WWW.BOOK.LIB-I.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Электронные ресурсы
 


Pages:   || 2 |

«Слово редактора Договор аренды — один из наиболее широко распространенных договоров, опосредующих отношения хозяйствующих субъектов в связи с использованием имущества. Данный вид ...»

-- [ Страница 1 ] --

Слово редактора

Договор аренды — один из наиболее широко распространенных договоров, опосредующих отношения хозяйствующих субъектов в связи с использованием имущества. Данный вид гражданско-правового договора

применяется практически во всех сферах деятельности, поскольку во владение и пользование по договору аренды может быть передано самое разнообразное

имущество, используемое для различных целей.

Чаще всего договор аренды применяется в отношениях по использованию

недвижимого имущества при осуществлении предпринимательской деятельности. И действительно, практика показывает, что заключение договора аренды торговых, складских, административных помещений в отдельных случаях гораздо целесообразнее и эффективнее, нежели приобретение объектов недвижимости в собственность.

Ввиду того, что субъекты хозяйствования достаточно часто встречаются с вопросами оформления договорных отношений в сфере аренды, настоящий выпуск «Библиотечки» мы решили посвятить юридическим аспектам заключения и исполнения договора аренды помещения.

На страницах журнала вы сможете ознакомиться с порядком заключения договора аренды, изучить наиболее критичные моменты, требующие особого внимания сторон при оформлении арендных правоотношений. Авторы статей дают рекомендации по передаче и возврату арендованного помещения, приводят примеры оформления соответствующих документов, раскрывают особенности применения отдельных способов обеспечения исполнения обязательств по договору аренды. Прочитав текущий номер «Библиотечки», вы сможете ответить на следующие вопросы: каким образом происходит возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов? кто несет обязанности по содержанию арендованного помещения и его ремонту? каковы особенности преимущественного права заключения договора аренды на новый срок?

Отдельно на примерах рассмотрены особенности налогообложения при исполнении договора аренды.

Приятного прочтения!

С уважением, выпускающий редактор Екатерина ПЕДО © ООО «Информационное правовое и бизнес • № 1 (97) • 2015 Библиотечка журнала «Юрист». Право агентство Гревцова», январь 2015 © Дизайн обложки и оформление ООО «Информационное правовое агентство Гревцова», 2015 СОДЕРЖАНИЕ Марцинкевич В. Договор аренды помещения: на что обратить внимание при составлении?

Клещенок В. Исполнение сторонами обязательств по передаче и возврату помещения

Анискевич А. Особенности содержания арендованного имущества: ремонт и улучшения

Богданов Д. Возмещение арендатором расходов на содержание арендованного имущества

Жилевский Д. Обеспечение обязательств по уплате арендных платежей: все ли способы правомерны?

Голованова Т. Алгоритм юридических действий арендатора при залитии арендуемого помещения

Четверикова Е. Налоговые аспекты аренды недвижимого имущества

Евменчикова О. Особенности преимущественного права заключения договора аренды на новый срок и выкуп арендованного имущества......... 59 Пунько О. Основания и условия прекращения договора аренды помещения

Список сокращений:

• ГК — Гражданский кодекс Республики Беларусь;

• постановление № 1 — постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»;

• ТКП 45-1.04-206-2010 — технический кодекс установившейся практики ТКП 45-1.04-206Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию», утвержденный приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267.





–  –  –

Для многих субъектов хозяйствования такие объекты, как оборудование, помещение, играют немаловажную роль в достижении результатов предпринимательской деятельности. Большое значение также имеет то, какими правами по отношению к данным объектам обладает хозяйствующий субъект.

Как показывает практика, в большинстве случаев для целей использования помещения под офис, склад, торговое место и т.д. субъекты прибегают к заключению договоров аренды. Это связано с тем, что аренда, по общему правилу, обходится намного дешевле, чем покупка помещений или строительство.

В данной статье мы рассмотрим основные аспекты договора аренды нежилого помещения, а также отдельные моменты, на которые стоит обратить внимание при заключении договора и его дальнейшем исполнении.

Общие положения Договор аренды помещения — это гражданскоправовой договор, заключенный между двумя сторонами, в соответствии с которым одна из них (арендодатель) обязуется передать другой (арендатору) недвижимое имущество, опреде

–  –  –

ленное договором, во временное пользование или владение за установленную арендную плату.

ГК не раскрывает такого понятия, как «нежилое помещение». В Жилищном кодексе Республики Беларусь (далее — ЖК) под нежилым помещением понимается помещение, не предназначенное для проживания граждан (п. 30 ст. 1 ЖК).

Условно можно выделить следующие основные виды договора аренды недвижимого имущества:

• договор аренды зданий и сооружений;

• договор финансовой аренды (лизинг);

• договор аренды предприятия;

• договор субаренды (сдача помещения в поднаем с разрешения собственника).

Нормативной правовой базой для договора аренды служат:

1) гл. 34, 74, 75 ГК;

2) гл. 1, 3, 6 Земельного кодекса Республики Беларусь;

3) Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации);

4) Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (вместе с Положением о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, …).

Существенные условия договора аренды Объект аренды. В договоре аренды должно быть четко указано, какое имущество передается в аренду. Если данфевраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Заключение договора аренды ное условие в договоре сторонами не оговорено, сделка будет считаться незаключенной. Однако законодательство не устанавливает, что конкретно об объекте аренды должно быть указано в документе, какие данные позволяют утверждать, что стороны согласовали это условие.

В соответствии с абзацем вторым п. 9 постановления № 1 к данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды. Примерный перечень основных данных об объекте недвижимого имущества приведен в абзаце четырнадцатом части первой ст. 1 Закона о государственной регистрации.

В частности, к таковым относятся: кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение, площадь земельного участка, инвентарный номер, назначение, местоК СВЕДЕНИЮ. Анализ судебной практики показывает, что условие о предмете договора аренды может быть согласовано не только в самом договоре аренды, но и в иных надлежаще оформленных и подписанных сторонами документах. В частности, подробное описание объекта аренды может быть указано в акте приема-передачи (передаточном акте), приложениях к договору (планах, схемах, экспликациях, выкопировках и т.п.). Наиболее оптимальным для индивидуализации сдаваемого в аренду имущества (например, помещений) является составление плана нежилых помещений, который подписывается уполномоченными представителями сторон и скрепляется печатью. Данный план помещений отражается в приложении к договору аренды и является его неотъемлемой частью.

Следует иметь в виду, что не может служить доказательством согласования предмета договора аренды приложение к договору или акт приема-передачи, в которых отсутствуют ссылки на конкретный договор аренды и (или) которые не подписаны сторонами.

Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Заключение договора аренды нахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места, а также другие характеристики объектов недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Арендная плата. Существенным условием для договоров аренды зданий и сооружений является размер арендной платы. Если письменное соглашение по данному условию отсутствует, то договор аренды считается незаключенным.

Как правило, размер арендной платы стороны определяют самостоятельно. Есть, конечно, и исключения, предусмотренные законодательством. Например, Правительством Республики Беларусь установлены ставки платежей в базовой величине для сдаваемых в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности государства. Так, с 1 апреля 2014 г. базовая арендная величина составляет 102 000 бел.

руб. (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 19.03.2014 № 231«Об установлении размера базовой арендной величины»).

Существует несколько вариантов согласования арендной платы: либо ее уплачивают полностью, либо отдельно по частям. Помимо этого, арендная плата может выражаться в форме определенных денежных платежей, передаче конкретной оговоренной вещи в собственность или возложении на арендатора затрат по улучшению имущества.

Пример 1.

Руководствуясь подп. 5 части первой п. 2 ст. 585 ГК, стороны предусмотрели, что арендная плата устанавливается в виде проведения арендатором капитального ремонта ряда помещений в арендуемом строении. Однако суд признал условие об арендной плате несогласофевраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Заключение договора аренды ванным, поскольку в договоре не указывался конкретный перечень работ, которые должен был осуществлять арендатор, либо размер затрачиваемых сумм на проведение ремонта. В связи с этим определить точный объем обязательств арендатора не представляется возможным.

Что касается вносимых в договор аренды изменений по размеру арендной платы, то в соответствии с п. 3 ст. 585 ГК размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пример 2.

Стороны в договоре аренды определили, что арендодатель вправе увеличить размер арендной платы на 7 % один раз в течение года. Через год арендодатель письменно уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы.

Арендатор, ссылаясь на п. 3 ст. 585 ГК в части обязательности соглашения сторон на изменение размера арендных платежей, отказался уплачивать аренду по увеличенной ставке. Тем не менее действия арендодателя следует признать правомерными, поскольку согласно п. 2 ст. 394 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законодательством либо в установленном законодательством порядке. Стороны сами в договоре согласовали возможность арендодателя изменять в одностороннем порядке размер арендной платы.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации имеет место не изменение договора аренды, а реализация арендодателем своего права на одностороннее изменение Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Заключение договора аренды размера арендных платежей, в связи с чем заключения дополнительного соглашения не требуется.

Срок договора аренды. Если сторонами срок действия договора аренды недвижимого имущества не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Расторгнуть такое соглашение можно в любое время, предупредив противоположную сторону письменно за 3 месяца.

Если договор аренды нежилого помещения срочный и, несмотря на истечение сроков, одна сторона продолжает пользоваться имуществом, а другая не возражает, договор считается продленным на неопределенный срок и на тех же условиях.

Требования, предъявляемые к договору аренды В соответствии с п. 1 ст. 580 ГК договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока должен быть заключен в письменной форме, если иное не установлено законодательными актами.

В п. 2 ст. 580 ГК закреплено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.

В частности, согласно подп. 1.2 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» договоры аренды, субаренды недвижимого имущества независимо от срока аренды, субаренды, об изменении или расторжении этих договоров, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подфевраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Заключение договора аренды лежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами.

Важно помнить, что в случае заключения договора, влекущего переход права собственности на недвижимое имущество, арендодатель обязан указать в соответствующем договоре сведения об обременении данного имущества правом аренды, субаренды.

В противном случае сделка может быть признана недействительной судом по иску приобретателя недвижимого имущества.

К СВЕДЕНИЮ. Смена собственника арендуемого помещения никак не влияет на действующий договор и не может стать причиной для его расторжения либо изменения условий в одностороннем порядке.

Документы, необходимые для заключения договора аренды Перед составлением договора аренды сторонам необходимо обратить внимание на документы, подтверждающие наличие прав на передаваемое в аренду недвижимое имущество, а также полномочия лиц на заключение договора аренды.

Желательно, чтобы документы были представлены в оригинале либо в виде нотариально заверенных копий.

Ниже приведен список документов, без которых не представляется возможным заключение договора аренды нежилого помещения:

1) документы, удостоверяющие личность и подтверждающие полномочия сторон: свидетельство о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя, трудовые контракты с директором юриБиблиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Заключение договора аренды

РЕКОМЕНДАЦИЯ

Перед заключением договора аренды целесообразно проверить полномочия директора каждой из сторон договора (если ими являются юридические лица) на предмет наличия ограничений, установленных уставом, на совершение сделок, связанных с недвижимым имуществом. В отдельных случаях может быть предусмотрено, что такого рода сделки могут быть совершены только при наличии решения общего собрания участников общества или наблюдательного совета (в случае его функционирования в обществе).

дического лица либо надлежащим образом оформленные доверенности представителей юридических лиц;

2) для юридических лиц — устав;

3) документ, подтверждающий право собственности владельца на передаваемое в аренду помещение;

4) документ, в котором владелец объекта недвижимости дает свое согласие на передачу помещения в аренду.

Отдельные аспекты заключения договора аренды Отметим некоторые нюансы, которые следует учитывать при заключении договоров аренды.

1. Арендная плата, которую получает арендодатель, — это его выручка, с которой он обязан уплачивать все необходимые налоговые платежи. Отдельные арендодатели включают данного рода платежи в графу «затраты и расходы».

Арендаторам здесь необходимо быть предельно внимательными, поскольку, оплачивая все это сверх арендной платы, арендатор по сути возмещает расходы, бремя несения которых в соответствии с законодательством возложено на арендодателя.

10 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Заключение договора аренды

2. На практике часто встречаются договоры аренды, которые предусматривают предоплату за пользование помещением. При этом на обеспечительный платеж арендодателем могут налагаться штрафные санкции за несвоевременность его внесения. Следует иметь в виду, что начисление штрафных санкций на предоплату является незаконным, поэтому требование арендатора об исключении подобного условия из договора аренды будет являться правомерным.

3. В случае, если в качестве арендодателя выступает физическое лицо, немаловажным аспектом является установление систематического характера деятельности такого физического лица. Разовые, единичные действия физического лица, в результате которых получен доход от пользования принадлежащим ему имуществом, с точки зрения гражданского законодательства не рассматриваются как предпринимательская деятельность в случае, если эти действия не направлены на систематическое извлечение прибыли.

Такой же вывод содержится и в разъяснении Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 24.05.2006 № 03-29/1013 «О сдаче нежилого помещения в аренду, принадлежащего физическому лицу», в соответствии с которым если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду носит разовый характер, когда в его намерениях не усматривается системы действий, то такая деятельность не может обладать признаками предпринимательской. Однако, несмотря на это, рекомендуем по возможности исключить в своей практике случаи заключения договора аренды с арендодателем — физическим лицом.

–  –  –

относятся ГК, Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест», Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом». Однако положения упомянутых актов лишь в общих чертах регламентируют вопросы, касающиеся предмета данной статьи.

В соответствии с указанными актами предусматривается обязательная фиксация в письменном виде передачи и возврата имущества путем составления акта либо иного документа (образец акта приема-передачи к договору аренды см.

на с. 22). Касательно помещения данные правила определены специальными нормами об аренде капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места — ст. 626 ГК: передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При Передача помещения прекращении договора аренды арендован- арендодателем и приное помещение должно быть возвращено нятие его арендатором арендодателю с соблюдением тех же правил. осуществляются по передаточному акту В то же время отсутствие подписанного до- или иному документу кумента не всегда свидетельствует о неис- о передаче, подписываемому сторонами.

полнении обязанностей по передаче и (или) принятию в аренду имущества, и при наличии иных доказательств объект аренды может считаться переданным в пользование арендатору, как указано в постановлении № 1.

Таким образом, в самом общем виде можно обозначить два варианта исполнения обязательства по передаче/возврату объекта аренды: с оформлением передаточных документов Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Передача и возврат помещения в соответствии с требованиями законодательства и без такого оформления. Очевидно, что на практике вызывает больше трудностей и чаще приводит к спорам именно второй вариант. Однако и при составлении письменного документа необходимо как можно более подробно оговаривать все детали, поскольку даже при формальном его наличии возможны споры с контрагентом, в связи с чем надлежащим образом составленный акт может служить подтверждением определенных обстоятельств (например, о согласовании предмета договора аренды, в случае если подробные сведения, идентифицирующие объект аренды, не были указаны в самом договоре).

Ни для кого не секрет, что для недобросовестного субъекта ситуация с отсутствием письменных доказательств более выгодна, поскольку в этом случае у стороны есть большее пространство для маневров, а также возможности по оспариванию не зафиксированных должным образом обстоятельств. Именно поэтому рекомендуется уделять особое внимание не только тексту договора аренды (а уж тем более не использовать «типовые» формы или безоговорочно принимать шаблон контрагента), но и акту передачи/возврата.

К СВЕДЕНИЮ. Акт может являться также документом, который дополнительно определяет предмет договора и предотвращает возможность признания договора незаключенным в случае, если в самом договоре помещение не идентифицировано достаточным образом.

Как упоминалось выше, существует позиция, что даже в случае неподписания акта условие о предмете будет считаться согласованным, а договор аренды — заключенным, например, когда из поведения сторон явствует выраженная воля относительно предмета договора. То есть фактическое

–  –  –

исполнение условий договора аренды исключает возможность признания его незаключенным. Тем не менее и в таких случаях риск существует, а бремя доказывания в суде обстоятельств, подтверждающих согласование предмета, будет лежать на заинтересованной стороне, в то время как другая сторона будет стараться доказать обратное.

Важно отметить, что как с подписанием акта передачи имущества арендатору возникает обязанность по внесению арендной платы, так и юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата. Факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу. То есть как акт передачи арендодателем имущества порождает обязательства, так и акт возврата их прекращает, а потому категорически важно зафиксировать это в такой форме, которая в случае спора гарантировала бы подтверждение исполнения обязанности по возврату.

В случае уклонения одной из сторон от принятия помещения и подписания акта не менее важным является фиксация такого уклонения и действий добросовестной стороны по передаче имущества. В частности, подтверждением добросовестности стороны может служить направление уведомлений, проектов актов, освобождение помещений вплоть до обращения в органы, которые надлежащим образом могут засвидетельствовать определенные факты (на практике некоторые обращаются в том числе в правоохранительные органы для составления протокола).

В случае, когда стороны соблюдают процедуру, главным для обеих сторон и в том, и в другом случае является проверка и оформление в акте фактического состояния и характериБиблиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Передача и возврат помещения стик объекта. Целесообразно не только указывать, например, адрес, площадь помещения, но и графически отображать данные. Большое количество споров возникает, когда арендодатель, являющийся собственником не только конкретного помещения, указанного в договоре, но и других, и арендатор видят предметом договора разные помещения, в связи с чем не удовлетворены обе стороны. Соответственно, следует использовать все возможности для конкретизации имущества, вплоть до фотоматериалов.

CПРАВОЧНО. Если арендодатель не принимает имущество, арендатор должен предпринять меры, направленные на приемку арендодателем имущества, например, известить о необходимости приемки, подтвердить освобождение арендатором арендуемого помещения. Указанные действия при возникновении спора будут учтены судом в пользу добросовестного арендатора. Так, в ситуации, если арендатор уклоняется от возврата имущества, с него подлежит взысканию арендная плата в соответствии с частью второй ст. 593 ГК, поскольку обязанность по оплате за пользование имуществом возникла из договора аренды (часть вторая п. 38 постановления № 1). Если при возникновении спора и рассмотрении дела судом будет установлено, что арендатор совершил действия, направленные на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и имело место подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды, то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано.

Согласно ст. 582 и 593 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества, а при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, 16 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Передача и возврат помещения с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Своевременная фиксация путем описания в акте (или иным способом) состояния имущества, возможных повреждений, изменений и т.д. предотвратит злоупотребления со стороны контрагента, а также возможное недопонимание. На практике имеют место случаи, когда арендодатель при передаче имущества арендатору сам не владеет полной информацией об объекте и подписывает акт без должного осмотра, а затем при возврате, проверяя его состояние, обнаруживает несоответствие условиям договора и акта, которые уже существовали в момент первоначальной передачи и возникли по вине более раннего арендатора.

В итоге возникает спор, влекущий не только убытки, но и конфликт между сторонами, хотя по сути ни одна из них не несет вины и при должном внимании данной проблемы можно было бы избежать. Аналогично сторонам следует обращать внимание на составление акта по возврату помещения.

Пример.

При оформлении акта возврата имущества в связи с расторжением договора аренды арендодателем были установлены изменения структуры стен помещения, в связи с чем он потребовал от арендатора устранения дефектов и отказался подписать акт передачи имущества.

Арендодатель в данном случае ведет себя неправомерно и обязан подписать со своей стороны акт возврата помещения. Уклонение арендодателя от подписания акта передачи может рассматриваться как отказ от принятия имущества. В акте необходимо отразить те недостатки, которые были выявлены, для целей их последующего исправления. Поскольку при возврате имущество должно находиться в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, следует учитывать услоБиблиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Передача и возврат помещения вия договора аренды в части назначения имущества, по которому арендатор мог его использовать, а также в части определения состояния имущества, в котором оно будет возвращено. При отсутствии указанных условий и требований при возникновении спора суд будет давать оценку нормального износа с учетом степени изменения структуры стен помещения, заключение о которой может дать соответствующий специалист, срока использования помещения арендатором. Если изменение структуры не вызвано нормальным износом, у арендодателя имеется правовая возможность требовать возмещения убытков согласно ст. 14 ГК.

Произведенные арендатором улучшения Не менее «болезненным» является вопрос о произведенных арендатором улучшениях. В большей степени это касается неотделимых улучшений. По общему правилу все категории споров, возникающих в связи с неотделимыми улучшениями, можно условно разделить на два направления: возникающие, когда улучшения согласованы с собственником, и те, что возникают, когда улучшения произведены арендатором самовольно, без согласования.

Так, в первом случае проблема может быть обусловлена тем, что в результате улучшения арендованного имущества имели место повреждения, которые договором не обусловлены и носят существенный характер. Естественно, что сами по себе согласованные улучшения не исключают ответственности арендатора за причиненные при этом повреждения, если это не предусмотрено договором и повреждения не носят характер необходимых. А потому обеим сторонам важно обращать особое внимание на фактическое состояние 18 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Передача и возврат помещения имущества, когда дело касается переоборудования/переустройства помещения.

Следующим может стать вопрос об ином имуществе, которое было демонтировано в связи с производством улучшений. Такое имущество относится к подлежащему возврату в соответствии со ст. 593 ГК, так как по сути входит в состав предмета аренды. По этой причине арендатору следует обеспечить сохранность данного имущества, даже если в связи с улучшениями оно утратило определенную ценность, потому что арендодатель по окончании срока аренды вправе потребовать возврата этого имущества, если стороны заранее не согласовали иной вариант распоряжения им.

Что касается случаев, когда улучшения произведены без согласия собственника помещения, то помимо возложенных на арендатора в связи с этим расходов негативные последствия могут быть усугублены тем, что арендодатель посчитает подобные действия нарушением ст. 593 ГК. То есть при оценке функциональных характеристик помещения можно прийти к выводу, что имеет место объективное изменение состояния арендованного имущества, и в таком случае арендатор понесет еще большие убытки, в зависимости от того, какой вариант защиты своих прав выберет арендодатель.

В любом случае очевидно, что любые действия, направленные на изменение первоначального состояния объекта, отраженного в акте приема-передачи, должны быть строго оговорены и зафиксированы в документах, подписанных обеими сторонами.

Передача по договору аренды сопутствующих объектов В некоторых случаях стороны упускают из виду еще одну важную деталь, которая закреплена законодательно, а имен

–  –  –

но то, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

При аренде такого объекта, как помещение, передача сопутствующих вещей и документов кажется второстепенной и для некоторых субъектов хозяйственной деятельности вообще не имеет значения, поскольку, по их мнению, не влияет на возможность использования и получения результата собственно от аренды. Такое отношение в ряде случаев чревато возникновением проблем, поскольку передача и возврат указанного имущества являются обязанностью сторон, а в некоторых случаях невозможно полноценное использование арендованного имущества без требуемых документов/принадлежностей.

К документам, которые нужно передать арендатору, следует отнести те, которые подтверждают назначение имущества для целей обеспечения возможности использования помещения в соответствии с его целевым назначением. Также для арендатора не менее важна проверка правоустанавливающих документов, поскольку на практике имеют место случаи предоставления имущества в аренду без регистрации, при отсутствии у арендодателя необходимых прав, полномочий и т.д.

Конечно, следует отметить, что если арендодатель не передал указанные выше предметы, то не всегда это будет являться существенным нарушением, так как по общему правилу арендатор вправе потребовать предоставления ему относящихся к объекту аренды документов либо расторжения договора аренды, а также возмещения убытков лишь в случае, если сам докажет, что отсутствие документов делает невозможным использование имущества в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при 20 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Передача и возврат помещения заключении договора. Если объект аренды передан без документов, но арендатор фактически пользуется им и данное пользование в соответствии с назначением имущества возможно без документов, у арендатора будут отсутствовать основания для расторжения договора аренды, поскольку нарушение не является существенным.

Однако повторимся:

этот вопрос относится к спорным и потребует доказывания.

РЕКОМЕНДАЦИИ

Исходя из вышеизложенного, можно дать следующие рекомендации.

1. Для каждого конкретного объекта аренды следует составлять подробный акт приема-передачи, с описанием как можно большего количества деталей.

2. При подписании акта приема-передачи арендатору не стоит пренебрегать тщательным осмотром и проверкой соответствия помещения условиям договора, информации, изложенной в акте, назначению передаваемого объекта.

Арендодателю же, в свою очередь, следует применять такой же подход при возврате помещения, поскольку зачастую в суде подписанный акт является основанием для отклонения претензий недовольной стороны.

3. В связи с тем, что передача и возврат имущества являются прямой обязанностью в соответствии с договором, неисполнение которой влечет ответственность, при уклонении контрагента от принятия помещения, подписания акта следует незамедлительно фиксировать данные обстоятельства в письменном виде и обеспечивать возможность другой стороне для использования помещения. В противном случае доказать уклонение будет затруднительно, что на практике приводит к необоснованным расходам.

4. При исполнении обязательств по передаче и возврату помещения необходимо заранее определить перечень документов и сопутствующих предметов, требуемых для полноценного осуществления деятельности в помещении, и включить это в подписываемый сторонами акт приема-передачи.

–  –  –

__________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице __________, действующей на основании __________, с одной стороны, и __________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице __________, действующего на основании __________, с другой стороны, каждый в отдельности именуемый «Сторона», а вместе именуемые «Стороны», составили настоящий акт приема-передачи помещения к договору аренды № ___ от «__»________ 20__г. (далее — Договор аренды) о нижеследующем:

1. Настоящим Стороны подтверждают, что во исполнение условий Договора аренды Арендодатель (Арендатор) передал, а Арендатор (Арендодатель) принял изолированное помещение с инвентарным номером __________, расположенное по адресу: __________; общей площадью __________, назначение — __________, наименование — __________ (далее — Объект).

2. Настоящим Стороны подтверждают, что состояние переданного Арендатору в соответствии с настоящим актом Объекта соответствует (не соответствует) условиям Договора (состоянию, в котором Арендатор его получил с учетом нормального износа) и пригодно (не пригодно) для использования в предусмотренных Договором целях.

3. Арендодатель (Арендатор) имеет (не имеет) какие-либо претензии к состоянию Объекта.

4. Объект имеет следующие недостатки на момент его передачи Арендатору (Арендодателю):

— ________________________;

— ________________________.

5. Арендодатель (Арендатор) также передал ____ комплектов ключей от Объекта и следующую документацию: _____________________________________.

6. Стороны подтверждают, что на момент передачи Объекта зафиксировали следующие показания приборов учета потребления ресурсов:

электроэнергия — ___________________________________;

теплоэнергия — _____________________________________;

горячее водоснабжение — ____________________________;

холодное водоснабжение — ___________________________.

7. Настоящий акт составлен в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

8. Реквизиты и подписи Сторон.

–  –  –

ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ

АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА:

РЕМОНТ И УЛУЧШЕНИЯ

Текущий ремонт Анна АНИСКЕВИЧ, В ст. 587 ГК закреплено, что обязанность про- юрист Revera Consulting Group изводить капитальный ремонт переданного в аренду имущества лежит на арендодателе, а текущий ремонт — соответственно, на арендаторе, если иное не определено сторонами в договоре аренды или в законодательстве.

Ввиду того, что приведенная норма является диспозитивной, арендодатель и арендатор в рамках достигнутых договоренностей в договоре аренды определяют порядок проведения текущего и капитального ремонта, в частности, указывают, какая из сторон должна исполнять обязанности по проведению текущего и капитального ремонта объекта, а также нести связанные с этим расходы.

Согласно абзацу тридцать восьмому ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»

(далее — Закон № 300-З) текущий ремонт объекта — это совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта.

–  –  –

СПРАВОЧНО. Примерный перечень работ, относимых к текущему ремонту, перечислен в приложении А к ТКП 45-1.04-206-2010.

Поскольку работы по текущему ремонту, как правило, направлены на восстановление исправности и устранение повреждений объекта, которые связаны с процессом непосредственной его эксплуатации арендатором, при распределении обязанностей по содержанию объекта аренды на практике обязанность по осуществлению и финансированию текущего ремонта лежит на арендаторе. Отметим, что выполнение строительно-монтажных работ по текущему ремонту согласно п. 4 ст. 51 Закона № 300-З осуществляется на основании дефектного акта и сметы.

Законодательство не устанавливает специальных правил и требований к порядку проведения текущего ремонта арендатором. В связи с этим для того, чтобы избежать потенциальных злоупотреблений или споров между сторонами, в договоре аренды необходимо согласовать следующие условия.

1. Периодичность проведения текущего ремонта.

Такое условие позволит избежать уклонения арендатора от устранения повреждений объекта, которые были причинены объекту в процессе его эксплуатации, а также злоупотреблений со стороны арендодателя своим правом вменять арендатору частое (например, ежегодное) проведение ремонта.

2. Срок, в который арендатор обязан произвести первый текущий ремонт объекта.

Момент проведения первого текущего ремонта может быть определен конкретной датой после передачи объекта аренфевраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Содержание арендуемого помещения датору по акту приема-передачи. При этом п. 1 ст. 582 ГК устанавливает, что передаваемый в аренду объект должен находиться в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого объекта.

Следовательно, если объект аренды требует текущего ремонта уже в дату его передачи арендатору, стороны могут предусмотреть один из двух вариантов:

— арендатор уплачивает за первые месяцы аренды, в которые им производится текущий ремонт объекта, арендную плату в полном объеме, но при этом все расходы, затраченные арендатором на приведение объекта в нормальное состояние, засчитываются в счет уплаты арендной платы;

— арендатор уплачивает условно минимальную арендную плату (например, 10 евро) за весь объект аренды за каждый месяц, в котором арендатором осуществлялись работы по текущему ремонту объекта, направленные на приведение его в требуемое для осуществления арендатором своей деятельности состояние.

3. Механизм совместного определения сторонами состава работ, которые должны быть выполнены арендатором.

Так, стороны могут определить, что один раз в установленный договором срок (например, 3 года) стороны проводят совместную инспекцию объекта аренды, по результатам которой составляют протокол с перечнем работ, подлежащих выполнению арендатором при проведении текущего ремонта.

В случае, если у сторон возникнут разногласия о составе таких работ, допустимо привлекать независимых экспертов, которые смогут разрешить возникший спор, обосновывая или опровергая необходимость выполнения тех или иных работ.

Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Содержание арендуемого помещения Капитальный ремонт Исходя из абзаца шестнадцатого ст. 1 Закона № 300-З работы по проведению капитального ремонта объекта — это работы, направленные на восстановление утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшение конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта строительства, осуществляемые путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов объекта строительства.

СПРАВОЧНО. Примерный перечень работ, относимых к капитальному ремонту, приведен в приложении Б к ТКП 45-1.04-206-2010.

При определении стороны, которая будет отвечать за проведение и финансирование работ по капитальному ремонту, видится обоснованным исходить из целей проведения такого ремонта.

Так, если работы по капитальному ремонту обусловлены износом объекта аренды, износом здания, в котором объект расположен, если работы вызваны аварийным состоянием объекта или необходимы для целей предотвращения аварии либо разрушения объекта, то такой ремонт производится прежде всего в интересах арендодателя. В такой ситуации считаем справедливым предусматривать в договоре, что работы по капитальному ремонту будут производиться за счет арендодателя.

В некоторых ситуациях капитальный ремонт может повлечь для арендатора ограничение доступа в объект аренды либо его часть и, следовательно, арендатор не сможет использовать объект для целей, предусмотренных договором 26 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Содержание арендуемого помещения аренды. В связи с этим видится обоснованным предусмотреть в договоре аренды порядок закрытия объекта на срок проведения капитального ремонта, а также порядок уплаты арендной платы и иных выплат по договору за весь срок, в течение которого арендатор не мог использовать объект для целей аренды.

СПРАВОЧНО. В случае, когда обязанность по проведению капитального ремонта по договору аренды возложена на арендодателя, при нарушении последним такой обязанности согласно ст.

587 ГК у арендатора есть право по своему выбору:

1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3) потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков.

–  –  –

состав, порядок подготовки и выдачи которой устанавливаются с учетом требований законодательных актов Советом Министров Республики Беларусь, если иное не определено Президентом Республики Беларусь.

В соответствии с нормами Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности» (далее — Положение № 223), заказчик строительства для надлежащего проведения капитального ремонта обязан обратиться за получением на свое имя следующей разрешительной документации:

— решения исполкома о разрешении проведения проектноизыскательских работ и строительства объекта;

— разрешения Министерства культуры Республики Беларусь на выполнение работ на историко-культурных ценностях, а также на разработку научно-проектной документации на выполнение реставрационно-восстановительных работ на этих ценностях (в случаях, когда капитальный ремонт будет производиться в отношении объекта, являющегося историко-культурной ценностью);

— архитектурно-планировочного задания;

— заключения согласующих организаций;

— технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта.

При выдаче разрешительной документации на проведение капитального ремонта объекта согласно абзацу второму п. 17 Положения № 223 местный исполнительный и распорядительный орган проверяет правомочия заявителя на земельный участок, на котором расположен такой объект.

Ввиду того, что права на земельный участок при передаче 28 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Содержание арендуемого помещения объекта, который на таком участке расположен, сохраняются за арендодателем, заказчиком строительства может выступить только арендодатель — как обладатель правомочий на земельный участок.

Также, исходя из ст. 51 Закона № 300-З, проведение капитального ремонта объекта требует разработки соответствующих разделов проектно-сметной документации, заказчиком которой может выступать исключительно лицо, на которого было получено разрешение на проведение проектноизыскательских работ, то есть арендодатель — собственник объекта аренды.

Таким образом, при достижении договоренности о возложении на арендатора обязанности по проведению капитального ремонта объекта в договоре аренды должны содержаться следующие условия в соответствии с требованиями законодательства:

1) порядок получения разрешительной документации на проведение капитального ремонта объекта аренды, а именно: кто получает разрешительную документацию на имя арендодателя — арендодатель самостоятельно либо арендатор, действуя от имени арендодателя на основании выданной последним доверенности;

2) порядок разработки проектной документации на производство капитального ремонта объекта аренды. В частности, в каком порядке разрабатываются разделы проекта, предусматривающие выполнение работ, направленных на адаптацию арендуемого объекта под нужды арендатора, принимая во внимание тот факт, что заказчиком проекта может выступать только собственник объекта.

Кроме того, в договоре аренды стороны должны урегулировать порядок финансирования работ по производству капитального ремонта объекта, а именно определить, кто (арен

–  –  –

додатель или арендатор) и в каком порядке несет расходы на проведение ремонта.

К СВЕДЕНИЮ. Если обязанность по финансированию капитального ремонта объекта аренды по договору будет возложена на арендатора, необходимо прямо указывать, какие работы производятся за его счет. В противном случае согласно п. 26 постановления № 1 расходы по проведению капитального ремонта будут возлагаться на арендодателя.

В ситуации, когда стороны договариваются, что капитальный ремонт производится за счет арендатора, при условии, что последнему арендодателем должны быть возмещены затраты на производство работ по капитальному ремонту, такие затраты в силу абзаца седьмого п. 26 постановления № 1 возмещаются в том размере, в котором они будут подтверждены арендатором документально: актами выполненных работ, справками о стоимости выполненных работ, накладными на приобретение материалов и пр. Если сторонами была согласована сметная стоимость работ, производимых в рамках капитального ремонта, и такие расходы превышают согласованную сметную стоимость, в соответствии с абзацем восьмым п. 26 постановления № 1 они не подлежат возмещению, когда арендатор произвел капитальный ремонт с целью создания дополнительных условий и удобств для своей предпринимательской деятельности.

Таким образом, капитальный и текущий ремонт объекта аренды по соглашению сторон может производиться и финансироваться как арендодателем, так и арендатором. Договоренности сторон, как правило, зависят от целевой направленности и/или экономической обоснованности проведения ремонта объекта.

30 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Содержание арендуемого помещения Отделимые и неотделимые улучшения В течение срока аренды арендатор имеет право на производство в арендованном имуществе отделимых и неотделимых улучшений в порядке, установленном в договоре аренды.

Под улучшениями в п. 3.1.1 СТБ 52.3.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества», утвержденного постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 28.04.2010 № 18 (далее — СТБ 52.3.01-2007), понимаются все изменения, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию единого объекта недвижимого имущества или его элементов.

Также в соответствии с п. 40 постановления № 1 улучшения арендованного имущества представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики. Согласно пп. 3.1.1.1 и 3.1.1.2 СТБ 52.3.01-2007 отделимыми считаются улучшения, которые могут быть отделены от объекта … без причинения несоизмеримого ущерба его назначению и (или) нарушения его целостности, а неотделимыми — улучшения, которые невозможно отделить от объекта … без несоизмеримого ущерба его назначению и (или) нарушения его целостности, которые, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества.

Дополнительно в абзаце третьем п. 40 постановления № 1 установлено, что определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращеБиблиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Содержание арендуемого помещения но, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений.

Примерами произведенных улучшений в отношении арендуемого имущества являются, в частности, установка навесного кондиционера (отделимое), модернизация/реконструкция внутренних инженерных коммуникаций объекта (неотделимое).

Отметим, что при возникновении спора в отношении характера произведенных в объекте улучшений согласно разъяснению Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 14.09.2009 № 02-43/2066 «О понятиях отделимых и неотделимых улучшений арендованного имущества» суд в каждом конкретном случае, исходя из технических характеристик и назначения произведенных улучшений, решает по своему усмотрению, является ли произведенное улучшение отделимым без вреда для арендованного имущества.

Законодательство Республики Беларусь устанавливает следующие правила в отношении определения правомочий на произведенные арендатором улучшения, а также правила возмещения их стоимости. Так, согласно п. 1 ст. 594 ГК, если договором аренды не предусмотрено иное, арендатор имеет право собственности на произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества и, соответственно, после истечения срока аренды имеет право изъять эти улучшения. В силу диспозитивного характера нормы стороны в договоре аренды могут предусмотреть, что арендатору по окончании срока аренды возмещается стоимость произведенных отделимых улучшений, а сами улучшения переходят в собственность арендодателя.

Неотделимые улучшения объекта аренды в силу абзаца пятого п. 40 постановления № 1 в любом случае признаются 32 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Содержание арендуемого помещения собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды. При этом на основании п. 2 ст. 594 ГК арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости неотделимых улучшений при условии, что они были произведены арендатором за его счет и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

К СВЕДЕНИЮ. Согласие арендодателя на неотделимые улучшения может быть оговорено сторонами в договоре аренды на этапе его согласования и подписания либо может быть получено арендатором на этапе исполнения договора аренды. В случае, когда арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, стоимость таких улучшений возмещению арендатору не подлежит.

Отметим, что в соответствии с п. 4 ст. 594 ГК улучшения (как отделимые, так и неотделимые), которые были произведены за счет амортизационных отчислений от арендуемого имущества, являются собственностью арендодателя.

Указанная норма носит императивный характер и не может быть изменена в договоре аренды по соглашению сторон.

–  –  –

арендованного имущества не предусмотрен. В ГК отсутствует даже примерный перечень таких расходов. Между тем отдельными актами этот вопрос отчасти урегулирован.

Например, в Указе Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Указ № 150) перечисляются виды расходов, подлежащих возмещению арендатором. Однако, во-первых, Указ № 150 распространяет свое действие только на отношения при сдаче в аренду государственного имущества или приравненного к нему, а во-вторых, приведенный перечень является открытым.

С учетом правового регулирования представляется, что вопрос возмещения расходов наиболее актуален для недвижимого имущества, не подпадающего под регулирование Указа № 150. Тем не менее изложенные ниже рекомендации могут быть применимы и в отношении объектов, для которых применение Указа № 150 является обязательным, но с учетом его императивных норм.

Стороны вправе определить в договоре перечень расходов на содержание арендованного имущества и порядок их возмещения. В договоре необходимо максимально полно детализировать расходы, которые подлежат возмещению арендатором в связи с использованием объекта аренды.

Такое регулирование отношений будет полезно для обеих сторон — обоснованная компенсация расходов для арендодателя и заранее понятные условия для арендатора.

Перечень расходов зависит от специфики объекта аренды и определяется арендодателем, исходя из его фактических затрат на содержание объекта, а также условий использования объекта арендатором. Например, если арендатор не нуждается в организованной охране своего объекта, он может на стадии заключения договора согласовать исключение такой

–  –  –

позиции из состава затрат. Напротив, если арендатор требует от арендодателя обеспечения дополнительных условий, стоимость таких расходов вполне обоснованно может быть включена в состав возмещаемых затрат.

РЕКОМЕНДАЦИЯ

В договоре аренды следует избегать формулировок общего характера в отношении расходов, к примеру, «арендатор возмещает также коммунальные и эксплуатационные расходы». С коммунальными услугами (расходами) ситуация обстоит проще — их фактическим потребителем является арендатор.

Это, как правило, услуги по водоснабжению, канализации, отоплению, энерго- и газоснабжению, пользованию лифтами, вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов, услуги связи и т.д.

С эксплуатационными расходами все сложнее, поскольку изначально непонятно, какой именно перечень расходов стороны согласовали к возмещению.

Арендодатель будет стремиться включить в состав таких расходов максимальное количество затрат, которые у него связаны с объектом аренды. При этом арендатор может возражать против возмещения тех или иных затрат, например, расходов на ежеквартальную чистку фасада, круглосуточную работу контрольно-пропускного пункта и т.д.

Таким образом, в договоре необходимо указывать полный перечень подлежащих возмещению расходов. При этом если стороны договорились, что арендатор несет бремя абсолютно всех расходов, нужно четко указать об этом в договоре.

Целесообразно перечислить состав расходов, известных на дату подписания договора, и оставить такой перечень открытым для арендодателя.

Порядок определения размера расходов

Стороны в договоре аренды могут предусмотреть следующие варианты определения размера расходов:

–  –  –

— исходя из показаний индивидуальных средств учета потребленных ресурсов и тарифов снабжающей организации — для коммунальных услуг в случае, если в объекте аренды установлены отдельные приборы учета;

— исходя из показаний средств учета потребленных ресурсов, общих для нескольких объектов, тарифов снабжающей организации и занимаемой площади в сравнении с иными арендаторами/собственниками — для коммунальных услуг в случае, если в объекте аренды не установлены отдельные приборы учета;

— стоимость коммунальных услуг мест общего пользования, как правило, возмещается пропорционально площади объекта по отношению ко всей полезной площади здания;

— для отдельных коммунальных услуг (электро-, теплоснабжение) стоимость расходов может определяться пропорционально совокупному энергопотреблению установленных в объекте приборов;

— путем перевыставления счетов эксплуатирующей организации или товарищества собственников — для эксплуатационных услуг, оказываемых соответствующей организацией;

— на основании счетов собственника;

— путем закрепления в договоре твердой суммы эксплуатационных расходов и т.д.

РЕКОМЕНДАЦИЯ

При закреплении в договоре аренды права арендатора требовать подтверждения расходов целесообразно установить способ обеспечения исполнения соответствующего обязательства со стороны арендодателя, в частности, предусмотреть штраф или возможность приостановить расчеты со стороны арендатора по договору и т.д.

Для каждого конкретного случая механизм определения размера расходов может быть установлен индивидуально,

–  –  –

главное, чтобы он был четким и понятным для сторон. При этом для арендатора целесообразно предусмотреть право требовать предоставления арендодателем подтверждающих такие расходы документов.

Обращаем внимание, что также важно при передаче объекта в аренду и его возврате зафиксировать в акте приема-передачи показания приборов учета потребленных ресурсов.

Способы возмещения расходов арендатором

Если иное не предусмотрено договором, арендатор возмещает расходы на содержание арендованного имущества непосредственно арендодателю. Между тем стороны могут согласовать и иной порядок возмещения таких расходов.

В частности, возмещение расходов возможно непосредственно обслуживающей организации. Как правило, это товарищество собственников или организация, оказывающая услуги по эксплуатации и обслуживанию объектов. В таком случае арендатору необходимо заключить договор с обслуживающей организацией, на основании которого и будет производиться оплата. Такой договор может быть заключен одновременно с заключением договора аренды или в процессе пользования арендованным имуществом. Соответственно, за период, когда договор на обслуживание заключен не был, арендатор возмещает расходы напрямую арендодателю.

В отдельных случаях для арендодателя важно, чтобы арендатор как можно скорее заключил договор с обслуживающей организацией. Это может быть вызвано организационными, налоговыми и иными причинами. В таком случае в договоре аренды необходимо предусмотреть стимулируфевраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Возмещение расходов ющие для арендатора условия, например, одностороннее повышение арендной платы в случае незаключения договора в установленный срок и т.д.

Возмещение стоимости коммунальных услуг может осуществляться по заключенным напрямую договорам со снабжающими организациями, что особенно актуально для случаев передачи в аренду капитальных строений. Между тем на практике снабжающие организации крайне редко соглашаются на заключение договора с арендаторами.

РЕКОМЕНДАЦИЯ

В случае отказа снабжающей организации заключить договор с арендатором возможно заключение трехстороннего договора — между снабжающей организацией, арендатором и арендодателем, — по которому арендатор будет оплачивать стоимость потребленных ресурсов напрямую снабжающей организации, а арендодатель при этом — выступать поручителем по обязательствам арендатора.

Обеспечение исполнения обязательств по возмещению расходов Как и любое денежное обязательство, возмещение расходов на содержание арендованного имущества требует обеспечения со стороны арендатора.

Наиболее распространенным способом обеспечения в договорах аренды или на обслуживание имущества является неустойка (штраф, пеня). При этом стороны могут предусмотреть в договоре различные условия начисления неустойки — отсрочка применения, повышение размера при существенном нарушении сроков оплаты и т.д.

В соответствии со ст. 310 ГК исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имуБиблиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Возмещение расходов щества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором. На практике, конечно, большая часть предусмотренных ГК способов обеспечения обязательства по возмещению расходов на содержание арендуемого имущества неприменима. Однако ввиду того, что ГК не содержат исчерпывающего перечня способов обеспечения исполнения обязательств, стороны вправе предусмотреть иные договорные способы такого обеспечения. Например, это может быть предварительно уплаченный арендатором обеспечительный платеж, из которого арендатор имеет право удерживать просроченные на определенный срок суммы расходов на содержание помещения. В случае надлежащего исполнения обязательств обеспечительный платеж возвращается арендатору по истечении договора аренды.

Стороны могут предусмотреть также иные механизмы понуждения арендатора к надлежащему исполнению обязательства по возмещению расходов на содержание имущества. Это может быть выражено в специальной форме расчетов по такому обязательству, например, в виде платежного требования с предварительно поданным заявлением на акцепт со стороны арендатора. Кроме того, стороны в договоре аренды могут предусмотреть возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по возмещению расходов или, как отмечалось выше, изменения размеров арендной платы в одностороннем порядке арендодателем.

Таким образом, вопрос о возмещении расходов на содержание арендованного имущества таит в себе немало нюансов, урегулированием которых стороны должны заниматься еще на стадии заключения договора.

40 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Исполнение обязательств по уплате арендных платежей

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

ПО УПЛАТЕ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ:

ВСЕ ЛИ СПОСОБЫ ПРАВОМЕРНЫ?

–  –  –

Обеспечение гарантии своевременного и надлежащего поступления арендных платежей является одной из главных целей, преследуемых арендодателем при заключении договора аренды. В соответствии со ст. 310 ГК обязательства сторон по договору, в том числе по договору аренды, могут обеспечиваться различными способами: неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором.

Обеспечение исполнения обязательств со стороны должника неустойкой (штрафом, пеней) (ст. 311 ГК) является эффективным только в тех случаях, когда платежеспособность арендатора не вызывает сомнений.

При установлении штрафных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендных платежей следует помнить о том, что установление размера штрафа осуществляется по соглашению сторон. Законодатель не ограничивает пределы установления размера неустойки в целом, за исключением случаев законной Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Исполнение обязательств по уплате арендных платежей неустойки (ст. 313 ГК). Тем не менее при возникновении спора и передаче его на рассмотрение суда последний, руководствуясь ст. 314 ГК, вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

По общему правилу наиболее действенными способами обеспечения обязательств арендатора по уплате арендных платежей являются следующие:

1) внесение обеспечительного платежа, который при неисполнении обязательства арендатором по оплате используется в счет арендных платежей, коммунальных услуг и иных обязательств арендатора по договору;

2) поручительство и (или) гарантии со стороны учредителей (третьих лиц) по арендным обязательствам арендатора;

3) залог принадлежащего арендатору (его учредителям) имущества.

Несмотря на то что оформление отношений по договору аренды в случае использования одного из указанных способов обеспечения существенным образом усложняется, это создает дополнительные гарантии арендодателю, что обязательства по оплате арендных платежей будут исполняться надлежащим образом.

Удержание как способ обеспечения обязательств арендатора На практике встречаются случаи, когда арендодатель прибегает к такому способу обеспечения исполнения обязательства, как удержание, предусмотренному ст. 340 ГК. Помимо этого, нередки случаи, когда арендодатель указывает на возможность применения удержания в отношении имущества арендатора в самом договоре аренды. Однако как на 42 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Исполнение обязательств по уплате арендных платежей стадии заключения, так и на стадии исполнения договора аренды у арендатора могут возникнуть сомнения по поводу правомерности таких условий договора, а в дальнейшем — и действий арендодателя в случае применения указанного способа обеспечения исполнения обязательства.

Ситуация.

В процессе использования помещения у арендатора возникла просроченная задолженность по арендной плате.

Учитывая это, арендодатель ограничил доступ арендатора в арендуемое помещение, в котором находилось имущество арендатора. Свои действия арендодатель обосновал тем, что при наличии просроченной задолженности по арендной плате в соответствии со ст. 340 ГК арендодатель имеет право применить в отношении имущества арендатора такой способ обеспечения обязательства, как удержание.

В обоснование правомерности своих действий арендодатель ссылался на заключенный договор аренды, в котором в качестве одного из условий было предусмотрено:

«При наличии у арендатора просроченной задолженности по арендным платежам арендодатель имеет право ограничить доступ арендатора в арендуемое помещение, при этом вправе удерживать имущество арендатора, находящееся в этом помещении, до полного погашения возникшей задолженности. При наличии просроченной задолженности свыше 6 месяцев арендодатель вправе реализовать имущество арендатора, находящееся в арендуемом помещении, и из вырученной суммы удовлетворить свои требования к арендатору».

Анализируя ситуацию, отметим, что согласно ст. 340 ГК кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Исполнение обязательств по уплате арендных платежей в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Таким образом, исходя из буквального толкования нормы ст. 340 ГК, можно сделать следующие выводы.

Во-первых, основанием для применения такого способа обеспечения исполнения обязательства, как удержание, является наличие у кредитора (арендодателя) вещи, подлежащей передаче должнику (арендатору).

Во-вторых, такая вещь подлежит передаче должнику (арендатору). Из этого следует, что первоначально имущество арендатора должно было попасть во владение кредитора (арендодателя) правомерно. Таким образом, для возникновения у кредитора (арендодателя) права на удержание вещи должника (арендатора) необходимо, чтобы эта вещь находилась во владении кредитора (арендодателя), который получил ее, не совершая неправомерных действий, то есть на законном основании.

Необходимо отметить, что передача помещения в аренду не влечет возникновения каких-либо имущественных прав у арендодателя на имущество арендатора, находящееся в данном помещении. В этой связи действия арендодателя в рассматриваемой ситуации следует признать неправомерными, а условие договора аренды в части возможности удержания имущества арендатора — не соответствующим требованиям ст. 340 ГК.

44 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Алгоритм действий при залитии арендованного помещения

АЛГОРИТМ ЮРИДИЧЕСКИХ ДЕЙСТВИЙ

АРЕНДАТОРА ПРИ ЗАЛИТИИ

АРЕНДУЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ

П о общему правилу, установленному ст. 933 Татьяна ГОЛОВАНОВА, ГК, вред, причиненный имуществу юриди- юрист ческого лица или гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. При этом лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Одним из довольно часто встречающихся на практике случаев причинения вреда имуществу арендатора является вред вследствие залития арендуемого помещения. Нужно отметить, что порядок действий пострадавшей стороны в случае залития подробно регламентирован только для жилых помещений. Такой порядок предусмотрен Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399 (далее — Правила). Действия при залитии нежилых помещений определены приказом государственного производственного объединения «Минское городское жилищное хозяйство» Минского городского исполнительного комитета от 21.01.2011 № 8 «О порядке действий жилищных организаций при бытовых и иных залитиях жилых и нежилых помещений» (далее — Приказ). Однако данный Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Алгоритм действий при залитии арендованного помещения документ не является нормативным правовым актом и обязателен только для жилищных организаций г. Минска.

В связи с отсутствием нормативного регулирования порядка действий арендатора при залитии арендуемого помещения данный вопрос представляет особый практический интерес. Полагаем, что арендатор нежилого помещения вправе руководствоваться нормами, установленными для жилых помещений, в той мере, насколько они применимы к нежилым.

В приведенном ниже алгоритме даны ответы на вопросы о том, как зафиксировать факт причинения вреда и куда следует обращаться для защиты своих интересов при залитии арендуемого помещения.

Шаг 1. Обнаружение факта залития помещения.

При обнаружении залития помещения арендатор обязан письменно уведомить о данном факте арендодателя, а также товарищество собственников, организацию застройщиков или иную организацию, ответственную за техническое обслуживание и эксплуатацию здания, в котором расположено помещение (далее — обПри залитии помещеслуживающая организация). Порядок увения арендатору следомления обслуживающей организации не дует предпринять все возможные действия регламентирован, в связи с чем для целей для уменьшения вознаибольшей оперативности уведомление моможных убытков.

жет быть направлено по факсу*.

Если помещение застраховано, то в соответствии с п. 1 ст. 851 ГК арендатор обязан незамедлительно уведомить о * Образец уведомления о факте залития находится в открытом доступе на сайте www.jurist.by в разделе «Образцы и формы документов».

46 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Алгоритм действий при залитии арендованного помещения наступлении страхового случая страховщика. Срок и (или) способ уведомления могут быть предусмотрены договором или правилами конкретного страховщика (такие правила в соответствии с п. 3 Положения о страховой деятельности в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 25.08.2006 № 530, должны прилагаться к договору страхования). Кроме того, арендатору следует предпринять все возможные действия для уменьшения возможных убытков.

Шаг 2. Рассмотрение уведомления получившими его лицами и принятие ими решения о направлении или ненаправлении своего представителя.

Шаг 3. Составление акта обследования помещения.

В соответствии с п. 1 Приказа по каждому факту залития в тот же день проводится комиссионное обследование с составлением акта по форме согласно приложению 1 к Приказу*. В акте указываются причины залития и его последствия. К акту прилагается план с обозначенными местами дефектов поврежденного помещения. Целесообразно также пригласить виновное лицо (если залитие помещения произошло из помещения другого лица) присутствовать при обследовании помещения.

Заинтересованные лица (арендатор, арендодатель, виновное лицо, страховщик (если помещение застраховано)) ознакомляются с актом обследования под роспись либо заказным письмом.

* Образец акта обследования помещения находится в открытом доступе на сайте www.jurist.by в разделе «Образцы и формы документов».

Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Алгоритм действий при залитии арендованного помещения Акт обследования утверждается руководителем обслуживающей организации.

Порядок обследования помещения самой пострадавшей стороной (арендатором) законодательством не предусмотрен. На практике, как правило, эксплуатирующая организация, страховщик направляют своих представителей при поступлении сообщения о залитии помещения. Однако если представители все-таки не явились, для фиксации факта залития арендатору следует пригласить представителей соседних помещений в качестве свидетелей и оформить акт обследования по форме в соответствии с Приказом.

Шаг 4. Составление дефектного акта на ремонтностроительные работы.

В день обследования назначаются дата и время повторного обследования в целях составления дефектного акта (в зависимости от степени залития, но не позднее 20 дней). Дефектный акт составляется после высыхания помещения. Согласно п. 14 Правил в дефектном акте указываются виды и объемы ремонтно-строительных работ, качество и виды материалов отделки для ремонта поврежденных помещений*.

Шаг 5. Обращение арендатора в обслуживающую или иную компетентную организацию за составлением сметы на ремонтно-строительные работы.

По требованию пострадавшей либо виновной стороны на основании дефектного акта может быть составлена смета на ремонтно-строительные работы поврежденного поОбразец дефектного акта находится в открытом доступе на сайте www.jurist.by в разделе «Образцы и формы документов».

48 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Алгоритм действий при залитии арендованного помещения мещения. Смета может быть составлена обслуживающей организацией либо любой иной организацией, имеющей право на вид указанной деятельности (п. 1 Приказа, п. 14 Правил).

Шаг 6. Формирование арендатором пакета документов для возмещения ущерба.

К пакету документов, формируемых для целей возмещения ущерба, относятся следующие:

1) акт обследования;

2) дефектный акт;

3) смета;

4) другие документы, подтверждающие факт и размер ущерба (например, фотографии помещения и имущества арендатора, переписка с виновной стороной или обслуживающей организацией, объяснительные работников арендатора, виновного лица о причинах и обстоятельствах залития и т.п.).

Шаг 7. Обращение арендатора к компетентной организации для оценки ущерба.

В случае, если в результате залития помещения был причинен ущерб имуществу арендатора, для определения размера этого ущерба арендатор вправе обратиться к страховой организации (если имущество застраховано) или организации, оказывающей соответствующие услуги, для чего необходимо будет заключить договор.

Шаг 8. Подготовка организацией, оказывающей услуги по оценке, заключения и отчета об оценке.

Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Алгоритм действий при залитии арендованного помещения Шаг 9. Обращение арендатора за возмещением ущерба, причиненного его имуществу.

В случае, если помещение застраховано, арендатор обращается за возмещением ущерба к соответствующему страховщику.

Страховщик в порядке и сроки, предусмотренные правилами страхования и договором между страховщиком и страхователем, рассматривает представленные документы и принимает одно из следующих решений:

— о выплате страхового возмещения (в случае признания залития страховым случаем);

— об отказе в выплате страхового возмещения.

В последующем на основании ст. 855 ГК страховщик вправе взыскать ущерб с виновного лица в порядке суброгации.

При отказе в выплате страхового возмещения арендатор вправе обратиться в суд для взыскания страхового возмещения в судебном порядке. В случае, если помещение не было застраховано, арендатор обращается к виновному лицу за возмещением ущерба путем предъявления претензии.

Арендатор и виновное лицо по взаимной договоренности решают, каким образом будет возмещен ущерб. Например, стороны могут договориться, что виновное лицо уплатит арендатору сумму ущерба, а ремонт арендатор произведет собственными силами. Также стороны могут договориться, что ремонтные работы будут сделаны самим виновным лицом или ремонтно-строительной организацией, но за счет виновного. В случае возникновения споров, связанных с причиненным ущербом (размер ущерба, виновность и т.д.), такие споры разрешаются в судебном порядке.

Требования к форме искового заявления и перечень прилагаемых к нему документов определены ст. 159 и 160 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.

50 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Налогообложение при исполнении договора аренды

НАЛОГОВЫЕ АСПЕКТЫ АРЕНДЫ

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

–  –  –

Налог на недвижимость

Вопрос:

Организация арендует административное помещение у физического лица — собственника этого помещения. Должна ли она уплачивать налог на недвижимость?

Ответ:

В данной ситуации необходимо руководствоваться нормой абзаца третьего части первой п. 1 ст. 184 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее — НК). В соответствии с ней плательщиком налога на недвижимость по зданиям и сооружениям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду у физических лиц, признается организация-арендатор. При этом согласно п. 2 ст. 187 НК налоговая база налога на недвижимость определяется исходя из стоимости помещения, Библиотечка журнала «Юрист».

Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Налогообложение при исполнении договора аренды указанной в договоре аренды, но не менее стоимости этого помещения, определенной исходя из оценки:

— по оценочной стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года;

— указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест на 1 января текущего года, выданной оценщиком (индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика на право проведения независимой оценки соответствующего вида объекта оценки;

— произведенной в ином порядке, установленном Президентом Республики Беларусь (имеется в виду Положение о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 28.03.2008 № 187).

РЕКОМЕНДАЦИЯ

Если на момент заключения договора аренды физическое лицо — собственник помещения уже располагает данными оценки помещения, целесообразно ознакомиться с подтверждающими результаты оценки документами и не указывать в договоре стоимость помещения меньшую, чем определена по результатам оценки.

На организацию возложена обязанность в течение 30 дней с даты заключения договора аренды с физическим лицом представить в налоговый орган по месту постановки на учет копию этого договора. Кроме того, организация должна внести соответствующие изменения и (или) дополнения в налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижифевраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Налогообложение при исполнении договора аренды мость не позднее 20-го числа третьего месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место поступление помещения. В силу части второй п. 7 ст. 189 НК расчет налога на недвижимость производится с использованием ставки налога, рассчитанной пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года (само физическое лицо согласно части третьей п. 3 ст. 189 НК уплачивает налог за период с начала года до конца месяца, в котором произошла передача помещения в пользование организации).

Вопрос:

Арендатором является организация, применяющая упрощенную систему налогообложения. Организация-арендодатель применяет общую систему налогообложения.

Кто в данном случае должен уплачивать налог на недвижимость по объекту аренды?

Ответ:

С 2013 г. действуют изменения в НК, которые более не предполагают определение плательщика налога на недвижимость по принципу балансодержателя (за исключением договоров лизинга). В настоящее время плательщиком налога на недвижимость в случае передачи одной организацией недвижимого имущества в аренду другой организации признается собственник.

Если бы речь шла о договоре финансовой аренды (лизинга), то применению бы подлежала норма абзаца второго части первой п. 1 ст. 184 НК, согласно которой по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в финансовую аренду (лизинг), Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Налогообложение при исполнении договора аренды определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, у белорусских организаций, плательщиком признается организация, у которой эти капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места находятся на балансе по условиям договора финансовой аренды (лизинга).

Соответственно, для разрешения ситуации с договором лизинга необходимо было бы обратиться к положениям договора лизинга, которым должен быть урегулирован вопрос о том, на балансе какой из сторон договора находится недвижимое имущество. Эта сторона по общему правилу и будет являться плательщиком налога на недвижимость.

Однако в данной ситуации необходимо учитывать еще один нюанс. Если, исходя из вышеуказанного правила, плательщиком налога на недвижимость должен являться арендатор, для подтверждения наличия такой обязанности следует обратиться к п. 3 ст. 286 НК, который содержит перечень тех налогов, по которым для организации, применяющей упрощенную систему налогообложения, сохраняется общий порядок уплаты. Налог на недвижимость в данном перечне есть, однако с некоторыми исключениями.

Вопрос:

Исходя из содержания договора аренды и ст. 184 НК налог на недвижимость уплачивает организация — нерезидент Республики Беларусь. Возможно ли это и каковы особенности процедуры?

Ответ:

В соответствии с подп. 2.2 п. 2 ст. 13 НК иностранные организации отнесены к организациям, являющимся плательщиками налогов, сборов (пошлин). Таким образом, труднофевраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Налогообложение при исполнении договора аренды стей в связи с исполнением данной нормы нет, и если согласно положениям о налоге на недвижимость уплачивать его должна иностранная организация, она это и делает. Для этого иностранная организация должна стать на учет в налоговых органах Республики Беларусь.

Постановка на учет производится в налоговом органе по месту нахождения недвижимого имущества по заявлению, подаваемому иностранной организацией. При этом необходимо руководствоваться п. 1 ст. 65 НК, подп. 2.3 п. 2 ст. 66 НК, а также постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 31.12.2010 № 96.

Налог на добавленную стоимость

Вопрос:

Резидент Республики Беларусь сдает в аренду нерезиденту недвижимое имущество, находящееся на территории Республики Беларусь. Облагаются ли арендные платежи налогом на добавленную стоимость (далее — НДС)?

Ответ:

Согласно подп. 1.1 п. 1 ст. 93 НК объектом налогообложения НДС признаются обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь. Это означает, что для ответа на вопрос, следует ли облагать арендные платежи НДС, необходимо определить место реализации услуг. В ст. 33 НК установлено, что в случае сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Беларусь, местом реализации признается территория Республики Беларусь. Таким образом, арендные платежи подлежат налогообложению НДС.

Аналогичный вывод следует и из п. 29 Протокола о порядке взимания косвенных налогов и механизме контроля за Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Налогообложение при исполнении договора аренды их уплатой при экспорте и импорте товаров, выполнении работ, оказании услуг, являющегося приложением 18 к Договору о Евразийском экономическом союзе (применяется, если сторонами договора аренды являются резиденты государств — участников ЕАЭС). Если арендодатель не является в соответствии с налоговым законодательством Республики Беларусь плательщиком НДС, то и с суммы арендных платежей данный налог не уплачивается.

Вопрос:

Между белорусскими организациями заключен договор аренды, в котором указан размер арендной платы:

1 300 долл. США за каждый месяц пользования помещением. Арендная плата вносится в белорусских рублях в соответствии со ст. 298 ГК. Указания на то, включен ли в данную сумму НДС, в договоре не содержится. В процессе исполнения договора арендодатель заявляет требование к арендатору об уплате суммы НДС сверх размера арендной платы, установленной в договоре. Правомерно ли такое требование?

Ответ:

Согласно части первой п. 1 ст. 105 НК при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав по свободным отпускным ценам или тарифам плательщик дополнительно к цене (тарифу) товаров (работ, услуг), имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму НДС.

Если в договоре не указано, что НДС входит в арендную плату, и арендодатель предъявит арендатору к уплате сумму НДС сверх арендной платы, указанной в договоре аренды, 56 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Налогообложение при исполнении договора аренды арендатор должен будет уплатить предъявленную к уплате сумму НДС. Исключение из этого правила составляют случаи, когда арендодатель не является плательщиком НДС или освобожден от его уплаты, а также случаи, когда законодательством прямо предусмотрено, что налоги, уплачиваемые из арендной платы, включены в ее размер (характерно для сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной собственности).

РЕКОМЕНДАЦИЯ

Во избежание споров по вопросу уплаты НДС (то есть фактического увеличения согласованного размера арендной платы) в договоре аренды целесообразно указать, включается ли сумма НДС в арендную плату. При этом можно указать как конкретную сумму НДС и процентную ставку, так и только процентную ставку. Могут использоваться следующие формулировки:

«Арендная плата составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) белорусских рублей в месяц, в том числе НДС по ставке 20 % в размере 2 000 000 (два миллиона) белорусских рублей»;

или «Арендная плата составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) белорусских рублей в месяц, в том числе НДС по ставке 20 %».

Налог на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Беларуси через постоянное представительство

Вопрос:

Иностранная организация, не осуществляющая деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, является собственником недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Беларусь, и сдает это недвижимое имущество в Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Налогообложение при исполнении договора аренды аренду белорусской организации. Являются ли арендные платежи объектом обложения налогом на доходы таких иностранных организаций?

Ответ:

Данный налог уплачивается не по всем доходам, получаемым иностранной организацией от источников в Беларуси, а лишь в случаях, когда вид дохода относится к одному из перечисленных в ст. 146 НК объектов обложения налогом на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. Действительно, подп. 1.3 п. 1 ст. 146 НК включает доходы от предоставления права пользования имуществом на территории Республики Беларусь в состав роялти — вида дохода иностранной организации, облагаемого рассматриваемым налогом. Налоговой базой налога на доходы будет являться общая сумма доходов за вычетом документально подтвержденных затрат, перечень которых содержится в подп. 1.1.1 п. 1 ст. 147 НК. Ставка налога на доходы установлена в размере 15 %. Необходимо отметить, что международными договорами Республики Беларусь по вопросам налогообложения могут быть предусмотрены иные положения. Поэтому для каждого конкретного случая следует изучать нормы таких международных договоров. При этом нужно учитывать, что в международных договорах с разными странами под термином «роялти»

могут пониматься разные доходы, в них не всегда входят доходы от сдачи в аренду имущества; кроме того, виды имущества могут быть конкретизированы.

Белорусская организация-арендатор будет являться в рассматриваемой ситуации налоговым агентом, то есть сумма налога на доходы иностранной организации должна быть удержана арендатором из суммы арендных платежей и перечислена в бюджет Республики Беларусь.

58 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Заключение договора аренды на новый срок и выкуп помещения

ОСОБЕННОСТИ

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА

ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

НА НОВЫЙ СРОК И ВЫКУП

АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Ольга ЕВМЕНЧИКОВА, юрист Revera Consulting Group Преимущественное право заключения договора аренды на новый срок По общему правилу, установленному частью первой п. 1 ст. 592 ГК, арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Следует отметить, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок действует автоматически вне зависимости от того, согласовано ли соответствующее условие в договоре аренды.

Вместе с тем указанная норма является диспозитивной, что позволяет сторонам исключить из договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, в результате чего арендодатель приобретает право заключать договоры аренды с другими лицами без ограничений.

Однако в данном случае арендатор не сможет воспользоваться при прочих равных условиях Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Заключение договора аренды на новый срок и выкуп помещения преимущественным правом перед другими Право арендатора на лицами на заключение договора аренды на заключение договора новый срок, даже если он надлежащим обаренды на новый срок разом исполняет обязанности по договору действует независимо аренды, письменно уведомит арендодателя о от того, согласовано ли это в договоре.

своем намерении заключить договор аренды на новый срок и на предлагаемых арендодателем условиях. Если арендатором и третьим лицом предложены равные условия для заключения договора аренды, арендодатель вправе заключить новый договор аренды с третьим лицом и не обязан заключать его с арендатором.

Согласно части первой п. 33 постановления № 1 правило о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок подлежит применению только в отношении ранее арендованного объекта аренды и не распространяется на сходный или аналогичный объект.

Возможность реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок зависит от выполнения в совокупности ряда условий.

1. Надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору аренды.

В случае если арендатор нарушил условия договора аренды, он не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

2. Письменное уведомление арендодателя о желании заключить новый договор аренды.

РЕКОМЕНДАЦИЯ

При заключении договора аренды целесообразно установить срок для направления уведомления о желании заключить новый договор аренды, пофевраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Заключение договора аренды на новый срок и выкуп помещения скольку в отсутствие согласованного срока такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок до окончания действия договора.

В связи с тем, что критерии для установления разумности сроков четко законодательством не определены, на практике могут возникнуть конфликтные ситуации между сторонами договора аренды.

3. Согласие арендатора заключить договор аренды на новый срок на таких же условиях, на которых арендодатель предполагает заключить договор аренды с другим арендатором.

Ключевое значение в данном случае имеет то обстоятельство, что арендодателем должны быть предложены в отношении ранее арендованного объекта равные условия как для прежнего арендатора, так и для третьих лиц. При этом независимо от того, насколько добросовестно арендатор исполнял условия договора аренды, арендодатель не обязан придерживаться условий прежнего договора с арендатором, поскольку часть вторая ст. 592 ГК допускает при заключении договора аренды на новый срок изменение его условий по соглашению сторон. Таким образом, в ответ на предложение арендатора о заключении договора аренды на новый срок арендодатель может предложить иные условия аренды, отличающиеся от прежних. При несогласии арендатора с новыми условиями арендодатель вправе отказать ему в заключении договора на новый срок.

РЕКОМЕНДАЦИЯ

Во избежание рисков отказа арендодателя заключить договор на новый срок в интересах арендатора предусмотреть при заключении договора условие, что договор аренды на новый срок заключается на таких же условиях, что и первоначальный договор.

Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Заключение договора аренды на новый срок и выкуп помещения

–  –  –

Также следует отметить, что положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не подлежат применению в случаях, если:

— договор аренды заключен на неопределенный срок и прекращен в связи с отказом арендодателя от договора аренды на основании п. 2 ст. 581 ГК как заключенного на неопределенный срок;

— стороны совершили действия, направленные на расторжение договора аренды, например, подписали соглашение о расторжении договора.

62 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Заключение договора аренды на новый срок и выкуп помещения Выкуп арендованного имущества Согласно п. 1 ст. 595 ГК в договоре аренды может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Особенность данного договора состоит в том, что в результате его заключения возникает две группы отношений:

1) отношения по предоставлению арендодателем имущества во временное владение и (или) пользование арендатору, который, в свою очередь, обязан уплачивать арендную плату за владение и (или) пользование предоставленным имуществом (собственно арендные отношения);

2) отношения по передаче арендодателем имущества в собственность арендатора при условии уплаты последним выкупной цены (отношения по купле-продаже имущества).

Таким образом, включение в договор аренды права выкупа арендованного имущества влечет возникновение двух групп обязательств: по аренде имущества, которые по своему характеру являются первичными, и по последующей продаже данного имущества арендатору. По этой причине такой договор по своей природе является смешанным договором, содержащим элементы договора аренды и договора купли-продажи.

При этом возникновение данных обязательств имеет определенный временной разрыв, который связан с установленным в договоре сроком выкупа арендованного имущества:

по истечении срока аренды или до его истечения.

Реализация арендатором права на выкуп возможна при соблюдении ряда условий.

Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Заключение договора аренды на новый срок и выкуп помещения Во-первых, право выкупа арендованного имущества должно быть четко сформулировано непосредственно в договоре.

Следует различать «условие о выкупе арендованного имущества» и «преимущественное право на приобретение этого имущества».

Правовым последствием заключения договора аренды с правом выкупа является то, что арендатор вправе требовать передачи арендованного имущества ему в собственность (при условии внесения всей выкупной стоимости имущества), а арендодатель обязан передать имущество арендатору.

Включение в договор аренды условия о преимущественном праве арендатора на приобретение имущества в случае его продажи не влечет признание такого договора в качестве договора аренды с правом выкупа. Точно так же не является выкупом и условие о заключении в будущем договора купли-продажи арендуемого имущества. Наличие в договоре аренды подобного условия может быть расценено как предварительный договор купли-продажи (при условии согласования всех существенных условий такого договора), что впоследствии может стать основанием для понуждения арендодателя к заключению основного договора купли-продажи, однако обязанности арендодателя по передаче имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды не влечет.

При включении в договор аренды условия о праве арендатора на выкуп арендованного имущества дополнительно заключать договор купли-продажи не требуется.

Во-вторых, в договоре аренды с правом выкупа должен быть определен момент, по наступлении которого соответствующее право может быть реализовано. Исходя из содержания 64 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Заключение договора аренды на новый срок и выкуп помещения

–  –  –

Порядок оформления выкупа арендованного имущества Выкуп арендованного имущества может быть оформлен как путем включения соответствующего условия в договор аренды, так и посредством заключения отдельного дополнительного соглашения к такому договору. В последнем случае стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 595 ГК).

Если условие о выкупе арендованного имущества не будет согласовано сторонами ни в договоре, ни в дополнительном Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Заключение договора аренды на новый срок и выкуп помещения соглашении, то арендатор не вправе требовать передачи ему имущества в собственность.

СПРАВОЧНО. Законодательством установлены специальные требования к форме договора аренды имущества, предусматривающего выкуп арендатором арендованного имущества. Так, в соответствии с п. 3 ст. 580 ГК такой договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимого имущества.

В случае, когда предметом договора выступает недвижимое имущество, при заключении договора необходимо соблюдать специальные правила, установленные законодательством для такого имущества. Договор купли-продажи недвижимости, исходя из требований ст. 521 ГК, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Кроме того, в соответствии со ст. 165 и 403 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации.

В настоящее время Декретом Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» предусмотрено, что договоры аренды независимо от срока аренды не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Вместе с тем согласно п. 3 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон № 133-З) государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, 66 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Заключение договора аренды на новый срок и выкуп помещения прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Поскольку реализация арендатором указанного в договоре аренды права выкупа арендованного имущества влечет переход права собственности на имущество, то такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Законодательством не определен перечень существенных условий договора аренды с правом выкупа арендованного имущества.

Для того, чтобы право выкупа могло быть реализовано, целесообразно согласовать в договоре следующие условия:

• выкупную цену;

• момент перехода арендованного имущества в собственность арендатора;

• момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Выкупная цена. Поскольку арендованное имущество может быть выкуплено арендатором при условии внесения им всей обусловленной договором выкупной цены, то при отсутствии согласованной в договоре аренды выкупной цены право арендатора на выкуп не может быть реализовано, соответственно, арендатор не сможет потребовать передачи ему имущества в собственность.

Кроме того, отсутствие в договоре аренды условия о размере выкупной цены может стать основанием для отказа в государственной регистрации такого договора.

Как следует из ст. 595 ГК, под выкупной ценой понимается определенная денежная сумма, которую арендатор должен заплатить за арендованное имущество, переходящее в его собственность.

Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Заключение договора аренды на новый срок и выкуп помещения Для согласования условия о выкупной цене арендуемого имущества целесообразно предусмотреть в договоре размер выкупной цены или способ ее определения, а также срок внесения арендатором выкупной цены и порядок ее уплаты (единовременно или путем внесения поэтапных платежей), поскольку по общему правилу имущество переходит в собственность арендатора только после внесения им всей выкупной цены.

Отсутствие в договоре срока внесения выкупной цены позволяет арендатору внести выкупную цену в любой момент в течение срока действия договора аренды либо по истечении срока аренды по своему усмотрению, поскольку это не запрещено законодательством.

Порядок определения размера выкупной цены арендованного имущества не регламентирован законодательством, что позволяет сторонам установить его по своему усмотрению.

В зависимости от того, входит ли выкупная цена в арендную плату или устанавливается отдельно, можно выделить несколько способов определения размера выкупной цены.

1. Арендная плата полностью засчитывается в счет уплаты выкупной цены.

В этом случае исполнение арендатором обязанности по уплате всей арендной платы в течение срока действия договора аренды будет означать полное внесение выкупной цены.

2. Выкупная цена вносится отдельно от арендной платы.

3. В счет выкупной цены частично засчитывается арендная плата, а оставшаяся часть подлежит уплате в порядке и сроки, предусмотренные договором.

68 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Заключение договора аренды на новый срок и выкуп помещения В данном случае целесообразно установить в договоре размер арендной платы, которая подлежит зачету в счет выкупной цены, в целях обеспечения возможности возврата арендатору суммы платежей, уплаченных в счет выкупной цены, при досрочном расторжении договора или нереализации арендатором права на выкуп.

Кроме того, следует предусмотреть механизм индексации уплаченных в счет выкупной цены сумм, поскольку по общему правилу возврату подлежит денежная сумма, равная уплаченной.

Момент перехода арендованного имущества в собственность арендатора. Согласно п. 2 cт. 8 Закона № 133-З переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Таким образом, с момента регистрации права собственности на арендованное имущество последнее считается перешедшим в собственность арендатора.

Однако в связи с тем, что в результате выкупа недвижимого имущества арендатор приобретает на него право собственности, которое подлежит государственной регистрации, а выкуп арендованного имущества возможен лишь при условии внесения арендатором выкупной цены, целесообразно непосредственно в договоре определить момент перехода права собственности от арендодателя к арендатору, установив в качестве обязательного условия для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество исполнение арендатором обязательства по уплате выкупной цены в полном объеме.

Момент прекращения обязанности по внесению арендной платы. По общему правилу арендная плата взимается со дня передачи арендатору арендуемого имущества до Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес • № 2 (98) • февраль 2015 Заключение договора аренды на новый срок и выкуп помещения дня возврата его арендодателю. Однако в результате выкупа арендованное имущество не подлежит возврату арендодателю, а, наоборот, переходит в собственность арендатора.

Момент прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы непосредственно связан с переходом к нему права собственности на арендуемое имущество.

В соответствии с п. 28 постановления № 1 в случае выкупа арендованного недвижимого имущества действие договора аренды прекращается с момента государственной регистрации права собственности арендатора (покупателя) на арендованное имущество, если такие обязательства не прекратились по соглашению сторон или по иным основаниям.

Таким образом, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество к арендатору.

Учитывая, что момент уплаты арендатором всей выкупной цены не всегда совпадает с моментом государственной регистрации перехода права собственности, при отсутствии в договоре особых положений об арендной плате за период с момента внесения арендатором всей выкупной цены до момента перехода права собственности арендатор обязан уплачивать арендную плату вплоть до перехода к нему права собственности на арендованное имущество.

В целом наличие в договоре аренды условия о возможности выкупа арендованного имущества является мерой, стимулирующей арендатора своевременно и в полном размере вносить арендную плату, что также выгодно для арендодателя, поскольку позволяет своевременно получать арендную плату.

70 февраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Прекращение договора аренды

–  –  –

К помощник адвоката ак показывает практика, стороны договора Минской областной аренды достаточно часто сталкиваются с коллегии адвокатов вопросом о его прекращении. Данный вопрос актуален как для арендатора, так и для арендодателя.

Условия прекращения договора могут быть различными. Положения заключаемых ныне договоров аренды основываются на нормах ГК и постановления № 1.

Прекращение договора аренды возможно в следующих случаях:

1) расторжение договора по соглашению сторон;

2) односторонний отказ от исполнения договора полностью либо частично;

3) расторжение договора в судебном порядке;

4) прекращение договора аренды в связи с окончанием срока доверительного управления имуществом (ст. 895, 897, 899, п. 3 ст. 907 ГК, п. 13 постановления № 1);

5) выкуп арендованного имущества (ст. 595 ГК, часть вторая п. 28 постановления № 1);

6) ликвидация юридического лица — арендодателя (абзац третий п. 29 постановления № 1).

Расторжение договора аренды Следует различать такие понятия, как «расторжение договора» и «прекращение договора».

–  –  –

Расторжение договора аренды является основанием его прекращения наряду с другими основаниями.

Расторжение договора аренды как основание его прекращения характеризуется следующими признаками:

1) расторжение договора аренды осуществляется только экономическим судом по требованию одной из сторон, заявленному при наличии соответствующих оснований, если сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора;

2) основанием расторжения договора аренды является какое-либо нарушение его условий одной из сторон. Однако в соответствии с п. 1 ст. 420 ГК расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором.

Расторжение договора по взаимному согласию сторон, как правило, облекается в определенную форму (п. 2 ст.

404 ГК):

1) единого документа, подписанного сторонами в виде, например, дополнительного соглашения или протокола к договору;

2) обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон может происходить и в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. В соответствии с частью второй п. 2 ст. 420 ГК существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Однафевраль 2015 • № 2 (98) • Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес Прекращение договора аренды ко договором аренды может быть запрещено его изменение или расторжение по соглашению сторон (п. 1 ст. 420 ГК).

В практике экономических судов Республики Беларусь в течение последних нескольких лет основанные на ст. 421 ГК иски о расторжении договоров встречаются достаточно редко. Но и по тем немногочисленным спорам, которые доходили до суда, истцам в удовлетворении требования о расторжении договора по вышеуказанному основанию суды, как правило, отказывали. Основанием для этого были либо недоказанность наличия существенного изменения обстоятельств, либо отсутствие совокупности условий, предусмотренных законом для расторжения договора.

Пример 1.



Pages:   || 2 |



Похожие работы:

«Шахназаров Бениамин Александрович ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ ПО ТРАНСГРАНИЧНОЙ ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ ПРОМЫШЛЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ 12.00.03 гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право. Диссертация на соискание ученой степени кан...»

«РЕДАКЦИОННО-ИЗДАТЕЛЬСКАЯ ГРУППА "ЖАНРЫ" ПРЕДСТАВЛЯЕТ СЕРИЮ БОРИСА АКУНИНА "ПРИКЛЮЧЕНИЯ МАГИСТРА" АЛТЫН-ТОЛОБАС ВНЕКЛАССНОЕ ЧТЕНИЕ Ф.М. СОКОЛ И ЛАСТОЧКА Ф.М. УДК 821.161.1 ББК 84(2Рос=Рус)6 А44 Любое...»

«Антология Татьяна Викторовна Стрыгина Это мы, Господи. Повести и рассказы писателей-фронтовиков Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=11311090 Это мы, Господи! Повест...»

«Счетная палата Республики Крым объявляет конкурс на замещение вакантных должностей государственной гражданской службы Республики Крым: заведующий отделом правового обеспечения Счетной палаты Республики Крым (1 единица);консультант отдела правового обесп...»

«АДМИНИСТРАЦИЯ БАШКОРТОСТАН РЕСПУБЛИКАЬЫ МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА СТЭРЛЕТАМАТС РАЙОНЫ СТЕРЛИТАМАКСКИЙ РАЙОН МУНИЦИПАЛЬ РАЙОН ХАКИМИЭТЕ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН БОЙРОТС ПОСТАНОВЛЕНИЕ i' // п 2014г. Об утверждении нормативно-правовой документации по функционированию официального сайта муниц...»

«Джордж Мартин Туз в трудном положении Серия "Дикие карты", книга 6 Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=8490158 Дикие карты. Кн. 6. Туз в трудном положении / Джордж Р...»

«Уважаемый пенсионер! Данная памятка содержит интересующую Вас информацию, а также формы заявлений, актуальных на 2017 год.Напоминаем, что: ПЕНСИОНЕР ОБЯЗАН ИНФОРМИРОВАТЬ ОТДЕЛ КАДРОВ, ТРУДОВЫХ ОТНОШЕНИЙ И СОЦИАЛЬНОГО РА...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "ПЕРМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ У...»

«Информация о мерах социальной поддержки, предоставляемых Ленинским управлением социальной защиты населения Министерства социального развития Московской области. В Московской области развивается законодател...»

«Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 16.06.2016, 7/3456 ПОСТАНОВЛЕНИЕ НАЦИОНАЛЬНОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО КОМИТЕТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ 31 мая 2016 г. № 39 Об утверждении формы государственной статистической отчетности 1-сх (животноводство) "Отчет о на...»

«СПРАВОЧНИК ВКЛАДЧИКА СРОЧНЫЕ ВКЛАДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ ЗАО "Америабанк" RA, г. Ереван, ул. Гр. Лусаворича 9 Тел.: (374 10) 56 11 11; факс: (374 10) 51 31 33 эл. почта:office@ameriabank.am; www.ameriaban...»

«Елисеев Николай Георгиевич Договорное регулирование гражданских и арбитражных процессуальных отношений Специальности: 12.00.03 Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право 12.00.15 Гражданский процесс; арб...»

«Дана Хадсон Поспешный суд Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=5811110 Поспешный суд: Панорама; Москва; 2012 ISBN 978-5-7024-2872-7 Аннотация Зак Рассел в ярости – Риф Бакстер, его совладелец, упорно проталкив...»

«УДК 330.190.2:342.7 АРАПБАЕВ АЗАМАТ АБДУЛЛАЖАНОВИЧ ПРАВО ЧЕЛОВЕКА И ГРАЖДАНИНА НА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ 12.00.02 – конституционное право, муниципальное право Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук Ош – 2017 Диссер...»

«I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Всероссийский смотр-конкурс среди руководителей и организаторов физкультурно-спортивной работы в сельской местности (далее – Конкурс) проводится Министерством спорт...»

«Муниципальное образование "Котлас" Собрание депутатов четвёртого созыва Сорок вторая сессия РЕШЕНИЕ от "17" мая 2012 г. № 282-586-р О бюджетном процессе в муниципальном образовании "Котлас" (в ред. решений Собрания депутатов МО "Котлас" от 28.06.2012 г. № 300-615-р, от 14.02.2013 г. № 343-н,...»

«И. НЕЧАЕВ, А. ТОРЕХАНОВ, А. ЖУМАГУЛ, Г. СИЗОНОВ, Т. ЖАЙТАПОВ, Н. КИКЕБАЕВ, М.НУРУШЕВ КАЗАХСЖАЯ ЛОШАДЬ Прошлое, настоящее, будущее Алматы, 2005 г. ^БК 46.11 К 14 ^ Казахская лошадь. Прошлое, настоящее, будуще...»

«СПРАВОЧНИК ВКЛАДЧИКА СРОЧНЫЕ ВКЛАДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ ЗАО "Америабанк" RA, г. Ереван, ул. Гр. Лусаворича 9 Тел.: (374 10) 56 11 11; факс: (374 10) 51 31 33 эл. почта:office@ameriabank.am; www.ameriaba...»

«ГБПОУ КК "Армавирский аграрно-технологический техникум" Версия № 1 Система менеджмента качества канцелярия Положение о комиссии по предупреждению коррупционных стр. 1 из 13. г правонарушений Государственное бюд...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Московский государственный юридический университет имени О.Е...»








 
2017 www.book.lib-i.ru - «Бесплатная электронная библиотека - электронные ресурсы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.