WWW.BOOK.LIB-I.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Электронные ресурсы
 

«Аналитический обзор №11 ноябрь 2007 Ипотечное кредитование и секьюритизация АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР НОЯБРЬ 2007 О компании «РУСИПОТЕКА» Целью созданного ...»

Аналитический обзор №11

ноябрь 2007

Ипотечное кредитование и секьюритизация

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР

НОЯБРЬ 2007

О компании «РУСИПОТЕКА»

Целью созданного в марте 2003 года портала Русипотека является освещение разных точек зрения на

проблемы и перспективы развития в России ипотечного кредитования и секьюритизации. Мы стремимся

довести до наших посетителей достоверную, актуальную, качественную информацию о состоянии ипотечного

рынка. Портал, зарегистрированный как электронное СМИ, ориентирован главным образом на профессиональных участников рынка. Основные разделы портала:

Аналитика - большое количество статистических материалов по рынку ипотечного кредитования и связанными с ним рынками, в том числе подготовленных зарубежными специалистами.

Аналитика рынка - ежемесячные аналитические обзоры Русипотеки.

Библиотека - регулярно пополняемый раздел тематическими материалами зарубежных авторов.

Все эмиссии - полный список выпусков ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами.

Рейтинги - на постоянной основе публикуются данные об объемах, количестве и других показателях деятельности ипотечных банков.

Публикации и Интервью - размещаются наиболее интересные и актуальные материалы ведущих экспертов.

Текущее состояние - в этом разделе можно ознакомиться с последними изменениями на рынке и в законодательстве.

Форум - занимает особое место. Здесь заемщики могут получить консультацию непосредственно у представителей банков или ипотечных брокеров, поделиться опытом получения ипотечного кредита.

Профессиональные участники рынка и эксперты обсуждают тенденции развития рынка и его инфраструктуры.

Контактная информация - по вопросам сотрудничества, размещения рекламы, участия в обзоре и рэнкингах.

Содержание обзора Новости и события................…………….….…………………………………...…….….2 Опрос участников рынка: какие стратегии по привлечению средств для рефинансирования ипотечного бизнеса эффективны сегодня. Мнения участников рынка о текущем кризисе ликвидности в банковском секторе

Зарубежный опыт: обзор состояния мировых рынков капитала ……….…….....…..…20 Индексы ипотечного рынка …………………………..…………………………………..23 Статистика ……………………………………

1 www.rusipoteka.ru ООО «РУСИПОТЕКА»

research@rusipoteka.ru Аналитический обзор №11 ноябрь 2007

НОВОСТИ И СОБЫТИЯ

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» объявляет о том, что 11 декабря 2007 года состоится размещение неконвертируемых документарных купонных облигаций на предъявителя серии А10 с обязательным централизованным хранением на общую сумму 6,0 млрд. рублей. Исполнение обязательств АИЖК по выплате номинальной стоимости выпуска обеспечено государственной гарантией Российской Федерации.

Зарегистрирован второй выпуск ипотечных ценных бумаг, инициированный АИЖК

Инициатор выпуска ипотечных ценных бумаг ОАО «АИЖК» сообщает о том, что 27 ноября 2007 года Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала выпуски ипотечных ценных бумаг в форме жилищных облигаций с ипотечным покрытием классов «А», «Б» и «В» со следующими параметрами:

1. Неконвертируемые документарные процентные жилищные облигации с ипотечным покрытием на предъявителя класса «А» размещаются в количестве 9 440 000 штук номиналом 1 000 рублей каждая по открытой подписке путем проведения конкурса на ММВБ.





2. Неконвертируемые документарные процентные жилищные облигации с ипотечным покрытием на предъявителя класса «Б» размещаются в количестве 590 300 штук номиналом 1 000 рублей каждая по открытой подписке путем проведения конкурса на ММВБ.

3. Неконвертируемые документарные процентные жилищные облигации с ипотечным покрытием на предъявителя класса «В» размещаются в количестве 697 317 штук номиналом 1 000 рублей каждая по закрытой подписке. Потенциальный покупатель облигаций - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Для исполнения обязательств по облигациям установлена следующая очередность: облигации класса «А»

погашаются приоритетно по отношению к облигациям класса «Б», которые, в свою очередь, погашаются приоритетно по отношению к облигациям класса «В». Выплата процентного дохода по облигациям и частичное погашение номинальной стоимости облигаций осуществляется 15 числа марта, июня, сентября и декабря каждого года в соответствии с установленной приоритетностью платежей и в зависимости от размера поступлений от должников по закладным. Срок погашения облигаций всех выпусков - 15 марта 2040 г.

Эмитент имеет право досрочно погасить облигации класса А, облигации класса Б (только одновременно с полным погашением облигаций класса А) и облигации класса В (не ранее полного погашения облигаций класса А и класса Б) в дату окончания 28 купонного периода (примерно через 7 лет) или после того, как совокупный остаток непогашенной номинальной стоимости облигаций классов А, Б и В составит менее 13% от совокупной номинальной стоимости указанных классов облигаций по состоянию на дату окончания размещения каждого из соответствующих выпусков, в зависимости от того, какое событие произойдет ранее.

Облигации классов «А», «Б» и «В» обеспечиваются одним пулом ипотечных кредитов и займов. Ипотечное покрытие составляют обеспеченные ипотекой требования, удостоверенные закладными, выданными в соответствии со стандартами АИЖК в 62 регионах России. В состав ипотечного покрытия входит 18 861 закладная.

Эмитентом облигаций выступает ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК», учрежденное 10 июля 2007 г. в форме закрытого акционерного общества в соответствии с требованиями Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах». Акционерами ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» являются 2 фонда, созданные в соответствии с законодательством Нидерландов. Единоличным исполнительным органом эмитента выступает ООО «ТМФ РУС».

–  –  –

Росбанк продал «Второй ипотечный» за 100 млн долларов Росбанк продал 100% паев закрытого фонда «Второй ипотечный» американскому инвестбанку.

ИЗПИФ «Второй ипотечный» находится под управлением КУИ «Ямал», входящей в группу управляющих компаний Росбанка. Он был сформирован в мае прошлого года, учредителем доверительного управления и владельцем паев стал Росбанк. Ипотечное покрытие фонда составляют 4,7 тыс. закладных на сумму 2,65 млрд руб. (более 100 млн долл.), выкупленные у АИЖК. Всего под управлением «Ямала» находятся два закрытых ипотечных фонда на общую сумму 3,7 млрд руб.

Топ-менеджер одной из компаний, выкупающей ипотечные закладные, полагает, что покупателем выступил один из акционеров Росбанка — французский Societe General. Однако замгендиректора по инвестициям УК Росбанка Денис Пахомов заявил, что сделка носила рыночный характер. Председатель совета директоров «Ипотечного кредитного альянса» Владимир Талавер рассказал, что слышал о размещении паев по закрытой подписке. «Для западного инвестбанка это было просто выгодное размещение средств. Паи торговались с доходностью 9,5—10,5% годовых (которая, главным образом, формируется за счет платежей ипотечных заемщиков. — РБК daily), что выше, чем ипотечные бумаги АИЖК и Газпромбанка — 7,2—7,6% годовых».

Даже сейчас, когда спрэды расширились, АИЖК планирует разместить корпоративные облигации на 16 млрд руб. по более низкой ставке — в диапазоне 7,75—8,35% годовых.

Гендиректор УК «Уралсиб — Управление капиталом» Салават Халилов также отмечает, что фонд имеет смысл продавать по цене выше номинала, и, поскольку сейчас никто из инвесторов премию уже не дает, «Ямал» вовремя закрыл сделку. Сейчас инвесторам не до ипотеки: по данным Investfunds, в третьем квартале стоимость пая ИЗПИФ «Второй ипотечный» уменьшилась на 8%

S&P видит возможность повышения суверенного рейтинга России

Директор по суверенным рейтингам Standard & Poor's (S&P) Фрэнк Гил видит возможность для повышения суверенного рейтинга России. По его словам, Россия сейчас находится на подъеме, а не на спаде. "Есть весомые аргументы для повышения рейтинга с точки зрения баланса", - сказал он. В частности, среди позитивных факторов, влияющих на рейтинг, Ф.Гил отметил укрепление достигнутой правительством позиции внешнего нетто-кредитора, хорошие среднесрочные перспективы подъема экономики, а также рост золотовалютных резервов.

В то же время директор по суверенным рейтингам обратил внимание на рост условных обязательств государства в экономике. В частности, по его мнению, введение системы страхования вкладов можно рассматривать как потенциальные обязательства государства. Ф.Гил также констатировал повышение уровня долга в госсекторе. "Растет уровень привлеченных кредитов", - сказал он. Как отмечалось ранее, в последние годы компании с госучастием активно заимствовали на внешнем рынке.

Среди факторов, негативно влияющих на рейтинг, Ф.Гил упомянул политические институты, план уменьшения фискального давления на период до 2009 года, высокую зависимость от цен на нефть и газ, а также низкую конкурентоспособность несырьевого сектора.

Готовится законопроект об обратной ипотеке Член Совета Федерации Александр Починок намерен в начале следующего года внести в Госдуму законопроект об обратной ипотеке, который позволит пенсионерам закладывать под гарантии государства свое жилье в обмен на ежемесячные или даже разовые денежные выплаты.

–  –  –

выплате. Государство со своей стороны будет гарантировать невозможность прописки в заложенной квартире несовершеннолетних детей или каких-либо еще изменений ее статуса, которые осложнят банку возврат залога. В отличие от известных схем «пожизненного содержания» обратная ипотека оставляет квартиру в собственности пенсионера и не создает ему никакого дискомфорта.

В Москве, например, сейчас для получения дополнительных денежных выплат пенсионер должен фактически продать квартиру госпредприятию «Моссоцгарантия». При этом в обмен он получает ежемесячную компенсацию, максимальный размер которой за трехкомнатную московскую квартиру составит 6825 руб., а минимальный – 2965 руб. Схема обратной ипотеки, во-первых, не требует продажи квартиры, а во-вторых, может обеспечить гораздо более солидные денежные выплаты.

«Обратная ипотека может быть приемлемым способом безбедно дожить свой век в родной, но ставшей такой дорогой по содержанию квартире», – говорит начальник отдела консалтинга «Финэкспертизы» Нина Козлова.

По ее словам, привлекательность обратной ипотеки в том, что для нее не нужна ни кредитная история, ни чьилибо гарантии. «Однако претендующие на квартиру родственники не обрадуются дополнительному обременению, которое они зачастую просто не смогут выплатить. Соответственно наследники смогут претендовать только на то, что останется после продажи квартиры и соответствующих банковских удержаний», – предупреждает Козлова.

Инвесторы разлюбили CDO

Облигации, обеспеченные долговыми обязательствами (CDO), — один из видов структурированных финансовых продуктов, обеспечены пулом долговых обязательств (облигаций, кредитов, ипотечных ссуд).

CDO позволяли структурировать долговые обязательства по уровням риска и доходности и сделать их более безопасными и привлекательными для инвесторов. Облигации, обеспеченные долговыми обязательствами, как правило, получали рейтинги AAA и считались сверхбезопасными. Однако с началом проблем в жилищном секторе стоимость ипотечных кредитов, которыми обеспечиваются CDO, стала падать. В результате резко снизился спрос на эти структурированные финансовые инструменты.

Из-за снижения стоимости жилья и ипотечных кредитов в США финансовые компании вынуждены списывать и стоимость CDO на своих балансах. Банки по всему миру, по данным Bloomberg, уже объявили о 47,2 млрд долл. убытков из-за кризиса, в значительной мере связанных со списанием стоимости CDO. Для примера, Citigroup ранее в этом месяце оценил свою вовлеченность в сферу ипотечных ценных бумаг в 55 млрд долл., причем из них 43 млрд долл. связано с облигациями, обеспеченных долговыми обязательствами. При этом JP Morgan отмечает, что пока банки обнародовали от трети до половины своих общих убытков по CDO. По прогнозу аналитиков JP Morgan, общие потери банков, выпускающих CDO, из-за списания их стоимости достигнут 77 млрд долл. Больше всего убытки будут в Merrill Lynch (13,3 млрд долл.), Citigroup (10,6 млрд долл.). Общие же потери рынка облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами, могут достичь 260 млрд долл.

Аналитики однако отмечают, что массивные списания банками CDO связаны также с проблемой подсчета их фактической стоимости. «В настоящий момент рынка для таких финансовых инструментов фактически не существует. Большинство банков использует те или иные математические модели, чтобы оценить их стоимость. Адекватность оценки CDO, связанных с ипотекой, никогда не ставилась под вопрос, так как они получали рейтинги AAA и считались сверхбезопасными.

Выдан первый ипотечный кредит под залог земли сельхозназначения

Сбербанк выдал первый в Ленинградской области ипотечный кредит на приобретение земель сельхозназначения. Сумма кредита составила 2,7 млн руб: он пойдет на покупку участка площадью 1,55 га в Выборгском районе. Участники рынка считают, что этот шаг может стать прецедентом и даст толчок массовому кредитованию под залог земель сельхозназначения. До этого ипотечный кредит можно было получить только при покупке земли, уже переведенной в статус индивидуального жилищного строительства.

–  –  –

совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей (который сопровождал сделку), длительность процедуры была связана с отсутствием у банка соответствующего опыта. По его мнению, сделка положит начало более массовому кредитованию частных лиц на приобретение земель.

В настоящее время смена статуса земель сельхозназначения, на которые приходится около 17% территории Ленобласти (70% — лесной фонд), по закону допускается только в случае изменения границы населенного пункта. Такое решение по просьбе органа местного самоуправления принимает правительство Ленобласти. На процедуру уходит около года, при этом денежные затраты на изменение статуса участка могут быть сопоставимы с затратами на его покупку. Инвесторы часто обходятся без перевода, организуя садоводство, но статус земли при этом не меняется.

На российских биржах появятся новые ипотечные ценные бумаги

ФСФР объявила о включении в список ценных бумаг, допущенных к обращению на биржах, ипотечные сертификаты участия. Новые бумаги понадобились Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): оно планирует через год уйти с долгового рынка и вместо облигаций выпускать ипотечные сертификаты. Эти ценные бумаги АИЖК планирует предложить западным инвестбанкам и Банку развития, управляющему средствами Пенсионного фонда России.

ФСФР сообщила вчера о том, что Минюст зарегистрировал выпущенный службой приказ «Об утверждении Положения о деятельности по организации торговли на рынке ценных бумаг». Теперь в список ценных бумаг, допущенных к торгам на бирже, внесены ипотечные сертификаты, а также оговорены требования по их включению в котировальные списки.

Сертификаты являются «полуфабрикатом» и предназначены для других игроков вторичного ипотечного рынка. Инвестбанки могут на основе сертификатов проводить секьюритизацию, выпускать на них ипотечные облигации — эта схема позаимствована у американских агентств Fannie Maе и Freddie Mac. «Начинка у ипотечных облигаций и сертификатов одинаковая, но сертификаты — более технологичный финансовый продукт. Сейчас при продаже пулов необходимо учитывать и проверять каждый кредит по отдельности, а сертификат удостоверяет права на целый пул или его часть, что облегчает процесс купли-продажи», — объясняет советник юридической компании «Магистр & Партнеры» Юрий Туктаров.

Одобрен законопроект о депозитарном учете прав на ипотечные бумаги

Правительство РФ одобрило законопроект, вводящий депозитарный учет прав на ипотечные ценные бумаги, и приняло решение о внесении его на рассмотрение в Госдуму. Такое решение было принято на заседании правительства в четверг, на котором был одобрен этот законопроект, предусматривающий внесение поправок в три федеральных закона: "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об ипотечных ценных бумагах" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в части уточнения порядка перехода прав по закладным).

В следующем выпуске аналитического обзора (# 1 (12), январь 2008) читайте:

Итоги 2007 года на рынке ипотечного кредитования: новогодний опрос участников рынка Секьюритизация активов: экспертные мнения о сделках 2007 года Зарубежный опыт: последние события на рынке долговых ценных бумаг США Индексы ипотечного рынка России

–  –  –

Целью законопроекта является повышение юридической безопасности и сокращение времени на передачу крупных "пулов" закладных, а также рисков и издержек для банков. В отношении депозитарного учета прав на закладные законопроектом предусматривается принцип добровольности, в соответствии с которым залогодатель при составлении закладной может указать, что права на нее подлежат обязательному учету в депозитарии, отметил источник. По его словам, законопроект также дает право владельцу закладной сделать на ней передаточную запись о передаче ее на депозитарный учет. В случае утверждения законопроекта Госдумой, новый закон вступит в силу через месяц со дня его официального опубликования.

МЭРТ прогнозирует рост объема ипотечных кредитов в РФ в 2010 г. до 1,2 трлн руб.

Минэкономразвития прогнозирует рост объема ипотечных кредитов в РФ в 2010 году до 1,2 трлн рублей с 500 млрд в 2007 году. Как сообщила пресс-служба министерства, такую оценку озвучила министр экономического развития и торговли Эльвира Набиуллина, представляя на заседании правительства поправки в ряд законов, касающихся ипотечных ценных бумаг.

"Только в 2006 году объем ипотечного кредитования вырос по сравнению с 2005 годом более чем в 4 раза и приблизился к цифре в 260 млрд рублей. В 2007 году объем ипотечного рынка может составить 500 млрд рублей, а к 2010 году, по прогнозам, достигнет 1,2 трлн рублей", - говорится в докладе министра. По данным министерства, в 2007 году ипотечное кредитование осуществляется уже 499 российскими банками. В МЭРТ отмечают, что в настоящее время 30-40% выданных в России ипотечных кредитов рефинансируется.

Новые последствия кризиса на рынке кредитования в США

Правительство США понизило прогноз роста американской экономики в 2008г. и повысило его на 2007г.

Причинами для понижения послужили кризис на жилищном и кредитном рынках, а также высокие цены на энергоносители. Согласно прогнозу правительства по росту американской экономики, который публикуется дважды в год, рост ВВП в 2007г. составит 2,7% против 2,3%, прогнозировавшихся в июне. В 2008г. рост ВВП составит также 2,7%, а не 3,1%, как ожидалось ранее.

В следующем году 1,4 млн американских семей окажутся на улице. В США нарастает вал случаев, когда банки лишают американские семьи права выкупа заложенных по ипотеке домов, так как люди не могут за них расплатиться. Из-за нехватки средств они сперва пропускают сроки выплат по непосильным для них кредитам, а потом прекращают перечисления вовсе. В исследовании международного аналитического бюро Global Insight говорится, что начинают вырисовываться истинные масштабы вреда, который причиняет экономике США крупнейший за последние 16 лет жилищный кризис. Подсчитано, что в 2008 году снижение экономической активности из-за проблем с ипотекой в городах сократит объем ВВП страны на 166 млрд долл.

В Global Insight утверждают, что в следующем году лишение прав выкупа жителей десяти густонаселенных городских регионов вычтет из общестранового показателя ВВП более 45 млрд долл. Только в этих десяти штатах будет создано на 524 тыс. рабочих мест меньше, а потенциальные потери в налогах составят здесь 6,6 млрд долл. Объемы валового регионального продукта (ВРП) самого крупного мегаполиса — Нью-Йорка — сократятся на 10 млрд долл. При этом аналогичные проблемы во всех остальных городах Америки приведут к снижению общего показателя ВВП США на 1%. «Мы все видим заголовки и читаем, как ударил кризис по делам на Уолл-стрит, — заявил вчера мэр Детройта Куэйм Килпатрик. — Но изъятия прав по закладным — это уже не просто кризис неплатежей. Уже целые районы многих американских городов чувствуют на себе это негативное влияние».

Раздел подготовлен по материалам источников: S&P, АИЖК, Интерфакс, Независимая газета, РБК, РИА Новости

–  –  –

ОПРОС УЧАСТНИКОВ РЫНКА

Евгений Чепенко вице-президент, КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО), заместитель председателя Комитета по ипотечному кредитованию, Ассоциация российских банков

- Испытывают ли кредитные организации проблемы с ликвидностью в настоящее время? Есть ли трудности с рефинансированием выданных ипотечных кредитов? Каким образом лучше фондировать деятельность ипотечного бизнеса банка сегодня?

Особых проблем с ликвидностью российских банков не наблюдается. Банк России своевременно предпринял необходимые шаги для нормализации обстановки на рынке и поддержания ликвидности банков. Ипотечные кредиты как выдавались, так и выдаются. В отдельных случаях наблюдается некоторое снижение активности по выдачи кредитов, а в целом ситуация на рынке спокойная. В октябре текущего года наблюдались определённые трудности с рефинансированием ипотечных кредитов, которые, скорее всего, сохраняться в ближайшей перспективе, поскольку зарубежные рынки не проявляют активности в приобретении ипотечных ценных бумаг, а внутренний российский рынок ещё не сформирован. Для дальнейшего сохранения темпов развития ипотеки в России необходимо как можно скорее определиться с пенсионными деньгами и средствами страховых компаний, чтобы можно было их использовать для вложения в долгосрочные ипотечные ценные бумаги и тем самым развивать внутренний рынок секьюритизации. В этом случае кризис на мировых рынках в сфере ипотечного кредитования не будет оказывать сильное негативное влияние на российские банки и заемщиков.

- Одни банки накапливают портфели ипотечных кредитов у себя на балансе, другие продают пулы, третьи ждут возможности провести секьюритизацию. Как можно охарактеризовать эти стратегии? От каких факторов зависит выбор?

Выбор стратегии работы с ипотечными кредитами во многом зависит от политики банка по развитию ипотечного кредитования и его роли в этом процессе, с одной стороны, и от финансового состояния самого банка, с другой. Если банк не заинтересован в выпуске ипотечных бумаг или объём его активов недостаточен для постоянного кредитования населения, то имеющиеся ипотечные кредиты банк будет, скорее всего, продавать, чтобы возмещённые средства направить на выдачу новых кредитов. Если у банка достаточная капитализация, то он может как удерживать у себя на балансе ипотечные кредиты и получать хорошую доходность, так и накапливать пулы ипотечных кредитов с целью их последующей секьюритизации, чтобы участвовать, таким образом, в развитии вторичного рынка ипотечных кредитов с целью, в том числе, удешевления этих кредитов для населения. В любом случае, выбор той или иной стратегии во многом зависит от макроэкономической ситуации в стране и от состояния ипотечного рынка как внутри России, так и за рубежом.

- В условиях низкой ликвидности многие участники рынка, накопившие на балансе ипотечные кредиты, продают их. Как правило с дисконтом. От чего зависит величина дисконта? Как определить стоимость портфеля при продаже-покупке?

При расчёте размера дисконта можно выделить две основные составляющие, влияющие на его размер:

финансовое положение продавца и спрос на ипотечные кредиты на рынке. Если продавец закладных не рассчитал свои силы при выдаче ипотечных кредитов или при их приобретении и ему срочно необходимо привести свой баланс в нормальное состояние, то размер дисконта будет зависеть от того, как срочно необходимо продать пул таких кредитов. С другой стороны, необходимо понимать и какой спрос на

–  –  –

ипотечные кредиты имеется на рынке. Чем пассивнее будет поведение рынка, тем с большим дисконтом могут быть проданы ипотечные кредиты. Кроме того, на размер дисконта влияют и иные факторы, такие как организация последующего сопровождения кредитов, наличие обязательств по выкупу дефолтных ипотечных кредитов, качество портфеля, прогнозируемый срок досрочного погашения и т.д.

- Какими факторами будут определяться спрос и предложение на портфели ипотечных кредитов в ближайшие полгода?

В ближайшее время факторами, определяющими спрос и предложения на портфели ипотечных кредитов, будут являться общее состояние на ипотечном рынке, в том числе дальнейшее поведение зарубежных рынков в результате охватившего их кризиса, а также активность российских и зарубежных инвесторов в развитии внутреннего рынка секьюритизации ипотечных активов. Немаловажным фактором, оказывающим влияние на спрос портфелей ипотечных кредитов, будет являться вовлечение ранее не использованных ресурсов: средств пенсионных накоплений и резервов страховых компаний.

- Недавно была отозвана лицензия у банка, который выдал порядка 1000 ипотечных кредитов. Что происходит с ипотечными кредитами в случае дефолта банка или отзыва у него лицензии? Каковы последствия для заемщика и для инвесторов, в случае, если этот кредит был рефинансирован?

Если банк признан банкротом или у него отозвана лицензия, то это совершенно не означает, что ипотечный кредит прекращает своё существование или по нему происходят какие-либо изменения. В указанных случаях ипотечные кредиты, как правило, либо продаются при обращении взыскания на имущество банка-должника либо просто передаются на баланс другого банка. В обоих случаях кредит продолжает существовать, просто меняется его владелец. Каких-либо негативных последствий для заёмщика не наступает. Заёмщик продолжает по-прежнему исполнять свои обязательства и вносить платежи на счёт владельца кредита, о котором заёмщик будет в обязательном порядке уведомлён при передаче кредита на баланс другой организации. Никакого ухудшения для заёмщика также не наступит, поскольку отношения между кредитором и должником регулируются договором, изменение которого в одностороннем порядке не допускается, если только стороны иное не предусмотрели в договоре и это «иное» соответствует закону. Что касается инвестора, то с момента рефинансирования кредита банк-кредитор перестаёт быть его владельцем и может выполнять только функции сервисного агента, если об этом была достигнута договорённость между банком и инвестором. В то же время, положение инвестора в указанной ситуации значительно отличается от положения заёмщика. Для инвестора существуют два риска: риск признания по иску конкурсного управляющего сделки по приобретению ипотечных кредитов не действительной, а также риск неполучения платежей по кредитам (как правило, в размере месячного платежа, если продавший кредиты банк осуществляет функции аккумулирования платежей заёмщиков по проданным кредитам), поскольку в настоящее время законодательство об исполнительном производстве не предусматривает исключение из конкурсной массы денежных средств, поступающих в счёт платежей по кредитам, владельцем которых является иное лицо. Данное правило не распространяется на ипотечное покрытие, залогом которого обеспечивается исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием. В целях недопущения возникновения указанной ситуации, ФСФР России, Комитетом Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию и другими участниками рынка проводится большая работа по внесению необходимых изменений в действующее законодательство. В частности, предлагается ввести понятие «номинального счёта», который будет предназначен только для зачисления на него платежей по кредитам, предназначенным к получению владельцами этих кредитов или владельцами облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием. Денежные средства, поступающие на такие счета в счёт исполнения обязательств по ипотечным кредитам, не будут включаться в конкурсную массу при банкротстве банка.

- Существуют ли в случае дефолта банка, выдавшего ипотечный кредит, проблемы налогового или иного свойства как для заемщика, так и для нового держателя кредитов?

–  –  –

- Какие законодательные изменения, влияющие на рынок ипотечного кредитования и секьюритизации активов, произошли в России за последние полгода? Какое влияние они окажут на дальнейшее развитие рынков?

Каких-либо значимых законодательных изменений, влияющих на рынок ипотечного кредитования и секьюритизации активов, за последние полгода не наблюдалось. Можно отметить только решение Банка России о расширении перечня ценных бумаг, включаемых в Ломбардный список Банка России для обеспечения выдаваемых им кредитов.

- Каковы перспективы изменения законодательства в области секьюритизации и ипотеки?

Перспективы обнадёживающие. В настоящее время ФСФР России, подготовлены и поддержаны банковским сообществом поправки в ряд законов, в том числе в Гражданский кодекс, закон об ипотечных ценных бумагах и другие, которые призваны значительно упростить оборот закладных и обеспечить защиту прав кредиторов и инвесторов в случае банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг. В частности, предполагается ввести депозитарный учёт закладных, позволяющий учитывать переход прав по закладным без производства на них каждый раз отметок о новом владельце, а только в системе учёта по счетам депо депозитария. Кроме того, предлагается ввести так называемый номинальный счёт, который будет использоваться исключительно для получения платежей по кредитам с последующим перечислением поступивших денежных средств владельцам ипотечных кредитов. При этом денежные средства, находящиеся на этих счетах, не будут включаться в конкурсную массу и на них нельзя будет обратить взыскание. Также предлагается ряд иных существенных поправок, в том числе по правовому положению специального ипотечного агента. Если все предлагаемые поправки будут поддержаны и приняты Государственной Думой, то можно ожидать новой активности на рынке ипотечного кредитования.

Джошуа Роджерс (Joshua Rogers) Russian Mortgage Advisors

- Испытывают ли кредитные организации проблемы с ликвидностью в настоящее время? Есть ли трудности с рефинансированием выданных ипотечных кредитов? Каким образом лучше фондировать деятельность ипотечного бизнеса банка сегодня?

В настоящее время многие банки испытывают проблемы ликвидности и это, в основном, связано с увеличением сложности займов на межбанковском рынке, а также сокращением возможностей для рефинансирования ипотечных активов. В настоящее время рынок закрыт для новых сделок секьюритизации на фоне продолжающихся плохих новостей из США и Европы. Поэтому, трудно в данный момент сказать, когда станет жизнеспособной модель рефинансирования ипотеки посредством выпуска секьюритизационных инструментов. Пока рынок не стабилизируется, ипотека будет финансироваться за счет активов, или долгов. Это означает, что малые и средние банки с ограниченным размером активов и возможностью занимать средства должны перейти к модели «производить для продажи».

- Одни банки накапливают портфели ипотечных кредитов у себя на балансе, другие продают пулы, третьи ждут возможности провести секьюритизацию. Как можно охарактеризовать эти стратегии? От каких факторов зависит выбор?

–  –  –

Наиболее рискованная стратегия удержания на балансе ипотечных активов, может быть использована только крупнейшими банками, которые хорошо капитализированы и имеют доступ к дешевому долгосрочному долговому финансированию. Вторая стратегия, наращивания пула для секьюритизации, может быть использована банками среднего размера, которые имеют доступ к финансированию на рынках капитала и выпускают достаточно для обеспечения минимального для секьюритизации размера пула в разумные сроки.

Третьей стратегии должны придерживаться небольшие банки с низким капиталом, которые не имеют доступа к долговым рынкам и у которых объем выданных кредитов слишком мал, чтобы провести секьюритизацию.

- В условиях низкой ликвидности многие участники рынка, накопившие на балансе ипотечные кредиты, продают их. Как правило, с дисконтом. От чего зависит величина дисконта? Как определить стоимость портфеля при продаже - покупке?

Как и с любой облигацией с фиксированным доходом, когда ставки/доходности растут, цены падают. Из-за кризиса, доходность ипотечных пулов, востребованных рынком увеличилась, что привело к снижению цен ниже номинальной. Именно поэтому ипотечные пулы в настоящее время торгуются с дисконтом.

В целом, цена пула ипотечных кредитов должна определяться его доходностью. Доходность ипотеки определяется сочетанием трех факторов: купоном, ожидаемым уровнем скорости досрочного погашения, и прогнозируемых потерь.

Купон рассчитывается как средневзвешенная стоимость портфеля минус расходы на обслуживание оригинатором. Если WAC на пул - 13%, оригинатор получает 1% за обслуживания, купон равен 12%. Чем меньше этот «чистый» купон, тем ниже цена (тем больше дисконт) Уровень досрочного погашения влияет на доходность пула ипотечных кредитов в такой степени, что цена на пул отличается от номинальной. Это известно как “Negative Convexity.” Доходность ипотечного пула по цене ниже номинала выше при высоком уровне досрочного погашения и ниже при низком уровне досрочного погашения. И наоборот, доходность ипотечного пула по цене выше номинала ниже при высоком уровне досрочного погашения и выше при более низком уровне досрочного погашения. Досрочное погашение это по сути возврат основного долга. Когда инвестор платит меньше, чем номинал за облигацию, то он только рад получить номинал обратно как можно быстрее. Пул с более высоким ожидаемым уровнем досрочного погашения должен продаваться с меньшим дисконтом, чем пул с менее высоким ожидаемым уровнем досрочного погашения. Пул с большими ожидаемыми потерями будут продаваться по большему дисконту.

- Какими факторами будут определяться спрос и предложение на портфели ипотечных кредитов в ближайшие полгода?

Учитывая отсутствие ликвидности и увеличение ставок финансирования из-за кризиса, разумно ожидать, что ипотечные ставки будут значительно выше, чем до кризиса. Но, это не совсем так. Несмотря на то, что расходы по финансированию на рынке ИЦБ выше на 100-200 базисных пунктов, ипотечные ставки изменились незначительно. Это является свидетельством того, что ипотечные оригинаторы ведут борьбу за сохранение доли на рынке и уровня объема выдачи за счет снижения маржи. Однако, на мой взгляд, такое положение не является устойчивым.

Рост величины "чистого номинального купона" на вторичном рынке ипотечных пулов сопровождается снижением цен ипотечных пулов. Это должно повлиять на ставки ипотечных кредитов, так как оригинаторы начинают понимать, что они работают в убыток.

Спрос на рынке в настоящее время поддерживается крупными покупателями ипотечных пулов, в том числе AHML и ВТБ, однако есть признаки того, что в подобных структурах снижается возможность покупки кредитов. Международные инвестиционные банки отсутствуют на рынке с лета, но начинают проявлять признаки возвращения интереса. Хедж-фонды проявляют интерес на рынке, но, по-видимому, они будут ждать значительного снижения цен перед покупкой.

–  –  –

Предложение будет определяться в основном за счет динамики на рынке финансирования. Чем дольше рынок секьюритизации останется закрытым, тем больше давление будет на средние банки, имеющие на балансе ипотечные кредиты, с точки зрения продажи этих кредитов на рынке. Вполне возможно, что затяжной кризис приведет к значительному ухудшению цен на ипотечные пулы, если банки начнут массово избавляться от данного актива.

- Недавно была отозвана лицензия у банка, который выдал порядка 1000 ипотечных кредитов. Что происходит с ипотечными кредитами в случае дефолта банка или отзыва у него лицензии? Каковы последствия для заемщика и для инвесторов в ИЦБ, в случае, если этот кредит был рефинансирован?

Структура секьюритизации специально предназначена для защиты инвесторов от событий, наносящих ущерб оригинатора. Прежде чем кредит попадет в секьюритизацию, он переведен в SPV путем True Sale так, что банкротство оригинатора не влияет на требования по активу инвестора. В структуре секьюритизации также предусматривается back-up servicer, который выступает вместе оригинатора в случаях, когда оригинатор не может больше обслуживать ипотечные кредиты. Теоретически, дефолт или утрата лицензии банкоморигинатором не должны повлиять на инвестора, но правовой базы еще не протестирована таким событием.

Николай Корчагин генеральный директор, компания «Кредитмарт»

- Одни банки накапливают портфели ипотечных кредитов у себя на балансе, другие продают пулы, третьи ждут возможности провести секьюритизацию. Как можно охарактеризовать эти стратегии?

От каких факторов зависит выбор?

Первую стратегию я назвал бы стратегией «оптового кредитора», которая определяется тем, что банк накапливает большой объем базовых активов на своем балансе. Они имеют возможность это делать за счет избыточной ликвидности, но в любом случае данный процесс конечен, и рано или поздно они должны будут рефинансировать данный портфель - в основном за счёт выпуска производных инструментов, обеспеченных этими активами. Это стратегия крупных (государственных/международных) банковских институтов. Продажа пулов или частая секьюритизация стратегия «кредитного оригинатора», который работает, как фабрика ипотечных базовых активов, поставляя их на «склады» оптовых кредиторов. Как правило, это стратегия малых и средних банков, многие из которых регионально локализованы. Выбор стратегии, конечно же, формируется на основе структуры пассивов каждого отдельного банка.

- В условиях низкой ликвидности многие участники рынка, накопившие на балансе ипотечные кредиты, продают их. Как правило с дисконтом. От чего зависит величина дисконта? Как определить стоимость портфеля при продаже-покупке?

Величина дисконта или стоимость портфеля зависит от минимальных требования продавца/покупателя к доходности своих операций или активов и рассчитывается на базе известных показателей ( IRR, NPV ). Но иногда в дело вмешивается срочность в ликвидации кассового разрыва, и тогда величина дисконта может быть непредсказуема.

–  –  –

Марина Мишурис заместитель генерального директора, компания Кредитмарт

- Недавно была отозвана лицензия у банка, который выдал порядка 1000 ипотечных кредитов. Что происходит с ипотечными кредитами в случае дефолта банка или отзыва у него лицензии?

Каковы последствия для заемщика и для инвесторов в ИЦБ, в случае, если этот кредит был рефинансирован?

Отзыв лицензии у банка-кредитора (по причине банкротства или иным основаниям) не отменяет обязанностей клиента (своевременно осуществлять платежи по уплате процентов и возврату основного долга) по кредитному договору. Единственное изменение – после отзыва лицензии банк теряет право осуществлять операции по текущим счетам клиентов, поэтому следует проконсультироваться у кредитора по порядку внесения платежей, а если средства на счет были внесены незадолго до отзыва лицензии – по поводу учета этой суммы в счет исполнения обязательств по кредитному договору.

В дальнейшем, при осуществлении процедуры банкротства или ликвидации, в банк назначается конкурсный управляющий или ликвидатор, который должен использовать все имеющиеся активы кредитной организации для погашения ее обязательств перед ее кредиторами, поэтому непогашенные на момент проведения ликвидации или банкротства кредиты будут уступлены другой организации, о чем – в соответствии с требованиями законодательства – заемщик будет письменно извещен. Дальнейшее исполнение обязательств должно производиться в соответствии с указаниями организации, которой был уступлен кредит.

Для выпуска ипотечных ценных бумаг, как правило, используется специальное юридическое лицо (так называемое SPV), которому банк - первоначальный кредитор уступает права требования по кредитам, которые будут являться обеспечением выпускаемых ценных бумаг. Таким образом, делается попытка избавить держателей ипотечных ценных бумаг от рисков, связанных с отзывом лицензии банка первоначального кредитора; однако, в рамках существующего российского законодательства этот вопрос не решен полностью, о чем идет речь в п.8 ниже (для заемщика последствия аналогичны упомянутым выше для случая отзыва лицензии у банка, не осуществлявшего выпуск ипотечных ценных бумаг)

- Существуют ли в случае дефолта банка, выдавшего ипотечный кредит, проблемы налогового или иного свойства как для заемщика, так и нового держателя кредитов?

Поскольку отзыв лицензии, ликвидация или банкротство банка-первоначального кредитора не создает какойлибо налоговой выгоды у заемщика, никаких налоговых проблем у него не возникает. С точки зрения организации, приобретение прав требования по кредиту у банка с отозванной лицензией никак не будет отличаться от такой же сделки с действующей кредитной организацией. Заемщик будет извещен о юридическом лице, которому были уступлены права требования по кредиту и о возможных изменениях в порядке погашения, однако условия кредитного договора (в части процентной ставки, величины аннуитетных платежей и пр.) не могут быть изменены без согласия самого заемщика.

- Какие законодательные изменения, влияющие на рынок ипотечного кредитования и секьюритизации активов, произошли в России за последние полгода? Какое влияние они окажут на дальнейшее развитие рынков?

–  –  –

залога, что снизит издержки кредитной организации в случае дефолта заемщика, следовательно, и риски, связанные с выдачей ипотечного кредита; во втором – путем повышения юридической безопасности и сокращения времени на осуществление передачи крупных "пулов" закладных, что положительно скажется на организации выпусков ипотечных ценных бумаг.

- Каковы перспективы изменения законодательства в области секьюритизации и ипотеки.

В данный момент актуальной является проблема несовершенства российского законодательства в области секьюритизации, которая является одной из причин того, что секьюритизации часто проводятся на внешних рынках, а не внутреннем российском, несмотря на связанные с этим дополнительные издержки. Наше законодательство не в полной мере соответствует тем стандартам, которые постепенно были выработаны на развитых финансовых рынках. В частности, эксперты отмечают недостаточную проработанность положений, касающихся специального юридического лица, которому передаются кредиты, которые будут обеспечением выпускаемых ценных бумаг – существующие положения закона не обеспечивают полную защиту интересов инвесторов, увеличивая таким образом рискованность приобретения ипотечных ценных бумаг.

Соответственно, для повышения привлекательности внутреннего рынка необходима корректировка законодательной базы. Федеральной службой по финансовым рынкам готовится проект, который, по имеющейся информации, призван решить большинство вышеупомянутых проблем. Таким образом, представляется, что одобрение данного законопроекта Правительством и последующее принятие его Думой послужит развитию механизма и рынка секьюритизации.

В области ипотеки как отрасли потребительского кредитования актуальным является ожидаемое принятие закона «О потребительском кредите», поскольку в нем предполагается регламентация предоставления в том числе и ипотечных кредитов, а также введение положений, касающихся организаций, предоставляющих услуги кредитных брокеров.

Роман Воробьев член правления, начальник дирекции по работе с физическими лицами, Райффайзенбанк

- Испытывают ли кредитные организации проблемы с ликвидностью в настоящее время? Есть ли трудности с рефинансированием выданных ипотечных кредитов? Каким образом лучше фондировать деятельность ипотечного бизнеса банка сегодня?

Иностранные финансовые институты за рубежом сейчас испытывают сложности с ликвидностью и не могут предоставлять средства нашим банкам в том объеме, в каком они предоставляли их ранее. Если значительная часть кредитов российского банка выдается в Москве, где заемщики предпочитают брать кредиты в долларах США, банку приходится привлекать иностранную валюту на международном рынке: другого источника попросту нет.

Поэтому, если российский банк не привлекает депозиты, а заимствует средства либо на внутреннем, либо на внешнем рынке, в текущей ситуации он становится уязвимым. Для нас привлечение средств на фоне кризиса ликвидности не является серьезной проблемой. Банк привлекал средства не только на международных рынках, но в том числе и от населения. К тому же мы изначально понимали, что физические лица являются более стабильной базой и нельзя ориентироваться только на финансовые институты.

- Одни банки накапливают портфели ипотечных кредитов у себя на балансе, другие продают пулы, третьи ждут возможности провести секьюритизацию. Как можно охарактеризовать эти стратегии? От каких факторов зависит выбор?

–  –  –

наиболее разумным видится хранение ипотечного кредита в течение первых шести-девяти месяцев и его последующее рефинансирование с помощью наиболее удобного механизма. Выбор того или иного механизма зависит в основном от скорости привлечения средств, предположении о стоимости этого привлечении, включая затраты на организацию сделки. Например, секьюритизация в России скорее является модным веянием, чем эффективным механизмом рефинансированием ввиду существенных расходов на организацию сделки и длительности самого процесса. В противовес секьюритизации продажа пулов позволяет продавцу в короткие сроки рефинансировать свой ипотечный портфель и заработать на разнице между комиссионным вознаграждением и операционными затратами на подготовку пула к продаже.

- В условиях низкой ликвидности многие участники рынка, накопившие на балансе ипотечные кредиты, продают их. Как правило, с дисконтом. От чего зависит величина дисконта? Как определить стоимость портфеля при продаже-покупке?

В условиях удорожания стоимости фондирования увеличивается требование покупателя к доходности потока платежей порождаемого портфелем ипотечных кредитов, что напрямую влияет на размер премии или дисконта при выкупе ипотечных кредитов. На стоимость портфеля также могут оказать влияние качественные характеристики кредита, условия обслуживания заемщиков и динамика досрочных погашений.

- Какими факторами будут определяться спрос и предложение на портфели ипотечных кредитов в ближайшие полгода?

На мой взгляд, рынок ипотечного кредитования и жилищного финансирования в следующем году продолжит расти как количественно, так и качественно. По данным Банка России, объем жилищных кредитов, предоставленных населению, уже превысил 500 млрд рублей, из которых около 375 млрд рублей были выданы под залог недвижимого имущества, а остальные - под залог прав требования и движимого имущества, активов, поручительство. Я уверен, банки сейчас заинтересованы в покупке ипотечных кредитов, поскольку это хороший способ расширить клиентскую базу.

- Недавно была отозвана лицензия у банка, который выдал порядка 1000 ипотечных кредитов. Что происходит с ипотечными кредитами в случае дефолта банка или отзыва у него лицензии? Каковы последствия для заемщика и для инвесторов в ИЦБ, в случае, если этот кредит был рефинансирован?

Суммы платежей заемщиков, превышающие 400 000 рублей, могут быть потеряны. Недостаток средств для внесения ежемесячного платежа по ипотечному кредиту заемщику следует доплатить залогодержателю напрямую или через новый обслуживающий банк.

Марина Малайчик эксперт

- Испытывают ли кредитные организации проблемы с ликвидностью в настоящее время? Есть ли трудности с рефинансированием выданных ипотечных кредитов? Каким образом лучше фондировать деятельность ипотечного бизнеса банка сегодня?

Проблемы с ликвидностью могут возникнуть и, наверняка, возникли у небольших, в первую очередь, региональных банков, которые выдавали ипотечные кредиты с целью быстрого рефинансирования, у узкоспециализированных банков - ипотечных банков, которые осуществляют только активные операции, т.е. выдают и/или покупают кредиты, и не имеют собственных источников финансирования, хотя бы таких как кратковременные, размещенные в банке депозиты.

Сейчас на кредитном рынке сложилась такая ситуация, когда денег на нем не то, что нет, просто участники рынка стараются переждать невыгодную для всех ситуацию и не вкладывают свободные ресурсы в кредиты, особенно такие долгосрочные как ипотечные. Исходя из этого же, сейчас те компании, которые хотели

–  –  –

секьюритизировать накопленные ипотечные портфели и привлечь дополнительные ресурсы на рынок, приостановили этот процесс.

Но, несмотря на имеющиеся трудности, рефинансирование ипотечных кредитов производится, свою деятельность не приостановили такие организации как АИЖК, группа ВТБ и другие компании. Правда, так как сейчас, в первую очередь, рефинансируется накопленный ранее кредитный портфель, и у рынка есть некая неуверенность в том, что же будет в дальнейшем с ипотечными кредитами, выдающимися в текущий момент, кредитные организации, "живущие" только на рефинансировании, несколько сократили свои объемы, ужесточили требования к заемщикам и к условиям кредитования, некоторые - повысили процентные ставки, учитывая возможную ситуацию в будущем, когда ипотечные кредиты с низкими ставками даже, если и можно будет рефинансировать, то не очень выгодно.

Фондирование кредитных операций лучше осуществлять на основе собственной ресурсной базе привлеченных депозитах. Но это касается только краткосрочных кредитов. Для долгосрочных, ипотечных кредитов наличие депозитной базы - не выход, а временная мера, позволяющая при кризисе или неблагоприятной рыночной ситуации пережить его менее болезненно. Для стабильной работы по ипотечному кредитованию с "хорошими" объемами нужны долгосрочные ресурсы и здесь помочь может только секъюритизация.

- Одни банки накапливают портфели ипотечных кредитов у себя на балансе, другие продают пулы, третьи ждут возможности провести секьюритизацию. Как можно охарактеризовать эти стратегии? От каких факторов зависит выбор?

Возможность накапливать портфели есть у организаций, имеющих прямые выходы на инвесторов и возможность привлечения дополнительных ресурсов для накопления ипотечных портфелей. К таким организациями относятся АИЖК, ГПБ-ипотека и т.д. Такие компании, в первую очередь, занимаются именно рефинансированием ипотечных кредитов, а не самостоятельной их выдачей. Данные компании покупают кредиты пулами и сейчас ждут удобного момента для секъюритизации. На рынке работают банки, которые имеют свободные ресурсы, хотя бы и кратковременные, позволяющие им накапливать на своем балансе достаточно большие пулы ипотечных кредитов. Это такие банки как Сбербанк, группа ВТБ, КИТ Финанс, Уралсиб, ДельтаКредит, Возрождение и т.д. Вышеуказанные банки, как правило, и сами выдают ипотечные кредиты и рефинансируют кредиты других банков, а также имеют возможность как самостоятельно секъютизировать свои портфели или, накопив большие пулы, выгодно продавать их. Будут ли эти банки свои портфели секъюритизировать или продавать, наверное, в первую очередь зависит от того, как долго на рынке продлится период ожидания.

Исходя из вышеизложенного достаточно ясно видно, что применяемая компанией стратегия зависит от ее возможности привлечь с рынка дополнительные ресурсы, а также сроки, на которые эти ресурсы привлекаются, и их объемы.

- Недавно была отозвана лицензия у банка, который выдал порядка 1000 ипотечных кредитов. Что происходит с ипотечными кредитами в случае дефолта банка или отзыва у него лицензии? Каковы последствия для заемщика и для инвесторов, в случае, если этот кредит был рефинансирован?

Несмотря на то, что у банка отозвали лицензию, в соответствии с действующим законодательством и взятыми на себя обязательствами по кредитному договору заемщик обязан их исполнять. Пока заемщика не уведомили об изменениях каких-либо реквизитов, он должен исполнять свои обязательства так, как исполнял их ранее.

Факт отзыва лицензии у банка не влияет на необходимость погашения кредита.

–  –  –

кредитному договору также, как и раньше, единственное, возможно, для исполнения денежных обязательств ему придется перечислять деньги на другой счет.

Для инвестора факт отзыва лицензии у первичного кредитора никакой роли не играет, т.к. текущим кредитором является сам инвестор, т.е. он принял на себя права и обязанности по кредитному договору.

Отзыв лицензии у той или иной кредитной организации может иметь для инвестора значение только в случае, когда такая организация является организацией, обслуживающей принадлежащие инвестору кредиты. В этом случае у инвестора есть риск несвоевременного зачисления денежных средств от заемщиков, которые исполнили свои обязательства путем внесения денег на свои счета, открытые в банке, лишившимся лицензии.

Такие риски, в первую очередь, минимизирует наличие процедуры обязательного страхования вкладов, при которой инвестор, даже при отсутствии средств на счетах лишившегося лицензии банка, может возместить свои требования за счет страховки.

Андрей Сучков старший вице-президент, руководитель розничного блока, ВТБ

- Испытывают ли кредитные организации проблемы с ликвидностью в настоящее время? Есть ли трудности с рефинансированием выданных ипотечных кредитов? Каким образом лучше фондировать деятельность ипотечного бизнеса банка сегодня?

Принимая во внимание объемы средств, которые ЦБ вливал в банковскую систему посредством механизма РЕПО, проблемы с ликвидностью у отечественных банков безусловно есть. Насколько они серьезны, зависит от структуры баланса и источников фондирования банка. Если активы и пассивы кредитной организации более или менее сбалансированы, она имеет источники фондирования внутри страны, то дефицит ликвидности такими банками переносится легче.

В настоящее время основная проблема при рефинансировании состоит в том, что ставка по ипотечным активам фиксированная, а стоимость привлечения ресурсов значительно возросла, соответственно маржа резко сократилась. Кроме того, уменьшились и сроки предоставления финансовых средств. Поэтому те рефинансирующие организации, которые рассчитывали на секьюритизацию ипотечных портфелей, вынуждены были существенно сократить объемы рефинансирования и заняться поиском альтернативных источников фондирования. В настоящее время на этом рынке, помимо АИЖК, остались лишь несколько игроков, обладающих широкими возможностями по привлечению ресурсов.

- Одни банки накапливают портфели ипотечных кредитов у себя на балансе, другие продают пулы, третьи ждут возможности провести секьюритизацию. Как можно охарактеризовать эти стратегии? От каких факторов зависит выбор?

Стратегия конкретных банков зависит, прежде всего, от возможностей привлечения финансовых ресурсов и размера капитала банка. Если банк имеет значительный объем капитала и источники финансирования, то он может накапливать портфель у себя на балансе (прежде всего, это банки с участием государства или с иностранным участием). Средние банки, рассчитывавшие рефинансировать свои ипотечные портфели посредством их секьюритизации, скорее всего, в настоящих условиях вынуждены искать покупателя на свои активы. Крупные банки, которые не имеют больших проблем с ликвидностью и способны держать портфель у себя на балансе, выбирают третью тактику: ждать благоприятной рыночной конъюнктуры, но и таким банкам часто приходится снижать темпы наращивания портфеля.

- В условиях низкой ликвидности многие участники рынка, накопившие на балансе ипотечные кредиты, продают их. Как правило с дисконтом. От чего зависит величина дисконта? Как определить стоимость портфеля при продаже-покупке?

–  –  –

Справедливая стоимость портфеля определяется денежным потоком, который он генерирует. Причем, в силу долгосрочности ипотечных кредитов, одним из основных факторов, влияющих на оценку того или иного портфеля, является темп досрочных погашений. Поскольку российский ипотечный рынок еще сравнительно молод, то пока не накоплен достаточный объем статистической информации, позволяющий строить продвинутые prepayment-модели.

Кроме того, из-за неразвитости вторичного рынка ипотеки в России цена портфеля определялась и определяется главным образом в процессе переговоров покупателя и продавца. Те же самые портфели, которые в начале лета продавались с премией, сейчас продаются с дисконтом, хотя параметры базового актива не изменились. В настоящее время размер дисконта главным образом зависит от потребности в фондировании банка-продавца.

- Какими факторами будут определяться спрос и предложение на портфели ипотечных кредитов в ближайшие полгода?

В основном спрос и предложение на портфели ипотечных кредитов будет определяться доступностью и стоимостью финансовых ресурсов, а также доходностью портфеля.

Игорь Жигунов заместитель председателя правления, Городской Ипотечный Банк "В настоящее время действительно ситуация с привлечение долгосрочных ресурсов в ипотеку особо не изменилась по сравнению с августом-сентябрем.

по прежнему для большинства некрупных участников рынка одним из единственных источников фондирования остаются сделки продаж закладных (рефинансирования) и средства материнских компаний. Кроме того, даже если говорить о сделках рефинансирования, то их условия также достаточно плотно ограничивают как правило работы с кредитами с минимальным первоначальным взносом, с заемщиками с нечеткой структурой доходов и т.д. И это правильно. При этом, вполне возможно, что до конца года по некоторым программам еще чуть подрастут ставки.

Накопление на балансе - прежде всего возможность даваемая нормативом достаточности капитала и суммой его (собственного капитала кредитной организации). Можно либо держать на балансе и получать неплохой процентный доход, либо держать с планами в дальнейшем (при стабилизации ситуации на рынке и нахождении оптимального фондирования) продать эти кредиты.

В части дисконта - все результат договоренностей продавца и покупателя пулов. В определенной степени он может зависеть от качества портфеля (средневзвешенная ставка, показатель Кредит/Залог по пулу, категории заемщиков (вариант предоставления информации о доходах), условия срочного погашения и т.д.). Т.е. зависит тот всего, что влияет на риски и экономику доходности портфеля.

В случае банкротства кредитора (отзыва лицензии) условия кредита для заемщика не меняются (все что прописано в кредитном договоре сохраняет силу). Права переходят к новому кредитору. Один из участников рынка - АРКО (Агентство по реструктуризации кредитных организаций), которое и ведет дальнейшую работу с таковой кредитной организацией, ее клиентами. Для заемщика как вариант могут возникнуть условия ухудшения сервиса (в части обслуживания платежей на период "назначения нового кредитора").

Однако гражданское законодательство достаточно четко отражает условия выполнения договорных обязательств должником и защиту его интересов и в этих случаях.

–  –  –

разграничить два этих варианта выпуска и обзора ЦБ в т.ч. отдельным законодательством. Остаются вопросы налогового плана по доходам инвесторов по ИЦБ (ведь например, льготная ставка действовала только по выпускам до 2007г, а актуальность возникнет в лучшем случае с 2008г), по НДС при сделках секьюритизации и продаже закладных, вопросы регистрации смены владельца закладной и правовому регулированию, налогообложению SPV в России и т.д."

Светлана Федотова консультант по банковскому законодательству, Ассоциация "Россия" (Ассоциация региональных банков России)

- Какие законодательные изменения, влияющие на рынок ипотечного кредитования и секьюритизации активов, произошли в России за последние полгода? Какое влияние они окажут на дальнейшее развитие рынков?

В мае 2007 года рабочей группой Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам совместно с Комитетом по банковскому законодательству Ассоциации региональных банков России был подготовлен проект закона О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» (в части установления правового режима сделок секьюритизации активов кредитных организаций, рамочных договоров на рынке деривативов и сделок инвестирования в общие фонды банковского управления). Законопроект устанавливает особенности правового режима сделок секьюритизации кредитных портфелей при несостоятельности (банкротстве) банка-оригинатора, осуществляющего обслуживание переданных SPV активов.

В целях снижения правовых рисков (Legal Risk), риска переквалификации (Recharacterisation Risk) и риска смешения (Commingling Risk) подобных сделок, а также конструирования основ правового института действительной продажи (True Sale):

• вводится понятие обслуживания требований по договорам кредита и займа;

• устанавливается порядок передачи таких требований резервной обслуживающей компании в случае несостоятельности кредитной организации, которая ранее провела их отчуждение спецюрлицу (SPV) или иной кредитной организации и осуществляет их обслуживание;

• сокращаются сроки исковой давности (три месяца) для признания договоров (сделок), заключаемых при секьюритизации активов недействительными;

• ограничивается перечень оснований для признания договоров (сделок), заключаемых при секьюритизации активов, недействительными по заявлению руководителя временной администрации, иску конкурсного управляющего и конкурсных кредиторов;

• уточняется правовой режим активов (collateral) при банкротстве банка оригинатора и их исключение из конкурсной массы.

Данные поправки позволят снизить уровень неопределенности и величину правовых рисков, значительно облегчить структурирование сделок.

- Каковы перспективы изменения законодательства в области секьюритизации и ипотеки?

По оценкам европейских аналитиков, для преодоления последствий мирового долгового кризиса ликвидности может потребоваться определенное время. Это означает, что большинство сделок в области структурных финансов, запланированных на конец года, по-видимому, будут отложены на этот срок.

Возникший временной промежуток и рыночное затишье может быть использовано российскими регуляторами для того, чтобы усовершенствовать регулирование сделок секьюритизации, проводимых национальными оригинаторами. Предполагая, что данная задача включена в долгосрочную стратегию

Правительства и Банка России, можно выделить несколько этапов ее реализации:

–  –  –

• принятие в краткосрочной перспективе подзаконных нормативных актов, регулирующих трансграничные сделки секьюритизации, проводимые российскими кредитными организациями:

установление требований к таким сделкам, обеспечивающим списание с баланса банка секьюритизированных активов и повышение их прозрачности для органа банковского надзора;

• совершенствование законодательства о несостоятельности и банкротстве кредитных организаций, способствующее повышению кредитных рейтингов и надежности сделок, проводимых российскими банками-оригинаторами как на локальном рынке, так и трансгранично;

• в средне- и долгосрочной перспективе, по мере зарождения и становления в России класса инвесторов в ABS, целесообразно принятие специальных законодательных актов, устанавливающих правила для проведения локальных сделок не-ипотечной секьюритизации;

• наряду с перечисленными шагами целесообразно провести доработку проекта Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», упростив, в частности, порядок выпуска облигаций с ипотечным покрытием кредитными организациями (без создания ипотечного агента).

По вопросу ипотечного законодательства необходимо отметить, что первые сделки локальной секьюритизации ипотеки высветили нерешенные проблемы законов «Об ипотечных ценных бумагах» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)». К тому же возможное принятие в 2008-2009 гг. общего закона о секьюритизации требует ревизии первого из них в части выпуска ценных бумаг ипотечными агентами. Закон об ипотечных ценных бумагах нуждается также в доработке положений об эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.

В перспективе Комитет по банковскому законодательству Ассоциации региональных банков России намерен изучить необходимость разделения закона «Об ипотечных ценных бумагах» на несколько частей – специальный закон об ипотечных ценных бумагах государственного агентства, закон об облигациях с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями без списания ипотечных активов с собственного баланса (или поправки к банковскому законодательству). Следует подвергнуть анализу целесообразность сохранения в законодательстве такого вида ипотечных ценных бумаг, как ипотечный сертификат участия.

Важным вопросом дальнейшего развития рынка российский ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации «обращения» ипотечных кредитов. Воспринятые рынком модели и механизмы окажут непосредственное влияние на законодательство

– регулирование ипотечных ценных бумаг, закладных и порядка регистрации залоговых прав в ЕГРП.

Ипотечные пулы для целей проведения сложно структурированной секьюритизации, во-первых, могут формироваться посредством приобретения закладных (продажи кредитов). Для этого законодатель должен обеспечить максимальную оборотоспособность закладных.

Другой вариант предполагает внедрение некоторого промежуточного инструмента типа agency pass-through (ценные бумаги, выпускаемые АИЖК). Во втором случае низкая оборотоспособность закладных не будет являться препятствием для формирования ипотечных пулов. В принципе можно предложить третий вариант, при котором важная роль в секьюритизации ипотеки отводится специальным ипотечным фондам и их управляющим компаниям. В зависимости от выбранной рынком модели формирования пулов для рефинансирования (секьюритизации) могут потребоваться изменения, вводящие депозитарный учет закладных, обеспечивающие повышение эффективности и производительности государственного реестра прав на недвижимое имущество, вводящие новые вида инвестиционных фондов или ценных бумаг.

–  –  –

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ

Мартин Хатчинсон www.prudentbear.com Спираль смерти [1] Те, кто следит за американским рынком жилья, заметили курьезный феномен, наметившийся в течение последних нескольких месяцев. Серьезные компании, такие как Countrywide[2], которые считались непробиваемыми еще в конце августа, сегодня находятся на грани «спекулятивного уровня»; репутация государственных гарантов ипотечных кредитов, Fannie Mae и Freddie Mac, тоже покачнулась. В Великобритании, Northern Rock[3], спасение которого, как предполагалось, обойдется Банку Англии в посильную сумму без угрозы кошельку налогоплательщиков, на сегодняшний день превратился в «черную дыру» в 25 миллиардов британских фунтов (51 миллиард долларов США). Это - значительная сумма для британской экономики. Перечисленные компании указывают на основную характеристику всех известных финансовых кризисов – тенденцию свободного рынка войти в «спираль смерти», когда даже хорошо управляемые организации обречены на провал.

Финансовая история знакома всего с несколькими «спиралями смерти». Крах 1929-го года Уолл Стрит, наверное, является одним из лучших примеров. После первого падения рынок восстановился на несколько месяцев. Однако коллапс Банка США в декабре 1930 года, а также непродуманная внешнеэкономическая политика, серьезно пошатнули доверие американцев к банковской системе. Несколько крупных банков объявили о банкротствах. Федеральный Резерв не сумел скорректировать сократившуюся в результате банкротств денежную массу, что привело американскую экономику к «спирали смерти». Президент Герберт Гувер добавил масла в огонь, повысив налоги в 1932 году. И только приход нового президента наметил дорогу к восстановлению в 1933 году. К тому времени, как рынок начал восстанавливаться, более 25% банков США обанкротились, а рынок акций достиг «дна» на уровне 1/10 от максимума.

Второй случай «спирали смерти» наблюдался в Англии в 1973 – 74 годах. Правительство Эдуарда Хэза сняло контроль за кредитными операциями банков в 1971 году, что привело к огромному количеству высокорисковых кредитных операций с залогом недвижимости. Настоящая ситуация в США отчасти напоминает случай с Англией с той разницей, что в Англии кредиты выдавались под коммерческую недвижимость, а в США под жилье. Когда London and Country Bank, основной оператор на рынке на рынке ипотеки, обанкротился в 1973 году, Банк Англии предпринял попытку спасти еще один, совсем уже консервативный банк – First National Finance. Однако кризис доверия англичан к банковской системе не позволил операции спасения прийти к желаемому результату.

В течение последующего года было сделано еще несколько попыток предотвратить банкротства банков. Тем временем, рынок акций упал до уровня 30% от его максимума в 1972 году. Смежные индустрии, такие как домостроение, по началу никакого отношения к кризису не имевшие, также серьезно пострадали. Одной из самых крупных потерь английской финансовой индустрии оказались две крупные финансовые компании, обе хорошо диверсифицированные и не особо связанные c коммерческой ипотекой: Jessel Securities, основанная Оливером Джесселом, и Slater Walker, основанная Джимом Слейтером.

Ни одна из компаний не преследовала агрессивные инвестиционные стратегии. Предвидя кризис на рынке недвижимости, Джим Слейтер снизил использование маржи еще за год до его начала. Однако к 1975 году обе компании объявили о банкротствах, и ни один из основателей в дальнейшем не играл значительной роли в Британской финансовой индустрии. Потеряв Джесселя и Слейтера, Британия потеряла не только высококвалифицированных профессионалов, но и самых талантливых предпринимателей делового Лондона,

–  –  –

которые были лучше всех подготовлены конкурировать с притоком зарубежного капитала после того, как финансовая индустрия была де-регулирована в 1986 году.

Опыт Англии образца 1973 – 1974 годов напоминает сегодняшнюю ситуацию в США. Международная торговая политика разумно нейтральна, избегающая попыток протекционизма о повышения налогов, которые явились причиной превращения рецессии в Великую депрессию в 1929 – 30 годах. Основная проблема находится в секторе недвижимости. Однако волшебные достижения финансовой алхимии, такие как механизмы секьюритизации и сложные производные инструменты, разносят «заражение» в относительно несвязанные отрасли. Уже были отмечены проблемы в потребительских секторах, таких как автомобильное кредитование; обслуживание долга по кредитным картам заметно ухудшилось. Корпоративные кредиты на финансирование операций по слияниям и поглощениям потеряли в качестве; по этой причине банки уменьшили кредитные лини хедж-фондам и фондам частных инвестиций, что, в свою очередь, привело к дополнительному укреплению йены против доллара за счет покупки йены хедж-фондами для закрытия арбитражных операций и сокращения левериджа.

Характеристики «спирали смерти» налицо. Если бы начальные оценки потерь по кредитам subprime Председателя Федерального Резерва Бена Бернаки оказались близкими к реальности (Бернаки оценивал потери в 50-100 миллиардов долларов), то проблем бы не было. Рынок сталкивается с проблемами подобного масштаба довольно регулярно. Несколько среднего размера компаний выходят из бизнеса, но рынок продолжает деятельности без запинки. Коллапс хедж-фонда «Амарранс» в сентябре 2006 года или банкротство крупного оператора на рынке энергетических деривативов компании «Рефко» годом раньше не являлись препятствиями для нормального функционирования рынка.

В феврале, когда проблемы с кредитами subprime только начали появляться, казалось, что все ограничится банкротством нескольких специализированных компаний и относительно незначительных финансовых организаций. Казалось, что рынок в целом не пострадает, казалось, что это – локальная проблема, и никой речи быть не может не только о ее влиянии на экономику государства, но даже о ее влиянии на рынок недвижимости.

Тот факт, что в августе банки повысили ставки межбанковского кредитования (LIBOR spread widening) должен был указать на то, что на этот раз проблема может оказаться более серьезной. Если банки не уверены в кредитоспособности своих же банков-партнеров, значит, что-то более серьезное происходит, чем коллапс относительно небольшого сектора ипотечного финансирования. Реакция Федерального резерва – снижение процентной ставки и вливание денег в экономику – не помогли разрешению проблемы. Эти шаги только отложили решение, а также инициировали повышение инфляционные ожидания.

На сегодня мы рассматриваем два фактора. Первый фактор – размер. Вероятно, что потери по ипотечным кредитам в целом достигнут триллиона долларов. Триллион долларов – это 7% валового национального продукта США. Рынок не может абсорбировать потери такого масштаба без банкротств основных финансовых организаций и продолжительной рецессии. Наиболее близкая аналогия – коллапс американских сберегательных банков 1989 - 1992 годов, который явился причиной кризиса на рынке недвижимости, но не оказал значительного влияния на основные финансовые рынки. Однако он стоил 176 миллиардов долларов американским налогоплательщикам (около 3% ВНП США в 1990 году).

Второй фактор – отсутствие точной информаций и кризис доверия, связанный с тем, что значительная часть деривативов и механизмов секьюритизации, сконструированных в последние 25 лет, оказались не работающими. Неудачным совпадением также оказалось требование перейти на новые стандарты бухгалтерского учета к 15-му ноября 2007 года. В соответствие с этими стандартами, банки должны отчитываться об активах трех уровней ликвидности, что может привлечь нежелательное внимание к проблеме ликвидности. Если активы так называемого 3-го уровня могут быть оценены в соответствии с «внутренней оценкой» и могут храниться на балансе в течение многих лет, тем временем генерируя премиальные для их производителей, откуда мы знаем, что эти активы стоят столько, сколько показывает «внутренняя модель»?

Откуда мы знаем, что есть реальный покупатель этих активов, тем более в ситуации, когда доверие к любым моделям резко сократилось?

–  –  –

Постановка вопроса – это половина ответа. Поскольку банковские математики сделали все возможное, чтобы максимизировать стоимость банковского портфеля, а также поскольку, скорее всего, стоимость этих активов не может быть проверена реальными сделками, вероятно, что сегодняшняя стоимость банковских портфелей сильно преувеличена. Более того, что в банках, где математики и их боссы были скурпулезны, также умны и подозрительно не заинтересованы, проблема по прежнему состоит в том, что стоимость этих активов гораздо меньше в случае падения рынка, поскольку неликвидность делает активы гораздо менее привлекательными на рынке, где за ликвидность требуют премию. Любой, кто пытался избавиться от инвестиций в венчурный фонд на медвежьем рынке может подтвердить, как быстро уменьшается стоимость этих активов. Вполне возможно, что реальная рыночная стоимость активов 3-го уровня на медвежьем рынке составляет не более 10% от их балансовой стоимости.

Goldman Sachs, рассматриваемый как изолированный от проблемы subprime, обладает 72-мя миллиардами активов 3-го уровня, в то время его собственный капитал составляет 36 миллиардов долларов. Если 90% активов 3-го уровня должны быть списаны, то Goldman Sachs будет некредитоспособен. Goldman не может поступить так, как это недавно сделали Nomura Securities: продать все, что можно, а остаток списать до нуля.

Вместо этого, Goldman будет вынужден тащить финансовые неликвиды из квартала в квартал, постепенно списывая и продавая, в то время, как реальная стоимость активов 3-го уровня останется неизвестной и будет замаскирована бессмысленными оптимистическими отчетами управленцев. Премиальные, конечно, будут выплачены наличными, уменьшая ликвидность и без того уязвимой компании.

Так и выглядит спираль смерти. США пережили Великую Депрессию, Англия пережила депрессию 1973 – 1974 годов. Однако, это случилось лишь после того, как рынок достиг такого дна, который ранее считался немыслимым. На этом уровне самые стабильные активы продавались их реальной стоимости. После стабилизации, ландшафт финансовой индустрии сильно изменялся, многие крупные организации исчезали, а их бывшие сотрудники занимались частным извозом или продавали яблоки на базаре. Целые поколения инвесторов были потрясены потерями и уже никогда не вернулись на этот рынок. Срочные вливая денег Федеральным Резервом обычно не приносили ничего хорошего. Они всего лишь задерживали деноминацию и осознание реальной цены активов.

Примечания:

1. Перевод статьи - Виктория Бакланова

2. Countrywide Finance – крупнейший оператор на рынке жилищного кредитования США.

3. Northern Rock – один из крупнейших операторов на рынке жилищного кредитования Великобритании.

–  –  –

ИНДЕКСЫ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА – ОКТЯБРЬ 2007 Совместный проект компаний РУСИПОТЕКА и RuMac под эгидой Национальной Ассоциации Участников Ипотечного Рынка (НАУИР) ставит своей задачей предоставление участникам ипотечного рынка аналитической информации для мониторинга рынка ипотеки и динамики ипотечных кредитных портфелей.

Цель проекта индексов ипотечного рынка – дать рынку ипотечного кредитования дополнительные источники аналитической информации. Индексы будут полезны как банкам-оригинаторам, так и рефинансирующим организациям, работающим в сфере секьюритизации. Банки-оригинаторы смогут сравнить скорость изменения объемов выдачи кредитов для банка со среднерыночной, а также оценить скорость погашения портфелей кредитов. В свою очередь, рефинансирующие организации и их партнеры, инвестиционные банки, рейтинговые агентства, инвесторы в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), смогут использовать индексы для моделирования динамики погашения портфеля кредитов и более точно оценивать стоимость ИЦБ.

RuMAC Mortgage Index (ипотечный индекс) - рассчитывается как отношение объема выданных кредитов за последний отчетный период к объему кредитов, выданных в базовом периоде (май 2007), умноженный на 100.

Этот индекс показывает как быстро растут объемы выдачи кредитов.

RuMAC Prepayment Index (индекс досрочных погашений) - рассчитывается как аннуализированное отношение досрочных платежей за период к объему портфеля на начало периода за вычетом плановых платежей за период. Рассчитанный коэффициент есть так называемый Conditional Prepaymant Rate (CPR) Этот индекс показывает скорость досрочных погашений, т.е. позволяет оценить скорость амортизации портфеля кредитов. Например, значение индекса 30 будет означать, что примерно 30% кредитов будет досрочно погашено за год.

RuMAC Refi Index (индекс рефинансирования) - рассчитывается как аннуализированное отношение объема досрочных платежей за период в счет полного погашения кредитов к объему портфеля на начало периода за вычетом плановых платежей за период.

Этот индекс – работа на перспективу. Он показывает скорость полных досрочных погашений. Сейчас рефинансирование кредитов заемщиками идет с трудом по причинам, как юридического свойства, так и просто потому, что ставки по ипотеке несильно меняются в последнее время. В будущем следует ожидать упрощения процедуры для рефинансирования кредитов заемщиками. Рынок рефинансирования должен стать таким же динамичным как на Западе, где понижение ставок хотя бы на 0.5% уже влечет рост досрочных погашений кредитов, так как заемщики массово рефинансируются под меньший процент. RuMAC Refi Index должен стать индикатором таких массовых рефинансирований.

–  –  –

Сергей Кадук заместитель генерального директора, компания RuMac Ипотечный индекс RuMAC вырос по сравнению с прошлым месяцем на 8 пунктов. На ипотеку по-прежнему есть спрос, и банки могут этот спрос удовлетворить.

При этом происходит передел рынка между банками:

некоторые банки-участники нашего проекта значительно сократили объемы выдачи, но другие крупные игроки смогли ответить на этот спрос. Следует ожидать дальнейшего развития этих тенденций – крупные и государственные банки будут усиливать свои доминирующие позиции.

Скорости досрочных погашений снова выросли. Если посмотреть на значения Индекса Предоплат с момента начала расчета, то можно заметить ежемесячные колебания между 20 и 30 CPR. Данных пока, конечно, недостаточно для разговоров о каких-либо статистических закономерностях.

–  –  –

- Каким образом собираются данные для расчета индексов?

Мы достигли договоренности с рядом банков о предоставлении нам ежемесячно агрегированной информации по их кредитному портфелю. Большая часть банков из первой десятки банков-лидеров ипотечного рынка уже поставляют нам данные, и мы планируем к июлю подключить еще несколько крупных ипотечных операторов.

- Где планируется опубликование Индексов?

Индексы будут публиковаться на портале «Ипотека в России» (www.rusipoteka.ru) и на сайте Rumac.net.

Нужно отметить, что публикация производится с задержкой и что банки-участники проекта пользуются двухнедельным приоритетным доступом к индексам.

- Что требуется для участия в программе?

Участвовать в проекте может любая кредитная организация на некоммерческой основе. Требуется заключить соглашение о сотрудничестве, в котором оговаривается порядок обмена данными и конфиденциальность.

Ежемесячно организация обязуется предоставлять следующие данные: объем выдачи за месяц, полученные плановые, досрочные и полные досрочные платежи, размер портфеля на начало и конец месяца. Задать интересующие вопросы и запросить материалы, вы можете написав на адрес: index@rumac.net или позвонив по телефону (495) 787-11-77.

Обсудить Индексы, задать вопрос или оставить комментарий, можно на Форуме

–  –  –

Источник: ЦБ РФ; Примечание: все организации, предоставляющие кредиты на покупку жилья, в том числе организации, предоставляющие ипотечные жилищные кредиты.

Регионы – лидеры по объему выдачи ипотечных кредитов на 01.10.2007г, млн. руб.

51108,7 24284,2 23835,7 21585,3 13693,7 13314,1 13100,9 12833,7 11927,4 11795,9 9532,5 9515,2 9174,6 8648,2 8413,1 8203,6 7487,6 7003,8 6196,8 5856,2

–  –  –

51,6 35,5

–  –  –

5,5000 5,4000 5,3000 5,2000 5,1000 5,0000 4,9000 4,8000 4,7000 4,6000

–  –  –

Эксперты, принимавшие участие в аналитическом обзоре №11 (в порядке размещения комментариев) Евгений Чепенко вице-президент, КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО), заместитель председателя Комитета по ипотечному кредитованию, Ассоциация российских банков Джошуа Роджерс (Joshua Rogers) Russian Mortgage Advisors Николай Корчагин генеральный директор, компания «Кредитмарт»

Марина Мишурис заместитель генерального директора, компания Кредитмарт Роман Воробьев член правления, начальник дирекции по работе с физическими лицами, Райффайзенбанк Марина Малайчик эксперт Андрей Сучков старший вице-президент, руководитель розничного блока, ВТБ Игорь Жигунов заместитель председателя правления, Городской Ипотечный Банк Светлана Федотова консультант по банковскому законодательству, Ассоциация "Россия" (Ассоциация региональных банков России) Мартин Хатчинсон www.prudentbear.com Сергей Кадук заместитель генерального директора, компания RuMac Настоящий аналитический обзор предназначен исключительно для информационных целей и не может рассматриваться как предложение или побуждение осуществлять какие-либо операции с ценными бумагами и любыми другими финансовыми инструментами. Авторы данного продукта использовали источники информации, которые следует отнести к надежным, но точность и полнота предоставленной информации не гарантируется.

Любые оценки и суждения в данном материале отражают точку зрения авторов на момент выпуска обзора и могут изменяться. Все права на аналитический обзор принадлежат ООО «РУСИПОТЕКА». Копирование, воспроизводство и распространение информации без письменного разрешения ООО «РУСИПОТЕКА» запрещено.




Похожие работы:

«О БЕЛЯЕВЕ Н. А. — ПЕШКОВОЙ Е. П. БЕЛЯЕВ Николай Александрович, родился в 1873 в села Елаур (Чувашия). С 1886 — работал у кузнеца, с 1891 — кочегаром на мельнице, затем масленщиком на пароходах, посещая вечер...»

«А.Г.ВИШНЕВСКИЙ, действительный член Российской академии естественных наук. Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН Советский федерализм между унитаризмом и национализмом К ажется очевидным, что Советский Союз распался вследствие непрерывного нарастания центробежных сил внутри советской и...»

«И.В. Пономарева Тверской государственный университет, г. Тверь НАРУШЕНИЕ ПРИНЦИПА ВЕЖЛИВОСТИ КАК ПРИЗНАК ПСЕВДОКОММУНИКАЦИИ (на материале английской диалогической речи) POLITENESS PRINCIPLE INFRINGEMENT AS THE SIGN OF PSEUDOCOMMUNICATION (on the material of English di...»

«Захария Ситчин Двенадцатая планета Серия "Хроники Земли", книга 1 http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=156542 Двенадцатая планета: Эксмо; Москва; 2007 ISBN 978-5-699-15155-4 Аннотация Древние шумерские, аккадские, хеттские, вавилонские тексты скрывают в себе поразительные знан...»

«Секция 3. Энергетика и электроника Session 3. Power Engineering and Electronics М.А. ЖУРОВ, Ю.Н. ГОРЧАКОВ Михаил Александрович Журов – студент, Дальневосточный федеральный университет, Владивосток. Е-mail: myrz07@mail.ru...»

«Аналитический обзор №3 март 2007 Ипотечное кредитование и секьюритизация АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР МАРТ 2007b Содержание Опрос участников рынка: рынок недвижимости, текущая динамика цен и ее влияние на развитие рынка ипотечного кредитования Секьюр...»

«Москва 2016 год Содержание 1. Общие условия проведения Премии 2. Организационный комитет и Экспертный совет Премии 3. Порядок реализации Премии 4. Партнеры Премии 5. Сроки проведения Премии..7 При...»

«ПРОСТО БАШНЯ ОКТЯБРЬ 2016 Стр. 9 ПОМОГАЕШЬ ЛИ ТЫ ДУХОВНО СЛАБЫМ? Стр. 3 ПРОСТО БАШНЯ ОКТЯБРЬ 2016 В ЭТОМ НОМЕРЕ: СТАТЬЯ ДЛЯ ИЗУЧЕНИЯ "МАСТУРБАЦИЯ. КАК ПРЕОДОЛЕТЬ ГРЕХ?" Несмотря на предупреждения верного и благоразумного раба, члены собраний продолжают заниматься мастурбацией...»

«БЮЛЛЕТЕНЬ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ГОРОДА НОВОСИБИРСКА № 4 2 февраля 2017 г. город Новосибирск 19.01.2017 ЗАКЛЮЧЕНИЕ по результатам публичных слушаний по проекту постановления мэрии города Новосибирска "О проекте межевания территории квартала 352.02.02.28 в границах проекта планировки территории, ограниченной ули...»

«77. Буди же милость Твоя, да утешит мя, по словеси Твоему рабу= Твоему=. Едина от жен без болезней родих Тя, Чадо, ныне же терплю Страстию Твоею болезни нестерпимыя: глаголаше Чистая.78. Да приидут мне щедроты Твоя, и жив буду, яко закон Твой поучение мое= е=сть. Горе Тя, Спасе, неразлучно со Отцем сущ...»

«К.Сотникова, 836 группа ОСО АлтГУ Флэш–моб как инструмент рекламы и PR В последнее время в современном мире происходят глубинные социальные изменения, отражающиеся и на настроениях общественных масс. Общество всегда стремилось обнародовать свое отношение к тем или иным актуальным вопросам и проблем...»

«ДОГОВОР № страхования гражданской ответственности при эксплуатации портов и портовых терминалов 20 г. Открытое акционерное общество Страховое общество газовой промышленности (ОАО СОГАЗ), именуемое в дальнейшем Страховщик, в лице (должность,...»

«АПОСТОЛ, 166 ЗАЧАЛО (КОММ. НА 1 КОР. 16:13-24) 13 НЕДЕЛИ 16:13-24 ЦЕРКОВНОСЛАВЯНСКИЙ ТЕКСТ (16:13-24) СИНОДАЛЬНЫЙ ПЕРЕВОД ИОАНН ЗЛАТОУСТ (Стихи 16:13-18) (Стихи 16:19-24) (Обличающий пусть не гневается и обличаемый пусть не огорчается) (Вспомни с ужасом о том, кто сказал: "Разве я сторож брату моему?") (Таким образом будем приниматьс...»

«Анна Федорова Кристина Потупчик Власть над Сетью. Как государство действует в Интернете Текст предоставлен издательством http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=8717302 Кристина Потупчик, Анна Федорова. Власть над Сетью. Как государство действует в Интернете: Алгоритм; Москва; 2014 ISBN 978-5-4438-0890-1 Аннотаци...»

«Из решения Коллегии Счетной палаты Российской Федерации от 26 января 2007 года № 2К (520) "О результатах проверки законности привлечения и эффективности использования целевых иностранных заимствований (кредитов, зай...»

«Максим Горький Поль Верлен и декаденты "Public Domain" Горький М. А. Поль Верлен и декаденты / М. А. Горький — "Public Domain", 1896 "В декабре прошлого года в Париже умер Поль Верлен, поэтдекадент и основател...»

«АПОСТОЛ, 202 ЗАЧАЛО (КОММ. НА ГАЛ. 2:11-17) ПОНЕДЕЛЬНИКА 15 НЕДЕЛИ 2:11-16 ЦЕРКОВНОСЛАВЯНСКИЙ ТЕКСТ (2:11-16) СИНОДАЛЬНЫЙ ПЕРЕВОД (2:11-17) ИОАНН ЗЛАТОУСТ (Стихи 2:11-13) (Стихи 2:14-15) ФЕОФИЛАКТ БОЛГАРСКИЙ (Стихи 2:11-15) ФЕОФАН ЗАТВОРНИК 4) Твердость свято...»

«10 лучших способов трафика 1 10 лучших способов трафика Прежде, чем начинать привлекать трафик на вашу подписную важно понять – Кто ваш целевой подписчик/клиент? Разобрав портрет вашей целевой аудитории вам станет проще пони...»

«СОДЕРЖАНИЕ 1. Общие положения 1.1. Нормативные документы для разработки ОПОП магистратуры по направлению подготовки 1.2. Общая характеристика вузовской основной образовательной программы высшего образования (магистратура) 1.2.1. Цель (миссия) ОПОП магистратуры 1.2....»

«Матеріали науково-методичного семінару УДК 005:8 Кошель Н.В., инженер, ГП “НАЭК “Энергоатом”, Завальнюк С.А., инженер, ГП “НАЭК “Энергоатом”, Гогунський В.Д., д-р техн. наук, проф.,, кафедра "Управліня системами безпеки життєдіяльності", Одеський нацональний політехнічний університет ВНЕДРЕНИЕ НОВОГО ВИДА ПРОДУКЦИИ Н.В. Кошель, С...»

«Наталия Правдина Ваш сияющий путь к успеху Ваш сияющий путь к успеху: АСТ; Москва; 2007 ISBN 978-5-271-155993-0, 978-5-91207-040-2 Аннотация "Студия благополучия и успеха Наталии Правдиной" – новая серия книг, издающихся специально по просьбам многочисленн...»

«© 2000 г. В.В. ПЕТУХОВ ПОЛИТИЧЕСКИЕ ЦЕННОСТИ И ПОВЕДЕНИЕ СРЕДНЕГО КЛАССА ПЕТУХОВ Владимир Васильевич кандидат философских наук, директор Центра социально-политического анализа РНИСиНП. Отношение к актуальным вопросам общественно-политич...»

«Выполнить мой Долг перед Богом Для носителей Священства Ааронова Выполнить мой Долг перед Богом Для носителей Священства Ааронова Интерактивную версию этого пособия, а также другие материалы в Интернете м...»

«Занятие 10. Основные направления нормирования и оплаты труда (часть 2) Работник стоит оплаты за свой труд. Новый Завет Для эффективного производства необходима оплата труда работников. Поэтому наряду с нормами труда разраб...»

«Требования к написанию научного Эссе для поступления в магистратуру по направлению подготовки 260800.68 "Технология продукции и организация общественного питания" Эссе должно отражать инновации в области производства продуктов массового потребления и специального назначения. В эссе должна...»

«Т. В. ВАЩАЛОВА СОЦИАЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ ТЕХНОСФЕРНОЙ АВАРИЙНОСТИ; ОПЫТ АНАЛИЗА СТАТИСТИКИ ВАЩАЛОВА Татьяна Владимировна кандидат географических наук, сотрудник географического факультета МГУ им. М.В.Ломоносова....»

«Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" Киюцевская А.М., Моргунов В.И., Труни...»

«РУКОВОДСТВО ПО ИЗУЧЕНИЮ БИБЛИИ И ПРОВЕДЕНИЮ ВРЕМЕНИ ПОКЛОНЕНИЯ Для домашней церкви Еженедельный выпуск Дисциплина поклонения Марка 1:35-39; Луки 4:16; 11:1-13; Филлипийцам 4:6-7 ©2001-2007, Eternal Interactive, LLC, All Rights Reserved. www.homechurchonline.com 1...»

«Л.П. МОИСЕЕВА Мы жили тогда на планете другой. Тема России в поэзии русского зарубежья первой волны эмиграции Мы волна России, вышедшей из берегов. Владимир Набоков. Юбилей. Узнает ли когда-нибудь она, Моя невероятная страна...»








 
2017 www.book.lib-i.ru - «Бесплатная электронная библиотека - электронные ресурсы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.