цен, на конец периода2) 100,6 105,9 100,8 101,3 108,5 3) Индекс промышленного производства 102,8 100,4 102,9 99,6 101,5 Обрабатывающие производства4) 104,8 100,4 103,6 97,0 101,9 Индекс производства продукции сельского 110,3 106,0 87,6 97,9 103,3 хозяйства Инвестиции в основной капитал 100,4 99,6 97,15) 95,25) 97,25)

–  –  –

1 Оценка.

2 Сентябрь и октябрь - в % к предыдущему месяцу, январь-октябрь - в % к декабрю предыдущего года.

3 Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды". С учетом поправки на неформальную деятельность.

4 С учетом поправки на неформальную деятельность.

5 Оценка Росстата.

6 Предварительные данные.

В декабре 2015 г., в рамках развития системы национальных счетов (СНС), Росстатом пересмотрены показатели ВВП за период с 2011 по 2014 год. Росстат завершил внедрение в статистический учет методологических положений СНС-93 и начал поэтапный переход на методологию СНС-2008.

Номинальный объем произведенного ВВП по сравнению с предыдущей оценкой вырос в 2011 году на 6,7% и составил 59698 млрд. руб., в 2012 году – увеличился на 7,6% и составил 66927 млрд. руб., в 2013 году – вырос в номинале на 7,4% и составил 71055 млрд. руб., в 2014 году – увеличился на 9,1% до 77893 млрд. рублей. Динамика ВВП после пересмотра увеличилась на 0,1 п. пункта в 2012 и 2014 годах, составив 3,5% и 0,7% соответственно.

В декабре 2015 г. Росстат уточнил данные по инвестициям в основной капитал за 2014 г.

на основании годовых отчетов и окончательных расчетов объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами, а также динамику инвестиций в 2015 году к уточненной базе. По уточненным данным, в декабре 2015 г. снижение инвестиционной активности в российской экономике ускорилось и составило 8,1% (в предыдущем месяце было 6,5%). В результате номинальный объем инвестиций в основной капитал, по оценке Росстата, за январь-декабрь 2015 г. составил 14 555,9 млрд. рублей, а физический объем по сравнению с соответствующим периодом 2014 года снизился на 8,4% (в январе-ноябре снижение составило 8,5%). Во внутригодовой динамике наибольшее сокращение было зафиксировано в III квартале (на 13,0%).

Годовые темпы сокращения реальной заработной платы работников организаций в декабре составили 10%, что меньше показателей за ноябрь (10,4%). В целом за январь– декабрь 2015 г. реальная заработная плата сократилась на 9,5% к соответствующему периоду 2014 года. Снижение реальных располагаемых доходов в декабре 2015 г. составило 0,7 процента. Существенное замедление сокращения объясняется в основном низкой базой декабря 2014 года. В целом за 2015 год реальные располагаемые доходы населения снизились на 4,0% по сравнению с 2014 годом.

По итогам 2015 года, потребительская инфляция составила 12,9% после того, как в 2014 году цены выросли на 11,4 процента. За последние два года инфляция усилилась вдвое – в 2011 – 2013 годах средний прирост за год составлял 6,4 процента. Главным фактором такого усиления инфляции стала значительная девальвация рубля, резко усилившаяся с конца 2014 г. и продолжившаяся в 2015 году.

Первая волна девальвации рубля с ноября 2014 г. по февраль 2015 г., сопровождавшаяся высокой волатильностью и ростом инфляционных ожиданий, привела к скачку цен в конце 2014 г. и особенно в начале 2015 года. В результате к марту достигла пика годовая инфляция (16,9%) и рост цен на продовольственные товары – 23 процента.

Рост цен на продукты одновременно усиливало введение эмбарго на импорт продовольственных товаров с августа 2014 г., приведшее к более существенному ослаблению конкуренции, разбалансированности рынков и росту издержек в связи с переориентацией на новых поставщиков.

Цены в других сегментах потребительского рынка росли более умеренно ввиду неопределенности ожиданий со стороны спроса и при наличии запасов, закупленных по более низким ценам. К июню инфляция замедлилась до 15,3% г/г, на что повлияло 30процентное укрепление рубля и постепенное насыщение рынка, особенно сезонной продукцией. Вместе с тем заметного снижения цен на большинство товаров в этот период практически не наблюдалось.

В июле инфляция вновь повысилась до 15,6% в результате очередной индексации коммунальных и жилищных тарифов. Вторая волна девальвации, возобновившаяся с июня, сказалась значительно слабее на усилении инфляции и в основном пришлась на III квартал 2015 г. – к августу инфляция ускорилась до 15,8% г/г.

Девальвация в этот период отразилась на росте цен на сильно импортозависимые услуги и непродовольственные товары. Вследствие высокой базы прошлого года с сентября инфляция стала замедляться. В последние три месяца 2015 г. на инфляцию стало оказывать более сильное сдерживающее влияние падение платежеспособного спроса населения, несмотря на возобновившуюся девальвацию и высокие ожидания ее усиления темпы инфляции стабилизировались. Инфляция в декабре сохранилась на уровне ноября и составила 0,8 процента.

2.6.2. ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР РЫНКА 2015 ГОДА

Общий объем офисных помещений Москвы по итогам 2015 года насчитывает 16,7 млн кв.м. По данным компании Colliers International в течение года было введено 715 000 кв.м, что говорит о двукратном снижении темпов прироста предложения по сравнению с 2014 годом, когда на рынок вышло свыше 1,4 млн кв.м. В то же время данный результат не намного отличается от предыдущих лет. Так, относительно 2013 года снижение объемов годового ввода площадей оказалось менее выраженным — в пределах 20% (2013г. — 0,9 млн кв.м).

В IV квартале 2015 года рынок офисов Москвы пополнился 256 600 кв.м качественных офисных площадей. Такой результат стал наибольшим за прошедший год, в два раза превысив показатели I и II кварталов и на 6% — объем ввода за III квартал 2015 года.

Структура бизнес-центров по классам сохранила распределение 2014 года. Наибольшую долю офисов формирует класс В+ — 48%, в то время как 29% и 23% приходится на классы В и А соответственно.

С точки зрения удалённости от центра города наибольшая доля нового предложения — 44% (или 317 000 кв.м) — обеспечена офисными помещениями, реализованными в районах между Садовым и ТТК, включая зону ММДЦ «Москва-Сити».

Такая доля была обеспечена вводом офисных помещений в составе БЦ «Оружейный», Башни «Эволюция», БЦ «Симонов Плаза» и других. Около 30% (или 204 000 кв.м) от совокупного годового объема нового предложения пришлось на условную кольцевую зону Источник информации: http://zdanie.info/2393/2420/news/6458 между Четвертым транспортным кольцом и МКАД за счет появления БЦ Neo Geo на югозападе столицы.

Тенденция децентрализованного распределения нового предложения сохранится и в 2016 году — на сегодняшний день количество строительных площадок в границах Садового кольца крайне незначительное.

Наиболее активно будут застраиваться районы за пределами ЦДР (Центральный деловой район) в юго-западном направлении (более 100 000 кв.м), ММДЦ «Москва-Сити» (220 000 кв.м), а также бывшие промышленные территории, сосредоточенные преимущественно за пределами ТТК. Последнее, впрочем, можно назвать резервным фондом офисного рынка, так как окончательное завершение таких проектов ожидается в более долгосрочной перспективе.

Спрос на офисы в Москве В течение 2015 года на рынке офисной недвижимости наблюдалась отрицательная динамика показателей спроса. Общий объем арендованных и купленных площадей в IV квартале 2015 года составил 200 000 кв.м — минимальный квартальный показатель за весь год. Годовой объем сделок оценивается в 960 000 кв.м, что на 12% ниже, чем в 2014 году.

Спрос на офисы в Москве, по районам

Избыточное предложение офисов на фоне падения макроэкономических показателей побудило многих собственников пересматривать арендные условия и ставки, что частично реанимировало спрос на новые помещения. Вместе с тем активность арендаторов в течение 2015 г. в основном предопределялась пересмотром текущих договоров аренды. Доля сделок продления и переподписания в совокупном объеме заключенных транзакций за год увеличилась вдвое — с 14% до 33%.

В краткосрочной перспективе доля сделок такого типа будет снижаться, так как большинство арендаторов уже пересмотрели свои условия аренды минимум на 2-3 года.

В последнем квартале 2015 года было закрыто несколько новых крупных арендных сделок: компания «Связной» арендовала 11 500 кв.м в БЦ «Симонов Плаза», АИЖК — 5 400 кв.м в БЦ «Воздвиженка Центр», кроме этого, были заключены две пятитысячные сделки по аренде офисов в зоне ММДЦ «Москва-Сити».

Это позволило среднему размеру арендуемого блока сохраниться на прошлогоднем уровне — 1 730 кв.м.

Существенно сократились количество и доля сделок по приобретению офисов в собственность: с 24% в 2014 году до 8% в 2015 году. Средняя площадь приобретаемого помещения составила по итогам 2015 года 678 кв.м (в 2014 г. — 761 кв.м).

Наибольший объем арендованных и купленных площадей в 2015 году, как и годом ранее, сконцентрирован в ЦДР, где заключено свыше 25% сделок от общего годового объема. Наличие качественных офисных площадей в этом районе в сочетании с привлекательными коммерческими условиями может возобновить интерес компаний к офисам в ЦДР и способствовать обратной миграции арендаторов к центру города.

Следующие по востребованности офисные помещения расположены в бизнес-центрах на западе столицы (13%) и на юго-западе (8%).

Динамика объема сделок с офисами в Москве (млн кв.м)

Некоторые изменения коснулись внутренней структуры спроса на офисы в Москве: доля компаний сферы добычи и распределения ресурсов, которые традиционно входили в тройку лидеров по объему транзакций, снизилась за 2015 г. с 23% до 5%. Самый большой объем спроса на аренду офисных помещений был предъявлен компаниями секторов «Обрабатывающая промышленность» и «Профессиональные услуги»: на них пришлось 24% и 16% всех реализованных площадей соответственно.

Торговые компании и компании, задействованные в сфере «ИТ и телекоммуникаций», сформировали по 9% в совокупном объеме спроса, что в целом соответствует распределению 2014 года.

Примечательно появление государственных и некоммерческих организаций в структуре сделок: ранее на них приходилось не более 1%, тогда как в 2015 году их доля выросла до 10%.

Размер вакантных офисных помещений в Москве Общий объем свободного предложения насчитывает 2,4 млн кв.м, что соответствует уровню вакантности в 13,9%. Значительная часть объектов, вышедших на рынок в 2015 году, к моменту ввода оказалась частично реализована — средний уровень вакантности введенных объектов составил 40%. Кроме того, годовой объем ввода приблизился к минимальному значению за десятилетний период, что во многом повлияло на сохранение баланса спроса и предложения в сторону превышения первого показателя. Годовое снижение доли свободных помещений по рынку составило 0,3 п.п. — с 14,2% до 13,9%.

Объем офисов в Москве и вакантные площади

Наибольшая доля свободных помещений наблюдается в офисных зданиях класса А, где показатель составил 25,3%. Доля свободных помещений в офисах сегмента В снизилась до 10,5% (при этом в зданиях класса В+ она равна 12,3%, а в офисах класса В- 7,6%).

Большой объем свободных помещений в абсолютном выражении сохраняется в ЦДР, но относительный показатель является самым низким (7%). Наибольшее количество квадратных метров предлагается на западном направлении, где доля незанятых площадей одна из самых высоких в Москве — 29%.

Распределение новых офисных объектов по районам Москвы (тыс.кв.м)

Самый высокий уровень вакантности (31%) по-прежнему в офисах ММДЦ «МоскваСити», однако на протяжении года здесь наблюдался сравнительно активный спрос, за счет этого уровень свободного предложения снизился (43% — в 2014 г.). За пределами сформировавшихся зон деловой активности наибольшая доля свободных площадей сохраняется на юго-западном направлении (30%).

Ставки аренды на офисы в Москве В 2015 году снижение запрашиваемых ставок аренды достигло максимальных исторических значений. За 2015 год средняя приведенная ставка аренды в долларах США упала в классе А на 36%, в классе В — на 40%. К концу года средний уровень запрашиваемой приведенной стоимости аренды для офиса класса А составил 410 долларов за кв.м в год, для помещения класса В — 210 долларов за кв.м в год.

Девальвация рубля и валютные колебания оказали серьезное влияние на рынок офисной недвижимости с точки зрения формирования коммерческих условий. Многие собственники переключились с долларовых ставок аренды на рублевые.

Так, к концу года в классе «А» 45% предложений стали экспонироваться по рублевым ставкам, в классе «В+» доля рублевых запрашиваемых ставок составила 83%. Стоит также отметить, что порядка 85-90% собственников, предлагающих помещения за доллары, готовы фиксировать валютный коридор по внутреннему курсу минимум на 1-2 года.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды офисов класса А, номинированная в рублях, снизилась за 2015 год на 7% и составила 28 000 рублей за кв.м в год, для класса В ставка аренды снизилась на 25% — до 14 500 рублей за кв.м в год.

В значительной степени претерпели изменения и дополнительные коммерческие условия. Это коснулось не только арендных каникул, которые увеличились минимум до 6 месяцев, но и уровня индексации, зафиксировавшейся на уровне 8-10%, что ниже официальной рублевой инфляции.

Появилось нововведение: в договоре прописывают возможность пересмотра ставки аренды через 2-3 года и возможность расторгнуть договор, в случае если не удается достичь взаимовыгодного уровня ставки. Длительность самих договоров перестала оказывать влияние на размер ставки аренды, а собственники зачастую сами были заинтересованы в краткосрочных договорах.

Вариативность средневзвешенной ставки аренды в большинстве случаев имеет прямо пропорциональную связь с колебаниями курса национальной валюты. В связи с тем, что на рынке рублевые ставки формируют большую часть предложения, размер приведенной стоимости аренды в долларах существенно снизился именно вслед за падением курса рубля.

При этом запрашиваемая базовая ставка, номинированная в долларах, за год снизилась лишь на 3% в классе А и на 8% в классе В.

Динамика приведенной базовой ставки аренды офисов класса «А»

Динамика приведенной базовой ставки аренды офисов класса «В»

Цены продаж офисной недвижимости Москвы

Сегмент продаж офисной недвижимости в 2015 году значительно переформатировался:

цены в подавляющем числе объектов перешли в рублевое выражение, а период заключения сделок существенно увеличился. Собственники скорректировали запрашиваемые цены в рублевом выражении незначительно (в пределах 5%), но при этом реальные сделки заключались с существенным дисконтом от заявленных рублевых цен. В бизнес-центрах класса А средняя по рынку цена продажи московских офисов к концу 2015 года составила 275 000 рублей за кв.м, в комплексах класса «В+» и «В-» средние цены варьируются в диапазоне 120 000 - 160 000 рублей за кв.м. В качественных офисах, расположенных в центре города, помещения предлагаются в среднем по 315 000 рублей за кв.м. В более удаленных от ЦДР районах основную долю предложения формируют здания класса В, где запрашиваемая средняя цена составляет 180 000 рублей за кв.м для класса В+ и 150 000 рублей за кв.м – для класса B-.

Наиболее качественные объекты, находящиеся в кольцевой зоне между условным четвертым транспортным кольцом и МКАД, предлагаются сегодня в среднем по 170 000 рублей за кв.м в классе А и 115 000-130 000 рублей за кв.м в классе В+ и В-.

Запрашиваемая стоимость продажи офисов в башнях ММДЦ «Москва-Сити»

сохранилась на уровне начала года — 245 000 - 450 000 рублей за кв.м.

Запрашиваемые цены продажи офисов в Москве, по районам

Тенденции и прогнозы рынка офисной недвижимости Прогнозы экспертов компании Colliers International относительно объемов ввода новых офисных объектов в 2015 году подтвердились. В середине года стало известно о корректировке планов ряда девелоперов и переносе сроков ввода объектов на 2016 год.

Так, около 8% объектов, запланированных к вводу до конца 2015 года, было заморожено, а 40% перенесено на более поздние периоды, при этом некоторые из них — до появления платёжеспособного клиента с реальными потребностями в офисных помещениях.

Реализация новых проектов и вовсе не рассматривается в текущих условиях по возможности привлечения финансирования. Также стали известны примеры редевелопмента офисных объектов в апартаменты, что в условиях перенасыщенности рынка представляется привлекательным вариантом с точки зрения рентабельности.

Высокая стоимость и низкая доступность финансирования замедлят темпы ввода офисных площадей в ближайшие годы.

В результате в 2016 году эксперты ожидают вывода на рынок не более 500 000 кв.м, в то время как в 2017 году ввод новых офисных площадей зафиксируется на уровне 400 000 кв.м.

Компания Colliers International не ожидает сохранения положительной динамики спроса, учитывая, что снижение активности арендаторов обусловлено не столько ценообразованием, сколько платежеспособностью потенциальных арендаторов, а в условиях текущей девальвации рубля и падения цены на нефть компании все больше несут избыточные расходы. В связи с серьезным ослаблением платежеспособности арендаторов дальнейшая динамика снижения спроса сохранится. Падение объема поглощения может составить 30до 600 000 кв.м.

Дальнейшая динамика спроса будет определяться темпами роста экономики страны.

Низкий ввод новых объектов, ожидаемый в 2016 году, будет способствовать восстановлению баланса рынка. По оценкам экспертов, общая доля вакантных площадей на рынке Москвы по итогам 2016 года года составит около 13,5-14,0%. Снижение базовых ставок аренды в 2016 году не превысит 10%.

–  –  –

3. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

3.1. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ В ходе выполнения оценочного задания работа проводилась по следующим основным направлениям:

1. Заключение с Заказчиком Договора об оценке;

2. Определение объектов оценки, цели оценки и даты определения стоимости;

3. Инспекция объектов оценки; установление количественных и качественных характеристик объектов оценки; анализ предоставленных документов;

4. Анализ рынка, к которому относятся объекты оценки;

5. Сбор и проверка информации, необходимой для проведения оценки;

6. Обоснованный выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

7. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объектов оценки;

8. Составление и передача Заказчику Отчета об оценке.

3.2. ИНСПЕКЦИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕ НКИ Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО, IAS, IFRS) – правила ведения бухгалтерского учета и подготовки финансовой отчетности, определяемые Комитетом по международным стандартам финансовой отчетности.

В соответствии с IFRS 13 «Оценка справедливой стоимости» справедливая стоимость представляет собой цену, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в условиях операции, осуществляемой на организованном рынке, между участниками рынка на дату сделки.

Для определения справедливой (рыночной) стоимости активов и обязательств применяются 3 фундаментальных подхода:

доходный подход, затратный подход, сравнительный подход.

Согласно IFRS 13 «Оценка справедливой стоимости», справедливую стоимость активов необходимо определять, основываясь на данных активного рынка в случае его наличия (т.е.

использовать сравнительный подход для расчета справедливой (рыночной) стоимости актива); в случае отсутствия активного рынка возможно применение доходного и затратного подходов.

РАСЧЕТ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО

3.3. (РЫНОЧНОЙ) ИМУЩЕСТВА Для расчета справедливой (рыночной) стоимости объектов недвижимости возможно использование трех основных подходов: затратного, сравнительного, доходного.

3.3.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД Затратный подход к оценке недвижимости основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения справедливой (рыночной) стоимости объекта.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью затрат, необходимых для воспроизводства или замещения) и потерей стоимости за счет износа и устареваний. При этом, в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

РС = СЗ + ЗВ/З * КДЕВ * (1 - И),

И = 1 – (1 – ИФИЗ)*(1- УФУН)*(1 – УВ), где:

РС – справедливая (рыночная) стоимость объекта недвижимости;

СЗ – справедливая (рыночная) стоимость прав на земельный участок;

ЗВ/З – затраты на воспроизводство/замещение улучшений без учета износа и устареваний;

КДЕВ – коэффициент, учитывающий прибыль девелопера;

И – сумма износа и всех видов устареваний;

ИФИЗ – физический износ;

УФУН – функциональное устаревание;

УВ – внешнее (экономическое) устаревание.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареваниями, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Однако он не отражает существующую ситуацию на рынке недвижимости.

3.3.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объекта определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичного объекта недвижимости, зафиксированная рынком.

Сравнительный подход может быть реализован двумя методами:

методом сравнения продаж;

методом валовой ренты.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов, как правило, за последние 1 – 3 месяца. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим параметрам, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту.

Метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ), также известным как мультипликатор валового дохода. Для определения справедливой (рыночной) стоимости величина арендного дохода от объекта за определенный период умножается на ВРМ, рассчитанный по сопоставимым объектам.

Метод валовой ренты находится на стыке доходного и сравнительного подхода, поскольку показатель ВРМ учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. В отличие от метода прямой капитализации (доходный подход), он не принимает во внимание операционные расходы и уровень загрузки помещений как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

3.3.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД При использовании доходного подхода будущие суммы (например, потоки денежных средств или доходы и расходы) преобразовываются в единую сумму на текущий момент (то есть дисконтированную). При использовании доходного подхода оценка справедливой (рыночной) стоимости отражает текущие рыночные ожидания в отношении таких будущих сумм.

Такие методы оценки включают, например, следующее:

(a) методы оценки по приведенной стоимости;

(b) модели оценки опциона, такие как формула Блэка-Шоулса-Мертона или биномиальная модель (то есть структурная модель), которые включают методы оценки по приведенной стоимости и отражают как временную, так и внутреннюю стоимость опциона;

(c) метод дисконтированных денежных потоков, который используется для оценки справедливой (рыночной) стоимости некоторых нематериальных активов.

3.3.4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТА ТОВ Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

метод математического взвешивания;

метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода.

3.3.5.ВЫБОР МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕ НКИ Учитывая специфику объекта оценки и достаточность имеющейся информации, оценщики проанализировали возможность использования каждого из трех подходов и пришли к следующему выводу:

Затратный подход Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли – продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении объектов недвижимости, в связи, с чем последние не представлены на рынке недвижимости. Затратный подход отражает текущий уровень цен в строительстве, накопленный износ здания. Однако, он не отражает существующую ситуацию на рынке нежилой недвижимости. Затратный подход, как правило, не применяется при оценке встроенных помещений, так как выделение доли стоимости, приходящейся на объект оценки из справедливой (рыночной) стоимости всего здания, в целом может привести к существенным погрешностям.

В условиях экономического кризиса строительство многих новых крупных объектов недвижимости отложено до стабилизации экономической ситуации, цены на земельные участки и расценки на строительно-монтажные работы сейчас пересматриваются на рынке в сторону их существенного снижения и точка равновесия спроса и предложения еще не найдена. В связи с указанной неопределенностью в условиях экономического кризиса и недостатком надежной информации оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода.

Сравнительный подход Проанализировав объем и качество доступной информации относительно предложений по продаже аналогичных объектов недвижимости в г. Москве, Оценщик пришел к выводу о необходимости и возможности применения в рамках настоящей оценки сравнительного подхода. Для расчета справедливой (рыночной) стоимости объекта оценки выбран метод сравнения продаж.

Доходный подход В существующих условиях нестабильной ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, когда проблематично и затруднительно прогнозировать рост или падение арендных ставок оцениваемых объектов недвижимости, для расчета справедливой (рыночной) стоимости объекта оценки выбран метод дисконтирования денежных потоков.

3.4. РАСЧЕТ

СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ

(РЫНОЧНОЙ)

СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХО ДА

–  –  –

ВВЕДЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемых объектов в цены объектов-аналогов вводились корректировки по следующим факторам:

объем передаваемых прав;

финансовые условия;

условия продажи;

дата продажи (дата выставления на торги);

снижение цены в процессе торгов;

площадь здания;

тип объекта;

инженерно-техническое состояние комплекса.

Корректировка на объем передаваемых прав Оцениваемые здания принадлежат правообладателю на праве собственности. Земельный участок, на котором расположены здания и гостевая парковка, принадлежит правообладателю на праве долгосрочной аренды сроком на 10 лет.

Все объекты-аналоги принадлежат владельцам на праве собственности, а земельные участки, на которых расположены объекты-аналоги, принадлежат владельцам на правах долгосрочной аренды (договоры долгосрочной аренды сроками на 10-49 лет).

Проанализировав рынок коммерческой недвижимости г. Москвы, оценщики не выявили существенной разницы в стоимости между объектами, расположенными на земельных участках, принадлежащих владельцам на праве долгосрочной аренды сроком на 10 лет и объектами, расположенными на земельных участках, принадлежащих владельцам на праве долгосрочной аренды сроком на 25 и 49 лет. Иными словами такие объекты являются сопоставимыми.

Таким образом, все объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемыми зданиями по данному фактору и введение корректировки не требуется.

Корректировка на финансовые условия Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на условия продажи Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами нет никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на дату предложения Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на снижение цены в процессе торгов В связи с тем, что по результатам интервьюирования контактных лиц, разместивших предложения, Оценщиком были выявлены предпосылки для возможности снижения цены предложения путем торга, корректировка на уторговывание (на переход от цен предложений к ценам потенциальных сделок) Оценщиком была введена по данным «Сборника рыночных корректировок» СРК 2014 под ред.Е.Е.Яскевича по следующей таблице:

Таким образом, для всех объектов-аналогов вводится корректировка на торг в размере – (-)7,5%.

Корректировка на местоположение Поскольку объект оценки и объекты-аналоги имеют сопоставимое местоположение (ЦАО г. Москвы), а так же одинаковую удаленность от станций метро - 5-10 минут транспортом, корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на площадь Как правило, стоимость продажи 1 кв.м. объекта недвижимости с большей площадью меньше, чем аналогичный показатель для объекта с меньшей площадью. Улучшения объекта оценки и улучшения объектов-аналогов имеют разную площадь, поэтому необходимо ввести корректировку по данному фактору.

Для расчета указанной корректировки оценщиками была применена статистически полученная формула логарифмической зависимости справедливой (рыночной) стоимости от общей площади объекта недвижимости6:

–  –  –

i – корректировка на общую площадь;

ОСоц – относительная расчетная стоимость объекта оценки;

ОСан – относительная расчетная стоимость объекта-аналога.

–  –  –

В соответствии с Договором, Объект оценки представляет собой административное здание общей площадью 1698,8кв.м., расположенное по адресу: Россия, г. Москва, пер.

Голутвинский 3-й, д.10, стр.6 с правом аренды земельного участка общей площадью 454 кв.м.

Справедливая стоимость оцениваемого недвижимого имущества, в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», на дату определения стоимости (дату оценки) 25 марта 2016 года, составляет:

(Шестьсот шестьдесят один миллион семьсот пятьдесят пять тысяч шестьсот сорок восемь) рублей.

3.5. РАСЧЕТ

СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ

(РЫНОЧНОЙ)

ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход определяет стоимость объекта оценки приведением на дату оценки ожидаемых будущих доходов от его использования. Данный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче.

Определение стоимости доходным подходом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за объект оценки больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате его эксплуатации (иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения собственностью). Аналогичным образом, собственник не продаст свое имущество по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

При применении доходного подхода в оценке эксперты ориентируются на текущую стоимость периодических доходов, которые приносит объект оценки. В данном случае к периодическим доходам относятся поступления платежей от аренды недвижимости.

Для расчета ДДП необходимы следующие величины:

Длительность прогнозного периода;

Прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

Ставки дисконтирования и капитализации.

Длительность прогнозного периода в данном случае определена в течение пяти лет.

Прогнозные величины денежных потоков, это следующие значения последовательно рассчитываемой стоимости:

Потенциальный валовой доход;

Действительный валовой доход;

Чистый операционный доход;

Стоимость реверсии.

–  –  –

(12) где:

Сд – стоимость объекта;

C – денежный поток периода t;

I – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М – стоимость реверсии (расчет стоимости реверсии приведен в соответствующем разделе настоящего Отчета).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Расчет арендной ставки методом сравнительного анализа заключается в анализе арендных ставок аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым.

В результате определяется арендная ставка каждого сопоставимого объекта, как если бы при сдаче в аренду он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Откорректированные арендные ставки по сопоставимым объектам-аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о величине арендной ставки оцениваемого объекта недвижимости.

В результате исследования рынка аренды помещений офисного назначения, расположенных особняках, было выбрано 4 объекта-аналога, которые максимально схожи с объектом оценки. Сравнение объекта оценки с другими объектами аналогами потребует введение большого количества корректировок, что приведет к искажению итоговой арендной ставки объекта оценки. Оценщики исходили из предположения, что величины арендных ставок относятся к единице общей площади.

Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в следующей таблице:

–  –  –

Дополнительные характеристики и стоимость объектов-аналогов определялись в ходе переговоров с риэлторами, реализующими объекты

ВВЕДЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК

Сопоставление объектов-аналогов с объектом оценки происходит по следующим параметрам:

объем предаваемых прав;

финансовые условия;

условия продажи;

дата предложения;

снижение цены в процессе торгов;

местоположение;

общая площадь;

тип объекта;

отдельный вход;

техническое состояние, ремонт.

ОБОСНОВАНИЕ ВВОДИМЫХ КОРРЕКТИРОВОК

Объем передаваемых прав В данном случае корректировка на объем передаваемых прав на помещения равна нулю, так как и объекты-аналоги, и оцениваемый объект недвижимости передаются на правах пользования на условиях аренды.

Корректировка на финансовые условия В качестве аналогов взяты не условия фактически совершенных сделок, а предложения на аренду объектов (публичная оферта), которые не предполагают нестандартных условий финансирования (например, аренда в кредит). В данном случае оценщиками принято допущение, что финансирование сделок аренды будет осуществляться за счет собственных средств арендодателя. В этой связи введение корректировки на условия финансовых расчетов при аренде не требуется.

Корректировка на условия аренды (чистота сделки) Условия аренды объектов-аналогов типичные, т.е. арендодатели не были ограничены в сроках аренды, между арендаторами и арендодателями не было никаких особых отношений.

В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на дату предложения Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на снижение цены в процессе торгов По мнению оценщиков, использование данных об арендных ставках предложений правомерно, но объявленные ставки должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения арендной ставки во время торгов.

Корректировка на уторговывание (на переход от арендным ставкам предложений к арендным ставкам потенциальных сделок) Оценщиком была введена по данным «Сборника рыночных корректировок» СРК 2014 под ред.Е.Е.Яскевича по следующей таблице:

Таким образом, для всех объектов-аналогов вводится корректировка на торг в размере – (-)4,5%.

Корректировка на местоположение объекта Поскольку объект оценки и объекты-аналоги имеют сопоставимое местоположение (ЦАО г. Москвы), а так же одинаковую удаленность от станций метро - 5-10 минут пешком, корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на площадь В рамках настоящего Отчета, оценщики учитывали корректировку на площадь помещений, которая основана на той закономерности, что арендные ставки больших по размеру объектов в среднем стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньших по размеру.

В связи с тем, что возможна частичная сдача в аренду помещений объекта оценки и объектов-аналогов, площадь сдаваемых помещений не влияет на их стоимость. Таким образом корректировка по данному параметру равна нулю.

Корректировка на тип объекта Объекта оценки, так же как и объекты-аналоги, представляют собою отдельно стоящие нежилые здания (особняки), а так же имеют идентичное функциональное использование, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на техническое состояние, ремонт При оценке стоимости помещения учитывается ее физическое состояние и качество отделки.

При анализе этих параметров следует рассмотреть четыре основных вариантов:

требуется косметический ремонт;

требуется капитальный ремонт;

проведен косметический ремонт;

проведен евроремонт (эконом-, бизнес-, премиум-класса).

Величина данной поправки определяется экспертным путем, на основе анализа цен на стройматериалы и работы строительных и отделочных организаций (данные компаний ВираАртстрой», «Аррегла», «СпецСтройКомплект», «АртиСтиль», «Строй-Так»). В настоящее время расценки примерно таковы (руб.

/ кв.м.):

Таблица 10. Стоимость ремонтных работ

–  –  –

Чтобы ввести корректировку по данному фактору, необходимо умножить стоимость ремонта одного кв.м.

на коэффициент капитализации, который представлен в разделе «Расчет ставки капитализации» настоящего отчета:

Таким образом, поправка по данному фактору равна:

–  –  –

Веса аналогов Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается.

Весовые коэффициенты для объектов-аналогов приведены в нижеследующей таблице и рассчитаны по формуле:

–  –  –

3.5.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЛИТЕЛЬНОСТИ ПРОГНОЗ НОГО ПЕРИОДА

Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода (горизонт расчета), продолжительность которого выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи) объекта. Учитывая существующую тенденцию к стабилизации общей экономической ситуации и положения на рынке коммерческой недвижимости, представляется возможным выбрать горизонт расчета, учитывающий долгосрочные перспективы рынка офисной недвижимости.

Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета. Шаг расчета может изменяться в течение расчетного периода (обычно увеличивается к концу).

Как правило, в условиях развивающегося российского рынка длительность прогнозного периода принимается равной 5-10 лет. Оценщики считают целесообразным выбрать в качестве длительности прогнозного периода среднюю величину из указанного диапазона – 5 лет.

3.5.2. РАСЧЕТ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВА ЛОВОГО ДОХОДА

Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

В рассматриваемом случае, ПВД это доход, который приносит объект недвижимости при 100% занятости, без учета потерь и расходов.

Рассчитанная величина потенциального валового дохода от помещений офисного назначения, указана ниже, в пункте «Определение справедливой (рыночной) стоимости объекта недвижимости доходным подходом».

Краткосрочный темп прироста арендных ставок принят на уровне 5-7% в год, долгосрочный – на уровне 4%.

3.5.3. РАСЧЕТ ЭФФЕКТИВНОГО В АЛОВОГО ДОХОДА Для получения величины эффективного валового дохода предполагаемые потери от недозагрузки вычитаются из потенциального валового дохода.

Потери от недозагрузки рассчитаны по следующей формуле:

–  –  –

Kn – коэффициент оборачиваемости арендных площадей, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение определенного срока происходит смена арендаторов, ;

nf – число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, которые необходимы для поиска новых арендаторов, мес.;

no – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, мес.

Для расчета действительного валового дохода от сдачи помещений в аренду, необходимо рассчитать потери от недозагрузки. Общее число арендных периодов определяется средней продолжительностью сроков арендных договоров. Срок аренды коммерческой недвижимости обычно составляет от 3 до 5 лет. В рамках настоящего Отчета для помещения административного здания оценщиками принят средний срок аренды в размере 5 лет.

Период, необходимый для поиска новых арендаторов для помещений административного здания, определен на основании анализа рыночной информации и бесед с риэлтерами. Оценщиками было выявлено, что для заполнения сопоставимых оцениваемым площадей арендаторами требуется в среднем 2 месяца.

Таким образом, потери от недозагрузки для помещений автосервиса:

–  –  –

Таким образом, потери от недозагрузки составят 3%.

РАСЧЕТ ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Операционные расходы состоят из постоянных расходов, переменных расходов и расходов на замещение.

К постоянным расходам относятся те расходы, величина которых не зависит от интенсивности эксплуатации объекта. К ним относятся все постоянные платежи, такие как налог на недвижимость, земельные платежи и др.

Переменные расходы составляют основную часть операционных расходов. Они напрямую зависят от степени загрузки объекта и представляют собой те затраты, которые необходимы для нормального функционирования объекта.

К этим расходам относятся:

расходы на управление объектом;

заработная плата рабочего персонала;

затраты на содержание территории и вывоз мусора;

плата за телефон;

затраты на текущий ремонт;

обеспечение безопасности;

прочие расходы.

Расходы на замещение.

Данный вид расходов обусловлен необходимостью замены и ремонта элементов, срок жизни которых меньше срока жизни здания (короткоживущие элементы) такие как:

кровля, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия и другие;

санитарно-технические и электрические устройства;

механическое оборудование;

элементы наружного благоустройства.

Для расчета операционных расходов используются как фактические данные об эксплуатационных расходах на объект, так и расчетные, определенные на основании проведенных маркетинговых исследований.

Расходы, связанные с данным объектом недвижимости состоят из:

Налог на имущество Налог на имущество определен в размере 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости за вычетом ежегодной амортизации 2,0% (среднерыночные данные) (ПСЗ была определена в рамках раздела 3.4. настоящего Отчета, без учета НДС).

Расходы на страхование Расходы на страхование определены на уровне 0,5% от справедливой (рыночной) стоимости объекта оценки (на основании анализа рынка услуг по страхованию имущества).

В качестве справедливой (рыночной) стоимости объекта оценки принято значение, полученное в рамках сравнительного подхода (без учета НДС).

Расходы на управление объектом недвижимости Расходы на управление включают в себя следующие расходы на управление: заключение и оформление договоров аренды, бухгалтерия, секретари, обслуживающий персонал и т.д.

Расходы на управление определены исходя из сложившейся практики управления недвижимостью на уровне 2% от ставки аренды.

Коммунальные платежи Коммунальные платежи определены исходя из сложившейся практики и составляют на уровне 5% от действительного валового дохода.

Резерв на замещение Для определения расходов на замещение (резерва) необходима информация о периодичности текущих ремонтов в помещении, размер ежегодных отчислений на ремонт, а также размер ставки накопления.

Арендная плата за пользованием земельным участком Арендные платежи за земельный участок были определены в размере 463 414,70 руб. в соответствии с Письмом Департамента Земельных Ресурсов г. Москвы №101 от 14.03.2012 г.

Расчет расходов на ремонт в первый прогнозный период Ремонта и технического обслуживания зданий», утвержденным приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. №312, для эффективного и рационального использования материальных и трудовых ресурсов жилищноэксплуатационного предприятия рекомендуется осуществлять профилактический текущий ремонт комплексно по объектам в целом каждые три - пять лет с выполнением необходимого профилактического ремонта всех конструктивных элементов. По мнению экспертов в области строительства, периодичность текущих ремонтов зданий нежилого фонда также может составлять в среднем 3 – 7 лет, в зависимости от условий эксплуатации и инженернотехнического решения конструкции здания. В рамках настоящего Отчета об оценке принято значение периодичности проведения текущих ремонтов равное 3 годам.

Накопление производится по безрисковой ставке. Безрисковая ставка была определена ниже в пункте «Расчет коэффициента капитализации» настоящего раздела Отчета и составила 9,97%.

Расчет производился по формуле фактора фонда возмещения:

i РЗ КЗ, (1 i ) n 1 где:

РЗ – размер резерва на замещение;

КЗ – затраты на ремонт;

i – ставка накопления;

n – число лет накопления.

В рамках настоящего Отчета расходы на текущее состояние объекта оценки составляют:

для офисных помещений 20 долл. США/кв.м. в год, или 1325 руб./кв.м. в год по курсу ЦБ на дату определения стоимости.

–  –  –

Расчет чистого операционного дохода для объекта недвижимости приведен в таблице расчета справедливой (рыночной) стоимости доходным подходом настоящего Отчета.

РАСЧЕТ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект. Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки дисконтирования заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.

Ставка дисконтирования используется для приведения денежных потоков, характерных для объекта оценки в прогнозном периоде, в текущую стоимость. Она характеризует эффективность капиталовложений в данный объект и может быть рассмотрена как альтернативная стоимость капитала, вкладываемого в объект оценки.

В настоящем Отчете для расчета ставки дисконтирования оценщики использовали метод кумулятивного построения.

Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

При использование этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщиков, наиболее безрисковым вложением средств являются вложения в ГКО ОФЗ. Сроки их размещения более длительные, объем рынка данных ценных бумаг существенно выше, уровень риска ниже. Таким образом, в качестве безрисковой ставки оценщиками принята ставка доходности по ГКО ОФЗ со сроком погашения в 2020 году, которая составила 9,97%.

Величина премии за риск варьируется в диапазоне от 1% до 5% следующим образом:

Низкое значение – 1%;

Значение ниже среднего – 2%;

Среднее значение – 3%;

Значение выше среднего – 4%;

Высокое значение – 5%.

Для объекта оценки можно определить премию за риск инвестирования в данный объект недвижимости на уровне среднего - 2%.

Поправка на низкую ликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта. По оценкам аналитиков9, срок экспозиции для коммерческой недвижимости (помещения свободного назначения) составляет 3-12 месяцев.

При расчетах поправки на низкую ликвидность принят средний срок экспозиции 3 месяцев.

Расчет поправки на низкую ликвидность осуществлялся по следующей формуле:

Пликв. = 1, где:

(1 I БЕЗРИСК ) СР.ЭКСП / 12МЕС Iбезриск – безрисковая ставка;

Ср.эксп – срок экспозиции для объекта оценки, мес.

–  –  –

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОРМЫ ВОЗВРАТА КАПИТАЛА

Определение нормы возврата капитала основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

Источник информации: http://www.prime-realty.ru, http://www.knm.ru, http://www.arendator.ru возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскальда).

В рамках настоящего Отчета норма возврата капитала рассчитывалась по методу Ринга.

Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива.

Оставшийся срок службы для оцениваемых помещений округленно составляет 90 лет, норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга, составит:

1 / 90 * 100% = 1,11%.

РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ

Коэффициент капитализации – это коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от его ожидаемого дохода. Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает в себя понятия:

1. дохода на капитал или ставки дисконтирования - ставки доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, выплачиваемой инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями в объект недвижимости,

2. нормы возврата капитала, предполагающей погашение суммы первоначальных вложений в указанный объект.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации:

кумулятивный метод (с учетом возмещения капитальных затрат с корректировкой на изменение стоимости актива);

метод рыночной экстракции.

Наиболее широко применяемым является кумулятивный метод, в рамках которого коэффициент капитализации рассчитывается в соответствии с нижеприведенной формулой:

k R n, где:

R – ставка дисконтирования;

n – норма возврата капитала.

Таблица 17. Расчет коэффициента капитализации Наименование показателя Значение, % Ставка дисконтирования 15,82 Норма возврата капитала 1,11 Коэффициент капитализации 16,93 Таким образом, коэффициент капитализации для оцениваемого объекта составит 16,93%.

РАСЧЕТ ДОЛГОСРОЧНЫХ ТЕМПОВ РОСТА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Долгосрочные темпы роста денежных потоков определены на основании анализа прогнозных макроэкономических показателей.

В результате расчетов темп роста в постпрогнозном периоде (долгосрочный темп роста ИПЦ) составляет 4%.

Таким образом ставка капитализации с учетом темпов роста денежного потока будет составлять 12,93%.

3.5.4. РАСЧЕТ СПРАВЕДЛИВОЙ (РЫНОЧНОЙ) СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВ А В

РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

–  –  –

PV – коэффициент текущей стоимости, ед.;

r – ставка дисконтирования, %;

n – число периодов (горизонт расчета), лет.

Расчет справедливой (рыночной) стоимости объекта недвижимости представлен в следующих таблицах:

–  –  –

Объект оценки представляет собой административное здание общей площадью 1698,8кв.м., расположенное по адресу: Россия, г. Москва, пер. Голутвинский 3-й, д.10, стр.6 с правом аренды земельного участка общей площадью 454 кв.м.

Справедливая стоимость оцениваемого недвижимого имущества, в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», на дату определения стоимости (дату оценки) 25 марта 2016 года, составляет:

–  –  –

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине справедливой (рыночной) стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Доходный подход является наилучшим для оценки стоимости объектов коммерческой недвижимости. Оценка недвижимости доходным подходом основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы, она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости. Оценщиками доходному подходу присваивается удельный вес равный 50%.

Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает стоимость оцениваемого недвижимого имущества. В связи с этим, оценщиками сравнительному подходу присваивается удельный вес равный 50%.

Оценка справедливой (рыночной) стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его техническое состояние, однако не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. В рамках настоящего отчета расчет справедливой (рыночной) стоимости оцениваемых объектов с применением затратного подхода не производился.

Результаты расчета итоговой справедливой (рыночной) стоимости оцениваемого объекта приведены в следующей таблице:

–  –  –

Объект оценки представляет собой административное здание общей площадью 1698,8 кв.м, расположенное по адресу: Россия, г. Москва, пер. Голутвинский 3-й, д.10, стр.6 с правом аренды земельного участка общей площадью 454 кв.м.

Справедливая стоимость оцениваемого недвижимого имущества, в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», на дату определения стоимости (дату оценки) 25 марта 2016 года, составляет:

620 025 930 руб.

(Шестьсот двадцать миллионов двадцать пять тысяч девятьсот тридцать) рублей.

4.2. ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ

Подписавшие настоящий Отчет оценщики настоящим удостоверяют, что в соответствии с имеющимися у них данными:

1. Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.

2. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

3. Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

4. Вознаграждение оценщиков не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими лицами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.

5. Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. Приведенные в Отчете факты, на основании которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны оценщиками с наибольшей степенью использования наших знаний и умений, и являются, на взгляд оценщиков, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

5.ПРИЛОЖЕНИЯ И ФОТОМАТЕРИАЛЫ

Фотографии объекта оценки.

Аналоги Документы оценщика




Похожие работы:

«ХАРКІВСЬКИЙ ІНСТИТУТ СОЦІАЛЬНИХ ДОСЛІДЖЕНЬ ХАРКІВСЬКА ПРАВОЗАХИСНА ГРУПА МОНІТОРИНГ НЕЗАКОННОГО НАСИЛЬСТВА В ОРГАНАХ ВНУТРІШНІХ СПРАВ УКРАЇНИ (2004–2015 рр.) ХАРКІВ 2015 ББК 67.5 Ця публікація здійснена за фінансової підтримк...»

«Иванова Татьяна Леонидовна СТИЛЬ ОБЩЕНИЯ ПЕДАГОГА И ЕГО ВЗАИМОСВЯЗЬ С САМООЦЕНКАМИ УЧАЩИХСЯ (на примере младших школьников) 19.00.05 социальная психология АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата психологических наук Казань 2003 Работа выполнена на кафедре педагогики и п...»

«Иеромонах Серафим (Роуз). Человек Наизнанку Философия Абсурда Настоящая статья представляет собою главу из незавершенной книги Юджина Роуза Царство Божие и Царство Человеческое, над которой он работал в конце 50-х — начале 60-х г.г., в то самое...»

«Административное право и административный процесс УДК 342.9 АДМИНИСТРАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В СИСТЕМЕ ОРГАНОВ ВНУТРЕННИХ ДЕЛ С. П. Матвеев Воронежский институт МВД России Поступила в редакцию 15 января 2017 г. Аннотация: статья посвящена проблемам правового регулирования отношен...»

«ФРИДА ВИГДОРОВА ПРАВО ЗАПИСЫВАТЬ М ос кв а И здат ель ст во АС Т УДК 821.161.1-94 ББК 84(2Рос=Рус)6-4 В41 Охраняется Законом РФ "Об авторском праве и смежных правах". Воспроизведение книги любым способом, в целом или частично, без разрешения правообладателей будет пресл...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ СТАТИСТИЧЕСКОЕ НАБЛЮДЕНИЕ Нарушение порядка представления статистической информации, а равно представление недостоверной статистической информации влечет ответственность, установленную статьей 13.19 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ, а также...»

«A/62/225 Организация Объединенных Наций Генеральная Ассамблея Distr.: General 13 August 2007 Russian Original: English Шестьдесят вторая сессия Пункт 72(b) предварительной повестки дня * Поощрение и...»

«1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Настоящий коллективный договор является правовым актом, регулирующим социально-трудовые отношения в федеральном государственном автономном образовательном учреждении высшего образования "Национальный исследовательский Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лоба...»

«СЛАЙД 2. В связи с принятием Указа Президента Республики Беларусь №181 от 10 мая 2011 года все коммерческие организации и предприниматели получили право самостоятельно принимать решения по определению условий оплаты труда своих работников. При этом ключевым требованием, предъявляемым...»

«№ 9/3363 31.05.2004 РАЗДЕЛ ДЕВЯТЫЙ ПРАВОВЫЕ АКТЫ МЕСТНЫХ СОВЕТОВ ДЕПУТАТОВ, ИСПОЛНИТЕЛЬНЫХ И РАСПОРЯДИТЕЛЬНЫХ ОРГАНОВ ВИТЕБСКАЯ ОБЛАСТЬ РЕШЕНИЕ ВИТЕБСКОГО ОБЛАСТНОГО СОВЕТА ДЕПУТАТОВ 8 апреля 2004 г. № 55 9/3363 Об изменении административно территориально...»

«ПРАВИТЕЛЬСТВО КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ Главное управление социальной защиты населения Курганской области 640001, г.Курган, ул. Зорге, 39 тел./факс (3522) 44-17-70 e-mail: gusznpost@kurganobl.ru г. Курган, ул. Зорге, 39 6 августа 2015 г. 16:00 АКТ ПРОВЕРКИ органом госуд...»

«АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ГОРОД КИРОВО-ЧЕПЕЦК" КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 239 12.03.2015 г. Кирово-Чепецк О проведении смотра-конкурса "Торговая марка года 2015" В соответствии со статьями 7, 16, 43 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления...»

«Программа подготовки квалифицированных рабочих, служащих (далее ППКРС) ГАПОУ "Торгово-технологический техникум" г. Орска Оренбургской области составлена на основе федерального государственного образовательного стандарта СПО по профессии 100116.01 Парикмахер СОДЕРЖАНИЕ 1. Общие...»

«Протокол Тендерного комитета ОАО "КРСК" по вскрытию конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе на право заключения договора добровольного медицинского страхования работников ОАО "КРСК" 30 июля 2013 г № 15 Кворум для принятия решени...»

«Оренбургский ипотечный коммерческий банк "Русь" (Общество с ограниченной ответственностью). АНКЕТА клиента – юридического лица (не являющегося ОФР) в целях FATCA (при заполнении сведений все графы...»

«Увольнение в связи с ликвидацией организации Автор Мария Комбарова, юрисконсульт по трудовым вопросам. Источник: журнал Управление персоналом Трудовым кодексом РФ закреплены гарантии и компенсации работникам при ликвид...»

«Обзор о деятельности Общественного совета при Министерстве внутренних дел по Республике Коми за 9 месяцев 2016 года 23 мая 2011 года был подписан Указ Президента Российской Федерации "Об общественных советах при...»

«СИДОРЕНКО Элина Леонидовна ДИСПОЗИТИВНОСТЬ КАК РЕЖИМ УГОЛОВНО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ 12.00.08 – уголовное право и криминология; уголовно-исполнительное право ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени доктора юридических наук научный консультант: заслуженный деятель науки РФ...»

«РАБОЧАЯ ПРОГРАММА Дисциплины " ГРАЖДАНСКОЕ И ТОРГОВОЕ ПРАВО ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН" для направления "Юриспруденция" (наименование направления) "УТВЕРЖДАЮ" Проректор по учебной работе И.В.Щербакова Программа одобрена на заседании Ученого совета юридического факультета от 14. 01. 2011 г., протокол № 1....»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Оренбургский государственный университет" А.А. ФЕОКТИСТОВА Н.Г. ТОЛОЧКОВА ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО (ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ) Рекомендовано Ученым советом государственного образовательного...»

«ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2011 ГЛОССАРИЙ АДР ОАО "Газпром нефть" Американская депозитарная расписка, выпущенная на акции ОАО "Газпром нефть". Эквивалент равен пяти обыкновенным акциям ОАО "Газпром нефть". АЗС Автозаправочная станция Апгрейдер Установка по улучшению качества нефти АТР Азиатско-Тихоокеанский регио...»

«ДОГОВОР О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ТЕЛЕКОММУНИКАЦИОННЫХ УСЛУГ г.Одесса г. Общество с ограниченной ответственностью Ай Си Эн, именуемое в дальнейшем Провайдер, в лице директора Ковтуненко И.Г., действующего на основании Устава, с одной стороны и, именуемый в дальнейшем Абонент с другой сто...»

«ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, необходимых для открытия в АКИБ "ОБРАЗОВАНИЕ" (ЗАО) расчётного счёта юридическому лицу, созданному в соответствии с законодательством Российской Федерации № Наименование документа Примечание Заявление на открытие счёта Выдаётся в Банке 1. Договор банковского счёта и дополнительное согл...»

«Федеральное агентство по образованию Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Сибирская академия государственной службы" Правовое регулирование инновационной деятельно...»

«ТЕНДЕР НА РАЗРАБОТКУ И ВНЕДРЕНИЕ УЧЕТНОЙ СИСТЕМЫ ДЛЯ МЕЖДУНАРОДНОЙ БЛАГОТВОРИТЕЛЬНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ФОНД ВОСТОЧНАЯ ЕВРОПА" на базе программного обеспечени 1С:Предпритие 8. Бухгалтерск...»

«Перечень потребителей, имеющих право на применение льготных тарифов в сфере теплоснабжения на территории Магаданской области в 2016 году В соответствии со статьей 1 Закона Магаданской области от 11...»

«УДК 339.543.338.5 DOI 10.17238/Issn1815-0683.2017.1.35 В.В. ВИТюК право декларанта на выбор порядка применения методов таможенной оценки товаров как условие определения таможенной стоимости анализируется и комментир...»

«Ходюков Ф.Б. Сибирский Федеральный Университет, Красноярск, Россия Управление развитием розничных сетей автомобильных заправочных станций как направление современной стратегии российских вертикально-интегрированных нефтяных комп...»

«Матвеева Яна Максимовна "Институт освобождения от уголовной ответственности в российском уголовном праве: модернизация и поиск альтернативных способов урегулирования уголовноправового конфликта". специальность 12....»








 
2017 www.book.lib-i.ru - «Бесплатная электронная библиотека - электронные ресурсы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.