WWW.BOOK.LIB-I.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Электронные ресурсы
 

Pages:   || 2 | 3 |

«Адрес: 302025, г. Орел, Московское шоссе, д. 137 ИНН 5753031342, КПП 575401001 Р\с 40702810305400000169 Филиал ОРУ ПАО «МИнБанк» г. Орел К\с 30101810800000000790, БИК 045402790 Тел./факс (4862) ...»

-- [ Страница 1 ] --

Адрес: 302025, г. Орел, Московское шоссе, д. 137

ИНН 5753031342, КПП 575401001

Р\с 40702810305400000169 Филиал ОРУ ПАО «МИнБанк» г. Орел

К\с 30101810800000000790, БИК 045402790

Тел./факс (4862) 49-51-60

тел. (4862) 49-50-50

E-mail: buro@inbox.ru

№ 73

ОТЧЕТ

об определении справедливой стоимости недвижимого имущества

(земельных участков),

по состоянию на 28 февраля 2017 года

ЗАКАЗЧИК:

ООО «Лэнд Кэпитал» Д.У. ЗПИФ рентный «Загородные земли»

117449 г.Москва, ул.Карьер, д.2А, стр.2

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

ООО «Бюро оценки и права»

302025 г.Орел, Московское шоссе, д.137, корпус 5, помещение 13 28 февраля 2017 года город Орел ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

исх. № 73 от 28 февраля 2017 года.

Исполнительному директору ООО «Лэнд Кэпитал» Д.У. ЗПИФ рентный «Загородные земли»

Сорокину Ю.А.

Уважаемый Юрий Анатольевич!

Данное экспертное заключение по определению справедливой стоимости земельных участков, а именно:

№ Краткое описание объекта п/п земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для 1 жилищного строительства, кадастровый номер 57:10:0030801:8855, общая площадь 437650 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, п.Саханский земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:

2 для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0030801:642, общая площадь 51436 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:

3 для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0030801:643, общая площадь 7325 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:

4 для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0030801:644, общая площадь 7762 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:

5 для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0030801:883, общая площадь 45870 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, в границах ОАО «Звягинки»

земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:

6 для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0030801:884, общая площадь 548668 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, в границах ОАО «Звягинки»

земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:

7 для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0030801:885, общая площадь 79912 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, в границах ОАО «Звягинки»

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:395, общая площадь 76420 кв.





м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/пос. Образцовское, СПК «Пробуждение» (в границах бывшего колхоза «Пробуждение») земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:985, общая площадь 13031 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, СПК «Пробуждение» (в границах бывшего колхоза «Пробуждение») земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:860, общая площадь 289307 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, СПК «Пробуждение», в районе д.Кулики и д.Нижний Хутор земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:984, общая площадь 253484 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, СПК «Пробуждение» (в границах бывшего колхоза «Пробуждение») земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:401, общая площадь 653682 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, СПК «Пробуждение» (в границах бывшего колхоза «Пробуждение») земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:833, общая площадь 365934 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, СПК «Пробуждение», в районе д.Кулики и д.Нижний Хутор земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для 14 сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:820, общая площадь 167099 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, СПК «Пробуждение», в районе п.Ставцева земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для 15 жилищного строительства, кадастровый номер 57:10:0030801:332, общая площадь 698752 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, п.Саханский 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 2 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для 16 жилищного строительства, кадастровый номер 57:10:0030801:333, общая площадь 47204 кв.м, адрес объекта:

Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, п.Саханский выполнено ООО «Бюро оценки и права», расположенное по адресу: г.Орел, Московское шоссе, д.137.

Мы осуществляем свою деятельность в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, а также в соответствии с Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости".

Профессиональная ответственность наших специалистов застрахована СПАО «Ингосстрах» (копии полисов см. в Приложении №1 к настоящему отчету). ООО «Бюро оценки и права» является членом саморегулируемой организации оценщиков – Российская Коллегия Оценщиков (г.Москва).

В соответствии с заключенным Договором №ОЦ-1/П об оказании услуг по оценке имущества от 01.10.2010 г. и Дополнительным соглашением №36 от 27.02.2017 г. к этому договору, специалисты ООО «Бюро оценки и права» произвели оценку земельных участков с целью определения их справедливой стоимости.

Развернутая характеристика оцениваемых земельных участков, необходимая информация приведена в отчете об оценке. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

Нами не проводилась как часть работы аудиторская или иная финансовая проверка предоставленной Вами информации, используемой в настоящем отчете, поэтому мы не принимаем на себя ответственность за надежность этой информации.

Выводы, содержащиеся в нашем Отчете, базируются на расчетах, заключениях и информации, основанной на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, в ходе которых были получены определенные данные. Источники информации и методика расчетов и заключений отражены в соответствующих разделах отчета.

Необходимую информацию и анализ, используемые для оценки стоимости, Вы найдете в соответствующих разделах отчета. Все расчеты и заключения выполнены в соответствии с нормативной документацией в области оценки недвижимого имущества, а также в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ 20 мая 2015 года за №297, 298, 299, Приказом Министерства экономического развития РФ 25 сентября 2014 года за №611, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р, Международными стандартами финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Вышеуказанные стандарты оценщик использовал потому, что они наиболее правильно и объективно позволяют сформировать результат при определении справедливой стоимости объекта оценки.

Оценка земельных участков проведена по состоянию на 28 февраля 2017 года. Исследования, приведенные в отчете, были сделаны за период с 27 февраля по 28 февраля 2017 года. Оценка проведена после анализа информации полученной от заказчика в устной и письменной форме.

Проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод, что справедливая стоимость оцениваемого недвижимого имущества, в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», составляет:

Справедливая Краткое описание объекта стоимость, руб.

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:

для жилищного строительства, кадастровый номер 57:10:0030801:8855, общая площадь 437650 2 074 500,00 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, п.Саханский земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 1 038 000,00 57:10:0030801:642, общая площадь 51436 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 150 900,00 57:10:0030801:643, общая площадь 7325 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 156 600,00 57:10:0030801:644, общая площадь 7762 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 925 700,00 57:10:0030801:883, общая площадь 45870 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, в границах ОАО «Звягинки»

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 3 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 11 072 100,00 57:10:0030801:884, общая площадь 548668 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, в границах ОАО «Звягинки»

земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 1 612 600,00 57:10:0030801:885, общая площадь 79912 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, в границах ОАО «Звягинки»

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:

для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:395, общая 1 218 900,00 площадь 76420 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/пос. Образцовское, СПК «Пробуждение» (в границах бывшего колхоза «Пробуждение») земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:

для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:985, общая 207 800,00 площадь 13031 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, СПК «Пробуждение» (в границах бывшего колхоза «Пробуждение») земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:

для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:860, общая 815 800,00 площадь 289307 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, СПК «Пробуждение», в районе д.Кулики и д.Нижний Хутор земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:

для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:984, общая 25 672 900,00 площадь 253484 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, СПК «Пробуждение» (в границах бывшего колхоза «Пробуждение») земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:

для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:401, общая 5 680 500,00 площадь 653682 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, СПК «Пробуждение» (в границах бывшего колхоза «Пробуждение») земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:

для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:833, общая 1 138 100,00 площадь 365934 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, СПК «Пробуждение», в районе д.Кулики и д.Нижний Хутор земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:

для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:820, общая 519 700,00 площадь 167099 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, СПК «Пробуждение», в районе п.Ставцева земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:

для жилищного строительства, кадастровый номер 57:10:0030801:332, общая площадь 698752 3 312 100,00 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, п.Саханский земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:

для жилищного строительства, кадастровый номер 57:10:0030801:333, общая площадь 47204 104 300,00 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, п.Саханский ИТОГО 55 700 500,00 В настоящем отчете при проведении расчетов и получаемых результатах НДС не выделялся, поскольку согласно пп.6 п.2 ст.146 части 2 Налогового Кодекса Российской Федерации, ст.2 ФЗ от 20.08.2004 г № 109-ФЗ «О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» с 01.01.2005 г., операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения.

Вышеуказанная справедливая стоимость инвестиционного имущества в соответствии с IFRS 13 отражает, среди прочего, арендные доходы, от действующих договоров аренды, а также прочие предположения, которые участники рынка использовали бы при установлении цены инвестиционного имущества в соответствии с текущими рыночными условиями.

Настоящая оценка рекомендуется для целей совершения сделки с объектом оценки в течение периода не более 6 месяцев с даты составления отчета (приделы применения полученного результата).

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам. Благодарим Вас за возможность оказать Вам услугу.

–  –  –

ОГЛАВЛЕНИЕ СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

СПИСОК ИСПОЛНИТЕЛЕЙ

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

3. ДОПУЩЕНИЯ, ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ, НА КОТОРЫХ

ОСНОВЫВАЕТСЯ ОЦЕНКА

4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

5. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

6. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

7. АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ. 28

9. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

10. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (АКТ ОСМОТРА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ)

11. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

12. АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ

13. ОБЩИЕ ПОДХОДЫ ПРИ ОПРЕДЕНИИ СТОИМОСТИ

14. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ПОДХОДА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ

СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ

15. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

16. ИНЫЕ УСЛОВИЯ, ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

КВАЛИФИКАЦИОННЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Приложение №1. Квалификационные документы оценщика (копия страховых полисов, свидетельств о повышении квалификации, членстве и аккредитации).

Приложение №2. Технические характеристики и иная документация, описывающие объекты, оцененные в данном отчете.

Приложение №3. Материалы используемые для определения справедливой стоимости объектов оценки (в т.ч. скрин-шоты страниц сети Интернет с подобранными объектами аналогами).

–  –  –

СПИСОК ИСПОЛНИТЕЛЕЙ

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

1.1 ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ Исчерпывающий перечень видов объектов оценки определяется статье 5 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:

- отдельные материальные объекты (вещи).

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия).

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

- права требования, обязательства (долги).

- работы, услуги, информация.

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Согласно информации предоставленной Заказчиком, оценке подлежит:

№ Наименование объекта п/п земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для 1 жилищного строительства, кадастровый номер 57:10:0030801:8855, общая площадь 437650 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, п.Саханский земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:

2 для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0030801:642, общая площадь 51436 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:

3 для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0030801:643, общая площадь 7325 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:

4 для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0030801:644, общая площадь 7762 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:

5 для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0030801:883, общая площадь 45870 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, в границах ОАО «Звягинки»

земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:

6 для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0030801:884, общая площадь 548668 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, в границах ОАО «Звягинки»

земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:

7 для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0030801:885, общая площадь 79912 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, в границах ОАО «Звягинки»

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:395, общая площадь 76420 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/пос. Образцовское, СПК «Пробуждение» (в границах бывшего колхоза «Пробуждение») 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 6 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:985, общая площадь 13031 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, СПК «Пробуждение» (в границах бывшего колхоза «Пробуждение») земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:860, общая площадь 289307 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, СПК «Пробуждение», в районе д.Кулики и д.Нижний Хутор земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:984, общая площадь 253484 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, СПК «Пробуждение» (в границах бывшего колхоза «Пробуждение») земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:401, общая площадь 653682 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, СПК «Пробуждение» (в границах бывшего колхоза «Пробуждение») земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:833, общая площадь 365934 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, СПК «Пробуждение», в районе д.Кулики и д.Нижний Хутор земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для 14 сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 57:10:0060101:820, общая площадь 167099 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, СПК «Пробуждение», в районе п.Ставцева земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для 15 жилищного строительства, кадастровый номер 57:10:0030801:332, общая площадь 698752 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, п.Саханский земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для 16 жилищного строительства, кадастровый номер 57:10:0030801:333, общая площадь 47204 кв.м, адрес объекта:

Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, п.Саханский В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

1.2 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Право собственности юридических лиц (подробное описание собственников по Имущественные права каждому из земельных участков указано в документах – см. Приложение) на объекты оценки Право собственности, согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В рамках настоящего отчета определяется полное право собственности (Fee simple estate) на объекты оценки.

Под «полным правом собственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности (Eminent domain), правами решения государством вопросов собственности в случае отсутствия завещания после смерти, прав полиции, налогового регулирования, нормами гражданского права и тому подобное. Очевидно, эта общепринятая трактовка полного права собственности может быть полностью применена в настоящей оценке по законодательству, регулирующего право собственности в России. Поэтому, понятие права собственности, определенное подобным образом, расценивается нами как наиболее подходящее для нашей оценки.

Обременения (ограничения) на объект оценки

Существующие обременения (ограничения) на объекты оценки:

- объект оценки №1 – аренда (Договор аренды земельных участков № ПР-ТУ/08-16 от 01.01.2017 г., арендатор – ОАО «Тамбовская усадьба»);

- объекты оценки №2 - №11, №13, №14 – не зарегистрированы (не установлены);

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 7 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50

- объект оценки №12 – аренда (Договор аренды земельных участков № 01-02-16 ОП/ХЛ от 01.02.2016 г., арендатор – ООО «Хлебороб»);

- объекты оценки №15, №16 – аренда (Договор аренды земельных участков № ОП-ТУ/12-16 от 01.01.2017 г., арендатор – ОАО «Тамбовская усадьба»).

Объекты оценки пригодны для целей залога и совершения иных действий, связанных с изменением состава прав (в т.ч. обременения, ограничения).

–  –  –

1.5 ВИД СТОИМОСТИ Справедливая Вид определяемой стоимости В рамках настоящего отчета определяется справедливая стоимость объекта оценки.

Согласно Международных стандартов финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (см. п.24) под справедливой стоимостью объекта оценки понимается цена, которая может быть получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе на основном (или наиболее выгодном) рынке на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть выходная цена) независимо от того, является ли такая цена непосредственно наблюдаемой или рассчитывается с использованием другого метода оценки. При этом Цена, действующая на основном (или наиболее выгодном) рынке, использованная для оценки справедливой стоимости актива или обязательства, не должна корректироваться с учетом затрат по сделке.

–  –  –

3. ДОПУЩЕНИЯ, ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ

УСЛОВИЯ, НА КОТОРЫХ ОСНОВЫВАЕТСЯ ОЦЕНКА

Общие по отчету допущения Оценщиком не проводилась как часть работы аудиторская или иная финансовая и ограничения к проведению проверка предоставленной информации, используемой в настоящем отчете,

–  –  –

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное Земельный участок для использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер сельскохозяйственного 57:10:0060101:820, общая площадь 167099 кв.м, адрес объекта: Орловская область, использования (пашни, Орловский район, СПК «Пробуждение», в районе п.Ставцева сенокосы, пастбища) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное Земельный участок для использование: для жилищного строительства, кадастровый номер 57:10:0030801:332, 15 жилищного общая площадь 698752 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п строительства Образцовское, п.Саханский земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное Земельный участок для использование: для жилищного строительства, кадастровый номер 57:10:0030801:333, 16 жилищного общая площадь 47204 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п строительства Образцовское, п.Саханский В ходе анализа информации предоставленной Заказчиком выявлено, что объекты оценки находятся в очень хорошем состоянии. В настоящий момент земельные участки находятся в категории земли населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для жилищного строительства и для сельскохозяйственного производства.

Земельные участки свободные от застройки. Участки многоугольной формы. Рельеф местности – ровный. Затопляемость отсутствует.

Обеспеченность инженерными сетями земельного участка:

- электричество, газопровод (на участке – отсутствует)

- связь (наличие сотовой связи МТС, Билайн, Мегафон),

- водоснабжение и канализация (на участке – отсутствуют).

Состояние подъездных дорог удовлетворительное – грунтовая дорога до самих участков. Подъезд машин спецтехники обеспечен (на сами участки в плохое время года (дождь, снег) – только при наличии специальной техники).

Транспортная доступность объектов:

– объект оценки №1, №5 - №7, №15, №16 – автомобиль, автобус (общественный транспорт) до п.Саханский, п.Надежда или пос. Ново-Образцово Орловского района Орловской области;

– объекты оценки №2 - №4 – автомобиль, автобус (общественный транспорт) до п.Саханский или с.Звягинки Орловского района Орловской области;

– объекты оценки №8, №9, №11, №14 – автомобиль, автобус (общественный транспорт) до п.Ставцева или д.Усть-Рыбница Орловского района Орловской области;

– объект оценки №10, 13 – автомобиль, автобус (общественный транспорт) до д.Кулики или д.Нижний Хутор Орловского района Орловской области;

– объект оценки №12 – автомобиль, автобус (общественный транспорт) до д.Кулики Орловского района Орловской области.

Земельные участки (со слов Заказчика) оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания, долговых обязательств под заклад имущества.

Иные обременения (ограничения) на объекты оценки:

- объект оценки №1 – аренда (Договор аренды земельных участков № ПР-ТУ/08-16 от 01.01.2017 г., арендатор – ОАО «Тамбовская усадьба»);

- объекты оценки №2 - №11, №13, №14 – не зарегистрированы (не установлены);

- объект оценки №12 – аренда (Договор аренды земельных участков № 01-02-16 ОП/ХЛ от 01.02.2016 г., арендатор – ООО «Хлебороб»);

- объекты оценки №15, №16 – аренда (Договор аренды земельных участков № ОП-ТУ/12-16 от 01.01.2017 г., арендатор – ОАО «Тамбовская усадьба»).

В соответствии с п.40 Международного стандарта финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» при измерении справедливой стоимости инвестиционного имущества в соответствии с IFRS 13, оценщик должен убедиться, что справедливая стоимость отражает, среди прочего, арендные доходы, от действующих договоров аренды, а также прочие предположения, которые участники рынка использовали бы при установлении цены инвестиционного имущества в соответствии с текущими рыночными условиями.

Поэтому в дальнейшем данные факторы будут учитываться при проведении расчетов исходя из следующих допущений:

Во-первых, срок оставшейся аренды оцениваемых участков №1, №12, №15, №16 незначительный (краткосрочный), а земельные участки №2 - №11, №13, №14 не сдаются в аренду и на итоговую справедливую стоимость данный фактор, по мнению оценщика, не влияет;

Во-вторых, сумма арендных доходов в совокупности со сроком аренды не способна изменить итоговый результат справедливой стоимости, т.е. все расчеты по определению справедливой стоимости произведенные далее по тексту настоящего отчета уже учитывают конструктивную составляющую по возможным (предполагаемым) арендным доходам;

В-третьих, обременения в виде доверительного управления на итоговую справедливую стоимость не влияют, поскольку замены собственника / правообладателя не произошло, и предусмотренные законом права

–  –  –

собственника в отношении объектов оценки, в т.ч. по возможному отчуждению не ограничены.

В целом на оцениваемой территории не было возведено капитальных строений большими сроками службы, а также строений, имеющих большие величины распределенных нагрузок на подошвы фундаментов.

Другие факторы и характеристики, относящиеся к оцениваемым объектам и существенно влияющим на их стоимость см. далее по тексту настоящего отчета п.10 «Описание объекта оценки (Акт осмотра объекта оценки)».

Месторасположение объектов оценки на карте с использованием ресурсов сети Интернет (использованы материалы с сайтов http://pkk5.rosreestr.ru/, http://maps.yandex.ru), а так же, более подробное описание объектов оценки см. далее по тексту настоящего отчета п.10 «Описание объекта оценки (Акт осмотра объекта оценки)».

–  –  –

5.4. ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Исходя из анализа (см. весь текс настоящего Отчета) и произведенных расчетов (см. весь текст настоящего Отчета) справедливая стоимость оцениваемого недвижимого имущества, в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», составляет:

–  –  –

Орловский район, СПК «Пробуждение», в районе п.Ставцева земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, кадастровый номер 57:10:0030801:332, 15 3 312 100,00 общая площадь 698752 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, п.Саханский земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, кадастровый номер 57:10:0030801:333, 16 104 300,00 общая площадь 47204 кв.м, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, с/п Образцовское, п.Саханский ИТОГО 55 700 500,00 В настоящем отчете при проведении расчетов и получаемых результатах НДС не выделялся, поскольку согласно пп.6 п.2 ст.146 части 2 Налогового Кодекса Российской Федерации, ст.2 ФЗ от 20.08.2004 г № 109-ФЗ «О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» с 01.01.2005 г., операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения.

Вышеуказанная справедливая стоимость инвестиционного имущества в соответствии с IFRS 13 отражает, среди прочего, арендные доходы, от действующих договоров аренды, а также прочие предположения, которые участники рынка использовали бы при установлении цены инвестиционного имущества в соответствии с текущими рыночными условиями.

–  –  –

6. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

6.1 ЗАЯВЛЕНИЕ (СЕРТИФИКАТ) О СООТВЕТСТВИИ

1. Утверждения о фактах, представленные в отчете, правильны и основываются на знаниях оценщика.

2. Анализ и заключения ограничены только изложенными допущениями и ограничениями.

3. Оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки и соответствует другим условиям независимости оценщика.

4. Вознаграждение оценщика за проведение настоящего заключения не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки или какого-либо другого аспекта отчета.

5. Оценка была произведена в соответствии с требованиями:

- Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.,

- Стандартов оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ 20.05.2015 года за № 297, 298, 299 (ФСО №1, №2, №3), Приказом Министерства экономического развития РФ 25 сентября 2014 года за № 611 (ФСО №7), Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р, Международными стандартами финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 19 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Вышеуказанные стандарты оценщик использовал потому, что они наиболее правильно и объективно позволяют сформировать результат при определении справедливой стоимости объекта оценки, при этом они обязательны к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Кроме того, обоснованность применения стандартов оценки состоит в обязанности оценщика соблюдать государственные стандарты и методические рекомендации, действующие на дату оценки объекта оценки.

ФСО №1 определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

ФСО №2 раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

ФСО №3 устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.

ФСО №7 развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.

7. Образование (познания) оценщика соответствует необходимым требованиям к образованию оценщика.

6.2 АНАЛИЗ СОСТАВА ПРАВ

Согласно предоставленной заказчиком информации, собственником объектов оценки является:

Владельцы инвестиционных паев – Владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Загородные земли», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев.

Право собственности, согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В рамках настоящего отчета определяется полное право собственности (Fee simple estate) на объекты оценки.

Под «полным правом собственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности (Eminent domain), правами решения государством вопросов собственности в случае отсутствия завещания после смерти, прав полиции, налогового регулирования, нормами гражданского права и тому подобное. Очевидно, эта общепринятая трактовка полного права собственности может быть полностью применена в настоящей оценке по законодательству, регулирующего право собственности в России. Поэтому, понятие права собственности, определенное подобным образом, расценивается нами как наиболее подходящее для нашей оценки.

Обременения (ограничения) на объекты оценки:

- объект оценки №1 – аренда (Договор аренды земельных участков № ПР-ТУ/08-16 от 01.01.2017 г., арендатор – ОАО «Тамбовская усадьба»);

- объекты оценки №2 - №11, №13, №14 – не зарегистрированы (не установлены);

- объект оценки №12 – аренда (Договор аренды земельных участков № 01-02-16 ОП/ХЛ от 01.02.2016 г., арендатор – ООО «Хлебороб»);

- объекты оценки №15, №16 – аренда (Договор аренды земельных участков № ОП-ТУ/12-16 от 01.01.2017 г., арендатор – ОАО «Тамбовская усадьба»).

Объекты оценки пригодны для целей залога и совершения иных действий, связанных с изменением состава прав (в т.ч. обременения, ограничения).

6.3 ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

6.3.1. ОБЩАЯ ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 20 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, справедливую, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.).

Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.

При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера и т.д. При решении этих проблем оценщик, как правило, исходит из оценочных принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют оценщику установить, какие части (доли) недвижимости следует объединить (разделить) или в какой последовательности их реализовывать, и все это должно быть осуществлено в интересах заказчика.

После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком.

Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

2. План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:

а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка.

б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.

в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации.

3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение.

Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система в отборе необходимой информации.

Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

– непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т.е. конкретными;

– быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;

– предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

– соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

Поскольку излишняя информация редко повышает доверие к отчету, то собранные данные не должны перегружать отчеты оценщиков.

Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.

4. Использование затратного подхода оценки для определения стоимости объекта.

5. Использование сравнительного подхода оценки для определения стоимости объекта.

6. Использование доходного подхода оценки для определения стоимости объекта.

7. Согласование результатов.

8. Выводы (заключение).

Источниками информации для определения и подтверждения справедливой стоимости объектов оценки, являлись данные:

о ценах на аналогичное недвижимое имущество, полученное из глобальной сети Интернет;

об уровне цен, опубликованных в средствах массовой информации и специальной литературе;

копии документов и информация предоставленная Заказчиком,

–  –  –

устный опрос Заказчика оценки;

и др.

6.3.2. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

1. Определяется объект оценки (единица учета) (п.13):

отдельный актив или обязательство (например, финансовый инструмент или нефинансовый актив);

группа активов, группа обязательств (например, единица, генерирующая денежные средства, или пакет финансовых инструментов);

группа активов и обязательств (например, единица, генерирующая денежные средства, или бизнес).

2. Определяется основной рынок – т.е. рынок с самым большим объемом и уровнем активности в отношении идентичных активов / обязательств (п.16а).

При наличии основного рынка используется непосредственно наблюдаемая информация о цене либо производится расчет с использованием другого метода по данным из основного рынка (п.18). При наличии основного рынка оценщик не вправе брать цену на другом рынке, даже если на дату оценки она является потенциально более выгодной (п.18).

Если отсутствует основной рынок, то необходимо определить наиболее выгодный рынок – т.е. рынок, позволяющий максимально увеличить сумму выгоды от сделки после вычета всех затрат по сделке и транспортных расходов (п.16б). Компания, чьи активы / обязательства оцениваются, на дату оценки должна иметь доступ к основному / наиболее выгодному рынку (следовательно, для разных компаний основной / наиболее выгодный рынок, а также участники рынка для аналогичных активов / обязательств будут разными( (п.19). Рынок на котором компания обычно совершает сделку, считается основным, если нет доказательств наличия рынка с большим объемом торгов и большей ликвидностью (п.17).

Если отсутствует наблюдаемый рынок, обеспечивающий информацию о ценах при продаже актива или передаче обязательства на дату оценки, для оценки справедливой стоимости должно приниматься допущение, что операция имеет место на дату оценки и рассматривается с точки зрения участника рынка, имеющего актив / обязательство (п.21).

3. Определяются общие характеристики, отличающие участников рынка, с которыми компания, чьи активы / обязательства оцениваются, вступила бы в сделку на данном рынке, где участники рынка – это покупатели и продавцы (п.23).

4. Для активов (кроме финансовых) определяется наилучшее и наиболее эффективное использование актива участниками рынка (т.е. использование, которое максимально увеличило бы его стоимость).

В общем случае наилучшим считается текущее использование актива компанией, за исключением ситуаций, когда рыночные или другие факторы указывают иное (п.29). Если текущее использование не является наилучшим, то выбранное наилучшее использование должно быть физически выполнимо с учетом текущих физических характеристик актива, юридически допустимо и финансово оправдано (т.е. доходы от наилучшего использования за минусом затрат на преобразование актива соответствует ожиданиям участников рынка) (п.28).

5. Определяются те характеристики актива / обязательства, которые учитывались бы участниками рынка при определении справедливой стоимости, например:

- состояние актива;

- местонахождение актива (корректирует справедливую стоимость на транспортные расходы по доставке основного/наиболее выгодного рынка);

- ограничения на использования актива;

- ограничения на продажу актива, передачу обязательств и т.п.

6. Определяются метод или методы оценки, уместные для определения справедливой стоимости, которые согласуются с рыночным, затратным или доходным подходом (или несколькими из них). Для этого необходимо:

6.1. Определить допущения, которые использовали бы участники рынка при установлении цены на актив / обязательство (например, актив используется отдельно или в комбинациях с другими активами, способ использования, допущения об имеющихся рисках).

Справедливая стоимость не должна оцениваться на основании допущений одного участника рынка, который готов заплатить самую высокую цену ввиду доступной только ему синергии. Справедливая стоимость

– это цена, которую готовы заплатить обычные участники рынка.

В случае двух или более различных типов участников рынка (например, прямые конкуренты в бизнесе и инвесторы) по каждой группе участников необходимо определить допущения и значения справедливой стоимости. Итоговый выбор должен основываться на том типе участников, который дает самое высокое значение стоимости.

6.2. С учетом применяемых допущений отобрать уместные исходные данные, к которым есть доступ, 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 22 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 отдавая предпочтение данным с более высокой иерархией по МСФО (IFRS) 13.

Уместные исходные данные – это данные, которые (п.69):

- соответствуют характеристикам актива / обязательства, которые участники рынка принимали бы во внимание;

- не включают премии и дисконты, предоставленные за большой объем торгов;

- включают премии и дисконты, предоставленные за размер, как характеристику актива или обязательства (например, премия за контроль, дисконт за неконтрольные доли, дисконт за невозможность совершения рыночной операции), если они соответствуют единице учета.

Исходные данные 1-го уровня: котируемые цены (не подлежащие дальнейшей корректировке) на активных рынках, к которым компания может получить доступ на дату оценки для идентичных активов / обязательств (п.76). Исходные данные 1-го уровня подлежат корректировке только в особо предусмотренных случаях (см.п.79). Однако в случае корректировки они начинают относиться к более низкому уровню иерархии.

Исходные данные 2-го уровня (п.82):

- котируемые цены на аналогичные активы / обязательства на активных рынках;

- котируемые цены на идентичные или аналогичные активы / обязательства на неактивных рынках;

- не котируемые исходные данные, которые являются наблюдаемыми для актива / обязательства (ставки вознаграждения и кривые доходности, подразумевая волатильность, кредитные спреды);

- подтверждаемые рынком исходные данные (возникающие из наблюдаемых рыночных данных или подтверждаемых ими путем корреляции или другими способами).

Исходные данные 3-го уровня: ненаблюдаемые исходные данные для актива / обязательства, собственные исходные данные, корректируемые на допущения участников рынка.

6.3. Выбирается такой метод(ы) оценки, который макисмально использует имеющиеся в наличии уместные наблюдаемые данные и минимально использует ненаблюдаемые исходные данные (п.67).

7. Рассчитывается справедливая стоимость.

Если для оценки используется несколько методов, то справедливая стоимость определяется внутри диапазона полученных значений (п.63).

8. Проверяется, имело ли место за последнее время значительное снижение объемов продаж или уровня активности в отношении данного актива или обязательства относительно обычной деятельности на рынке в отношении данного актива или обязательства (или аналогичных) (п.В37).

Гипотетическая сделка, совершенная на добровольной основе, подразумевает операцию на рынке с большим объемом продаж и уровнем активности в отношении идентичного или аналогичного актива или обязательства. Критерии значительного снижения объема или уровня деятельности перечислены в п.В37 (среди которых наибольшее количество операций за последнее время, широкий спред по спросу и предложению, значительное изменение котировок цен в зависимости от участников рынка, рост подразумеваемых премий за риск ликвидности или дохода, доступность небольшого объема информации. Критерии операций, совершенных на недобровольной основе, перечислены в п.В43 (среди которых состояние банкротства продавца, требования регулирующих органов, разница в цене по сравнению с недавними операциями).

Если имело место значительно снижение объема, необходимо провести дополнительный анализ операций или котируемых цен и в случае необходимости провести корректировки операций или котируемых цен с учетом риска (п.В39) или изменить метод оценки (в том числе использовать множественный метод оценки) (п.40).

Если установлен факт, что операция проводилась не на добровольной основе, необходимо придавать меньше значения или не придавать никакого значения такой цене операции (п.В44).

–  –  –

Использованы материалы с сайта Института комплексных стратегических исследований (http://www.icss.ac.ru/macro/).

7.2 ИТОГИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ЗА

ЯНВАРЬ – ДЕКАБРЬ 2016 ГОДА Орловская область находится в юго-западной части Европейской территории России, в центре Среднерусской возвышенности, в южной части Центрального экономического района. Географические координаты центра Орловской области приходятся приблизительно на пересечение 53 градуса северной широты и 36 градуса к востоку от Гринвича. Протяженность территории с севера на юг более 150 км, в

–  –  –

В агропромышленной сфере за январь-декабрь 2016 года во всех категориях хозяйств индекс производства продукции сельского хозяйства составил 109,3 % в сопоставимой оценке к соответствующему периоду 2015 года.

–  –  –

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ

8.1. АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНОЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ НА РЫНОК ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА, В ТОМ ЧИСЛЕ ТЕНДЕНЦИЙ,

НАМЕТИВШИХСЯ НА РЫНКЕ, В ПЕРИОД, ПРЕДШЕСТВУЮЩИЙ ДАТЕ ОЦЕНКИ

Общая политическая и социально-экономическая обстановка в стране Орловской области в частности оказывают влияние на рынок недвижимости. Общеэкономический кризис, привел к тому, что сохраняется нехватка кредитных ресурсов и пересмотр в целом всего подхода кредитования физических и юридических лиц, вызванного негативными последствиями в экономике страны введенными против России и российских компаний санкций со стороны США и Европейских стран, которые ввели в стагнацию российскую экономику и на сегодняшний день наблюдается нестабильная обстановка по всем финансовым институтам – банковский сектор, финансовый сектор, сектор розничных и оптовых продаж, топливно-энергетический сектор и др. В то же время характерные для периода первых лет после экономического кризиса 2008 года – с 2009 по 2010 года исключительно пессимистичные настроения инвесторов сегодня постепенно сменяются более прагматичными оценками ситуации, некоторые инвесторы выражают заинтересованность в приобретении российских активов по снизившимся ценам, что говорит о том, что это временный спад, после которого неминуемо должен произойти рост в российской экономике.

По мнению оценщика введенные против России западными странами экономические санкции в 2014 году практически не смогли в целом повлиять на настроение основной массы населения относительно политического и экономического будущего страны и пути развития предложенного Президентом РФ и Правительством РФ. Поэтому во второй половине 2017 года (в частности 3-4-м кварталах) мы можем стать свидетелями значительного улучшения макроэкономической конъюнктуры и очередной переоценки инвестиционных рисков, а далее вполне можно ждать некоторого оживления на рынке купли-продажи инвестиционных активов. В ближайшее время весь цивилизованный мир ждет смягчения или даже отмены введенных экономических санкций против России и тогда появятся реальные признаки оживления мировой экономики, что повлечет даже не постепенное, а гиперактивное возвращение на российский рынок недвижимости крупных институциональных инвесторов и банковских структур.

8.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОБЪЕКТ

ОЦЕНКИ Представленный к оценке объект является недвижимым имуществом. Рынок недвижимого имущества можно разбить на 3 (три) сегмента:

1) рынок земельных участков:

- земли под ИЖС,

- земли сельскохозяйственного назначения,

- земли коммерческого назначения,

- земли под многоэтажную жилую застройку.

2) рынок жилой недвижимости:

- дома,

- квартиры,

- комнаты.

3) рынок нежилой коммерческой недвижимости:

- офисные помещения (объекты),

- складские и производственные помещения (объекты),

- торговые помещения (объекты),

- сельскохозяйственные объекты (сооружения),

- иные объекты, в т.ч. вспомогательного назначения (дороги, площадки, эстакады, нефтеемкости и бензохранилища, мосты, галереи, водонапорные башни, скважины и т.п.).

На основании вышеизложенного и описания объектов оценки (см по тексту настоящего отчета) наши объекты оценки можно отнести к сегменту земельных участков.

На основании данного факта, оценщик считает необходимым и целесообразным в рамках настоящего раздела произвести анализ рынка земельных участков под ИЖС и земли сельхозназначения в Орловской области, а остальные сегменты рынка не анализировать.

В настоящем разделе отчета далее будет представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимися при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

–  –  –

8.3 АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С

ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ СЕГМЕНТОВ РЫНКА, К КОТОРЫМ МОЖЕТ БЫТЬ

ОТНЕСЕН ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ

8.3.1. АНАЛИЗ СЕГМЕНТА РЫНКА ПО ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ОБЩЕЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЗЕМЕЛЬ ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Орловская область находится в самом сердце Центральной России, на юге Центрального экономического района. Площадь Орловской области составляет 24,7 тыс. кв. км (67-е место в России). Рельеф поверхности приподнятый, всхолмленный. Основная часть занимаемой площади приходится на сельскохозяйственные угодья (2078 тыс. га), из которых 1600 тыс. га (77%) составляет пашня. В области встречаются различные типы почв — от светлосерых лесных на западе до выщелоченных и типичных черноземов на востоке и юго-востоке. Всего выщелоченный и оподзоленный черноземы составляют около 43 процентов общей площади, темно-серые лесные почвы — 24% земель, остальные относятся к серым лесным, дерново-подзолистым и светло-серым лесным почвам. А всего только на пахотных землях в области насчитывается более 240 почвенных разновидностей.

Расчлененность рельефа, характер почвенного покрова и хозяйственная деятельность определили повсеместное активное развитие процессов водной эрозии. Более половины пашни относится к разряду смытых и эрозионно-опасных земель, почти столько же нуждаются в известковании.

На территории области насчитывается более 2 тыс. рек и ручьев общей протяженностью 9100 км. По характеру растительного покрова территория области относится к лесостепной зоне. Леса занимают 195,5 тыс. га, или 9,0% территории области. Основная часть занимаемой площади приходится на сельскохозяйственные угодья (2085,7 тыс. га), из которых 1662,7 тыс. га (79,7 процентов) составляет пашня.

Несмотря на свои относительно небольшие размеры, Орловская область, наряду с Саратовской и Волгоградской областями, по сельскохозяйственным угодьям, приходящимся на 1 жителя, занимает одно из ведущих мест в группе регионов Европейской части России. Это обстоятельство одновременно с благоприятными погодно-климатическими условиями предопределяют общую аграрно-промышленную направленность развития народного хозяйства области. При наличии показателя плотности населения на 1 кв.

км значительно ниже средней для Центральной части России, территория области отличается высокой сельскохозяйственной освоенностью.

Земельный рынок Орловской области может сегментировать по следующим критериям.

В зависимости от категории земель различают земли:

- сельскохозяйственного значения;

- населенных пунктов;

- водного фонда;

- промышленности и иного специального назначения;

- особо охраняемых территорий;

- лесного фонда;

- земли запаса.

По законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.

В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены:

- для индивидуального жилищного строительства;

- ведения личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского;

- коттеджного строительства;

- ведения садово-огороднического хозяйства;

- размещения объектов коммерческого назначения;

- размещения промышленных, коммунальных и складских объектов;

- прочего использования.

В зависимости от права на земельные участки:

- право собственности;

- право постоянного бессрочного пользования;

- право пожизненно наследуемого владения;

- право аренды;

- сервитут.

Орловский земельный рынок, как в прочем, и по всей России, ещё очень молод и слабо развит. Лишь в последние годы с принятием Земельного Кодекса ситуация на рынке стала изменяться в лучшую сторону. Не касаясь законодательных актов, обеспечивающих функционирование земельного рынка, историю его становления, эксперт-оценщик считает, что в настоящее время рынок стал более открытым и постепенно, по мере развития спроса и предложения, стали формироваться цены в зависимости от разных ценообразующих 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 29 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 факторов.

Информация о предложениях на продажу или даже об уже свершившихся продажах различных земельных участков в Орловской области представлена на многочисленных сайтах и в газетах рекламных объявлений. На сегодняшний день предложений на рынке недвижимости Орловской области по продаже земельных участков достаточно много. Основными носителями информации о предложениях на продажу различных земельных участков в Орловской области стали сайты риэлтерских компаний города Орла, сайты федеральных баз данных «Росзем.ру», «Зем.ру», «Авито» и газет бесплатных объявлений «Моя реклама» и «Из рук в руки».

Основную массу этих предложений составляют земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На втором месте – земельные участки сельскохозяйственного назначения. Есть некоторое количество достаточно больших участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, размещения баз отдыха, и др.

В таблице 1 представлены средние, минимальные и максимальные значения предлагающихся к продаже площадей земельных участков и цен на них на территории Орловской области.

–  –  –

РЫНОК ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ИЖС В ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Строительство индивидуальных жилых домов в Орловском крае имеет глубокие корни. В дореволюционный период орловская земля явила не одно замечательное архитектурное убранство каменных и деревянных домов. В советское послевоенное время перед регионом встала проблема оттока населения из сельской местности. Была запущена программа «100», по которой в ста так называемых «малоперспективных»

деревнях и селах государство принялось возводить современные жилые дома.

Вернулись к этой проблеме власти уже в конце девяностых. В соответствии с программой «Славянские корни» на территории Орловской области было запланировано выстроить около 2500 домов. Особенностью данной программы стала возможность для ее участников возвращать полученные на строительство дома кредиты со второго года и гасить задолженность сельскохозяйственной продукцией.

С 2008 года в регионе осуществлялась областная целевая программа «Развитие малоэтажного индивидуального строительства в Орловской области в 2008-2010 годах», в рамках которой была поставлена планка строительства 225 тыс. кв. метров жилья для 4,5 тысяч семей. В ряде районов области выделены площадки под застройку. Основным оператором программы определена вновь созданная Орловская инвестиционная ипотечная корпорация.

В целом, сегодня в регионе развиваются коттеджные поселки в следующих населенных пунктах

Орловской области:

Коттеджный поселок «Усадьба Образцово» Ново-Образцово (Орловский район) Коттеджный поселок «Платоново», вблизи деревни Хардиково Платоновского с/п (Орловский район) Коттеджный поселок «Сабуровские выселки», Сабуровское сельское поселение (Орловский район) Коттеджный поселок «Соловьиная роща», Заводской район города Орла Коттеджный поселок «Субурбия» (Орловский район) Коттеджный поселок «Янтарный», деревня Малая Куликовка (Орловский район) Коттеджный поселок «Пахомово» (Мценский район) Коттеджный поселок «Ямское поле», вблизи поселка Ямской Беломестнеского с/п (Ливенский район) Коттеджный поселок «Берлизево» (Покровский район) Коттеджный поселок «Тросна», вблизи села Тросна (Троснянский район) Коттеджный поселок «Новосергеевский» (Урицкий район) Проведенный анализ показывает, что стоимость земельных участков под ИЖС формируется в зависимости от степени приближенности данных участков к водоемам, от возможности присоединения к 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 30 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 различным инженерным коммуникациям, от транспортного сообщения, от степени удалённости от Орла.

Список основных ценообразующих факторов:

1. Удаленность от населенных пунктов, в том числе:

- Удаленность от областного центра;

- Удаленность от районного центра;

- Удаленность от ближайшего сельского поселения (деревни, села)

2. Водные объекты, в том числе:

- тип водного объекта;

- удаленность земельного участка от него.

3. Лесные массивы, в том числе:

- Тип лесного массива;

- Удаленность от леса.

4. Транспортная доступность, в том числе:

- Наличие подъездных автодорог, в т.ч. удаленность от основной автодороги с асфальтовым покрытием;

- Наличие сообщения общественным транспортом.

Больше всего участков предлагается в ближайшем пригороде и населенных пунктах в радиусе 20 км от Орла. Так как именно здесь остается хорошая транспортная доступность.

Как показывает практика, сейчас уже накопился не только положительный опыт использования земельных участков гражданами. Именно это позволяет сделать им более продуманный выбор. Например, помимо природных прелестей, важно, насколько быстро можно срочно выбраться из места, есть ли вблизи магазин с предметами первой необходимости, остановка пригородного транспорта. С другой стороны, собственники домов уже понимают, какими финансовыми и временными затратами обернется для них такое загородное владение.

Участок земли можно приобрести как с постройкой, так и без. Кто готов весь сезон провести в режиме стройки, тот покупает без строений. Кому-то проще купить готовый дом, пусть в чем-то недооформленный.

Из проведенного анализа следует, что, в первые годы земельного бума было гораздо больше дорогих участков – стоимостью 1 млн руб. и выше. Сейчас такую цену покупатель готов заплатить только за эксклюзивное местоположение. На рынке много различных предложений, разброс цен значительный.

С одной стороны, предложений земли очень много, и они разнообразны, и ажиотажного спроса не наблюдается уже несколько лет. Это в свою очередь может навлечь на мысль, что наиболее вероятно цены расти не будут. Пока мало кто из жителей города Орла готов к постоянному проживанию за городом. Процесс подготовки и строительства дома для этого сложен, поэтому и решения о покупке земли принимаются долго.

С другой стороны, продавцы земли, особенно участков, купленных несколькими годами ранее, склонны скорее подождать лучшего покупателя, чем снизить цену. Стабильность цен на землю поэтому пока остается, а в пригороде Орла и в районе строительства коттеджных поселков стоимость на земельные участки даже растет. В частности это касается направления Орел – Ливны, Орел – Нарышкино, Орел – Болхов.

Так например, если стоимость земельного участка под ИЖС в районе д.Образцово Орловского района в 2010 – 2011 гг. была в диапазоне 14000 – 22000 руб/сотка (в зависимости от местоположения, транспортной инфраструктуры, наличия коммуникации и т.п.). То сегодня в связи с развитие котеджного поселка «Субурбия» (и других подобных ему) в данном районе, а соответственно с повышением спроса на данные земельные участки их стоимость уже колеблется в среднем в диапазоне 25000 – 60000 руб/сотка.

РЫНОК ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ В ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Современную ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения, отличает ярко выраженный дисбаланс спроса и предложения, который характеризуется прежде всего наличием максимально разнообразного количества объектов и отсутствием должного спроса на данный тип участков.

В Орловской области средний балл бонитета сельскохозяйственных почв составляет 64,2 балла.

Следует отметить, что в Орловской области традиционно выделяют три природно-климатические зоны: юговосточная, центральная и западная зоны. Наиболее высокий средний балл бонитета в юго-восточной зоне – 78,6 баллов. В центральной зоне – 72,2 и в западной – 49,2 баллов (см. статью «Анализ эффективности использования земельных ресурсов Орловской области на основе инновационных технологий», Польшакова Н.В., Коломейчеко А.С., опубликовано ФГБОУ ВО «Орловский ГАУ» (06.11.2015 г.) см.

http://uecs.ru/index.php?option=com_flexicontent&view=items&id=3792, и «Отчет о научно-исследовательской работе по теме: «Разработка и практическая реализация биологизированных систем земледелия, обеспечивающих существенное снижение энерго- и ресурсозатрат и экологистабилизирующий эффект в агроэкосистемах (заключительный)» под руководством академика РАСХН Парахина Н.В., Орел, 2013 г. (стр.

18 – 20) см. http://www.orelsau.ru/science/nich/files/docs/nts_niokr_theme_1_2013.pdf). Это обусловлено типами почв, на которых ведется хозяйственная деятельность.

Так, например: в юго-восточной зоне преобладают черноземы оподзоленные 217860,0 тыс. га (43,3%), чернозёмы выщелоченные 177078 тыс. га (35,2%) и тёмно-серые лесные 77781 тыс. га (15,5%).

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 31 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 В Центральной зоне в пашне преобладают агроландшафты чернозёмов оподзоленных 209289 тыс. га (44,9%), тёмно-серых лесных 139106 тыс. га (29,8%) и серых лесных почв 62938 тыс. га (13,5%). А в пашне Западной зоны преобладают агроландшафты пёстрого состава почв: в пашне преобладают серые лесные 296633 га (41%), тёмно-серые лесные 185569 га (21%), светло-серые лесные 99860 га (9%), чернозёмы оподзоленные 73610 га (9%).

Зонирование территории региона обуславливается значительной протяженностью его территории, в результате чего проявляются различия в почвенных и агроклиматических условиях, экономическом местоположении.

В Орловской области традиционно выделяют три зоны (см. Серов В.М. Формирование программноцелевого управления региональным АПК: Орловский опыт. Орел, 2004. 173 с.):

- западную, характеризующуюся мясомолочным направлением с развитым производством зерна, конопли и картофеля (Болховский, Хотынецкий, Знаменский, Шаблыкинский, Троснянский, Сосковский, Урицкий, Дмитровский, Кромской, Орловский, Мценский районы). В пределах зоны выделяют две микрозоны (вокруг городов Орел и Мценск) с интенсивным молочным скотоводством, овощеводством, свекловичным производством;

юго-восточную, имеющую благоприятные условия для производства зерновых и технических культур, а также животноводства (Верховский, Новодеревеньковский, Краснозоренский, Ливенский, Колпнянский, Должанский районы);

- центральную, в которой одинаково благоприятные условия для развития и растениеводства и животноводства (Новосильский, Корсаковский, Залегощенский, Покровский, Глазуновский, Свердловский, Малоархангельский районы).

В настоящее время на рынке земельных участков сельхозназначения представлены крупномасштабные земельные наделы площадью свыше 1000 га, а также небольшие земельные участки до 10 га для организации небольших подсобных хозяйств.

Тем не менее процент сделок, совершенных на рынке земель сельхозназначения, ничтожно мал по сравнению с докризисными показателями, инвесторы пока не спешат вкладывать денежные средства в агропромышленный сектор Орловской области.

Предложение.

По площади можно выделить следующие категории земельных участков:

до 10 га – 64%, от 10 до 100 га – 27%, от 100 до 500 га – 4%, от 500 до 1000 га – 3%, свыше 1000 га – 2%.

Структура предложения земельных участков по площадям:

Наибольший объем предложения по количеству представленных объектов приходится на категорию небольших по площади участков до 10 га – порядка 64%.

На долю второй категории земельных участков площадью от 10 до 100 га приходится 27% в общем объеме предложения по количеству объектов.

Доля средней по площади категории земельных участков от 100 га до 500 га составляет 4% от общего объема предложения по количеству представленных объектов.

Доля более крупных участков по площади от 500 га до 1000 га составляет 3% от общего объема предложения по количеству представленных объектов.

Процент наиболее крупных участков в общем объеме представленных участков составляет не более 2%.

Таким образом, основу предложения на рынке земельных участков сельхозназначения по количеству представленных объектов составляют небольшие участки площадью до 10 га.

Расположение Что касается местоположения земельных участков, то практически в каждом районе Орловской области представлены подобного рода участки. Однако при этом необходимо отметить, что в последнее время 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 32 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 объявлений о продаже земель данной категории становится всё меньше и меньше. Эксперт-оценщик связывает данное обстоятельство с тем, что кризисные явления (факторы) в экономике РФ заставляют собственников придержать активы «до лучших времен», когда рынок стабилизируется и не будет большого дисбаланса в спросе-предложении.

Цена предложения

Цена на объект будет зависеть в первую очередь от следующих критериев:

Площадь объекта Плодородность почвы Местоположение Обеспеченность инженерными коммуникациями Диапазон цен за 1 га следующий – минимальная цена - стартует с отметки 4000 рублей за га, но в основном это цены на земельные участки либо находящиеся в аренде, либо не оформленные паи.

Максимальная цена - достигает 159500 рублей за га. В основном это земли небольшой площади до 10 га и расположенные в ближайшем пригороде Орла, т.е. фактически их продают с услуовием дальнейшего перевода в земельные участки иных категорий, например под ИЖС, или земли промышленного (коммерческого) назначения.

Анализ показывает, что на рынке Орловской области достаточно объявлений с предложениями по продаже земель. При этом на сегодняшний день на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Орловской области нет четко сформированного представления о цене куплипродажи. Рынок, пока находится в стадии становления, поэтому в открытом доступе не достаточное количество объявлений в относительно не большом и ровном диапазоне цен. На сегодняшний день на рынке представлены земельные участки сельскохозяйственного назначения схожие по основным ценообразующим параметрам, но в достаточно большом диапазоне – в среднем основной диапазон составляет 11000 – 56000 руб. за 1 га.

Спрос, критерии востребованности Пользуются спросом крупные земельные массивы площадью свыше 200 га, расположенные в тех районах, где максимально плодородная почва (чернозем) – это в основном южные и юго-восточные районы Орловской области (например, Глазуновский р-н, Свердловский р-н, Малоархангельский р-н, Залегощенский р-н, Покровский р-н, Новодеревеньковский р-н, Верховский р-н, Новосильский р-н, Краснозоренский р-н, Колпнянский р-н, Ливенский р-н, Должанский р-н, Троснянский р-н, Кромской р-н, Дмитровский р-н).

С точки зрения востребованности наименее перспективными являются небольшие участки площадью до 10 га. Чаще всего данный тип участков приобретается частными лицами для организации небольших хозяйств для личных нужд – ЛПХ (садоводство, огородничество).

В свою очередь инвесторы предпочитают вкладывать денежные средства в крупные земельные массивы для организации животноводческого хозяйства, а также для выращивания сельхозкультур, то есть в те проекты, в которых степень окупаемости и прибыльности наиболее высока.

Оснащенность инженерными коммуникациями, а также наличие в непосредственной близости водоема является немаловажным фактором, делающим земельный участок перспективным для приобретения.

Тенденции В целом следует отметить, что на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения в данный момент сложилась неоднозначная ситуация. С одной стороны, она может быть охарактеризована как неблагоприятная - на рынке присутствуют застойные явления, что является следствием кризиса. Подробный анализ рынка позволяет говорить о недостатке положительной динамики, оживления, данная тенденция проявляется при сравнении основных показателей конца 2008 и начала 2014 года - отсутствуют какие-либо кардинальные изменения.

С другой стороны, в связи с внесением поправок в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в ближайшее время ожидаются значимые перемены на орловском рынке земельных участков сельхозназначения. Изменения, внесенные в данный закон, вступили в силу с 1 июля 2011 года и дают возможность изымать землю у тех, кто не использует ее по соответствующему назначению (и такие преценденты в Орловской области недавнем прошлом уже есть). В данный момент в Орловской области есть и такие сельскохозяйственные земли. Соответственно, в ближайшее время на рынке земельных участков сельхозназначения ожидается значимый прирост предложения. Как следствие — увеличение объема предложений на рынке будет работать на понижение цены (по нашему мнению).

ОБЩИЙ ПРОГНОЗ ПО РЫНКУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ

Эксперты не ожидают существенного оживления инвестиционного рынка в 2016 году, что связано с сохраняющейся нехваткой кредитных ресурсов и пересмотром в целом всего подхода кредитования физических и юридических лиц, вызванного негативными последствиями в экономике страны введенными против России и российских компаний санкций со стороны США и Европейских стран, которые ввели в стагнацию российскую экономику и на сегодняшний день наблюдается нестабильная обстановка по всем финансовым институтам – банковский сектор, финансовый сектор, сектор розничных и оптовых продаж, 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 33 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 топливно-энергетический сектор и др. В то же время характерные для периода первых лет после экономического кризиса 2008 года – с 2009 по 2010 года исключительно пессимистичные настроения инвесторов сегодня постепенно сменяются более прагматичными оценками ситуации, некоторые инвесторы выражают заинтересованность в приобретении российских активов по снизившимся ценам, что говорит о том, что это временный спад, после которого неминуемо должен произойти рост в российской экономике.

Таким образом, на лицо позитивная динамика. Соответственно, можно предположить, что в течении 2016 – 2017 гг. интерес инвесторов и застройщиков вернется к строительству новых объектов, а значит к освоению новых земельных участков, в том числе и сельскохозяйственного назначения.

Поэтому к концу 2017 года мы можем стать свидетелями значительного улучшения макроэкономической конъюнктуры и очередной переоценки инвестиционных рисков, а далее вполне можно ждать некоторого оживления на рынке купли-продажи инвестиционных активов. В ближайшее время весь цивилизованный мир ждет смягчения или даже отмены введенных экономических санкций против России и тогда появятся реальные признаки оживления мировой экономики, что повлечет даже не постепенное, а гиперактивное возвращение на российский рынок недвижимости (в том числе земельных участков) крупных институциональных инвесторов и банковских структур.

8.4. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ,

ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И

ЦЕНЫ СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ

НЕДВИЖИМОСТИ

Существует определенная система факторов влияющих на цену (стоимость) земли:

- общие факторы;

- районные факторы;

- особые факторы.

Среди основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены оцениваемых нами объектов недвижимости можно выделить ставку доходности, и период окупаемости инвестиций на рынке недвижимости (земельных участков). Далее оценщик проанализирует современную составляющую данных факторов с приведением интервалов значений этих факторов.

8.4.1. ДОХОДНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ (ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ) Недвижимость (земельные участки) традиционно является одним из самых надежных и понятных активов - любой современный человек, так или иначе, сталкивается с ней практически каждый день.

Инвестирование в недвижимость (земельные участки) предполагает два способа создания добавленной стоимости:

строительство объекта недвижимости на земельном участке и сдача объекта недвижимости в аренду.

извлечение прибыли из самого факта использования земельного участка (в качестве земель с/х назначения).

В случае приобретения уже готового земельного участка и последующей его продажи без какого-либо использования, скорее можно рассматривать земельный участок как товар и говорить хоть и о долгосрочной, но все же спекуляции на рынке недвижимости.

С одной стороны, рыночные цены на недвижимость (земельные участки) зависят от соотношения спроса и предложения в конкретный момент времени. Спрос в данном случае может предъявляться как со стороны покупателей, планирующих использовать земельный участок для непосредственного «потребления»

(например, строительство жилого дома и проживания), так и со стороны инвесторов, рассчитывающих на извлечение денежного дохода от использования земельного участка. Встречное предложение земельных участков возникает либо со стороны его собственников (первичный рынок), либо со стороны текущих владельцев земельного участка или имущественных прав на него.

С другой стороны, цена земельного участка, приносящей денежный доход, будет зависеть от величины собственно денежного дохода, а также от уровня процентных ставок в экономике. Такой подход к ценообразованию ярче всего проявляется в секторе коммерческого использования земель (под строительство офисов, складов, бизнес-центров, торгово-развлекательных комплексов), которая по определению создается для извлечения из ее использования коммерческой выгоды в виде арендных платежей.

На сегодняшний день доходность коммерческой недвижимости а вместе с ним и земельного участка под ним составляет от 9 до 13% годовых, в отдельных случаях она достигает 15%. В то время как доходность жилой недвижимости и земельных участков под ним в массовом сегменте находится в диапазоне 6 - 8%, а в 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 34 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 элитном сегменте – 2 - 5% годовых. Дельта стоимости продажи и приобретения и в том, и в другом сегменте примерно одинакова.

Доходность инвестиций в земельные участки под жилье более чем вдвое ниже, чем в земельные участки под помещения street-retail, 4-5% годовых против 9-10% годовых, а если приобретаемый объект streetretail расположен на земельном участке где возводится новостройка, находящаяся на начальной стадии строительства, то иногда доходность инвестиций может достигать и 30%.

Доходность инвестиций как в коммерческую, так и в жилую, недвижимость, а вместе с ним и в земельные участки расположенные под данными объектамии, зависит от стандартных условий: местоположение, качество дома или класс бизнес-центра, транспортная доступность к объекту, окружающая инфраструктура. Однако в каждом случае риски свои.

С точки зрения обеспеченности площадями по различным секторам недвижимости, несмотря на существенное отставание России от развитых стран, ситуация в коммерческой недвижимости не настолько критичная, как в секторе жилой недвижимости. Торговая и торгово-развлекательная недвижимость чуть ли не единственный сегмент коммерческой недвижимости, где обеспеченность площадями находится на уровне развитых стран. В сегменте офисной недвижимости обеспеченность площадями находится на крайне низком уровне. Однако благодаря тому, что среднее значение норматива является небольшим в абсолютном выражении, для того, чтобы довести его до среднемирового, потребуется не так много времени.

Специалисты NAI Becar составили рейтинг наиболее доходных сегментов недвижимости а вместе с ним и земельных участков.

Лидирующую позицию в настоящее время занимает сектор земельных участков с апартамент-отелями, доходность которого оценивается специалистами в 10-15% годовых. Благодаря высокой ликвидности таких объектов, которая формируется за счет компактных метражей от 28-35 кв. м и стоимости от 2,5–3 млн рублей, апартамент-отели с земельными участками под ними стали заметным трендом на рынке коммерческой недвижимости.

На втором месте по уровню доходности находится сегмент земельных участков с торговой недвижимостью. Во многих городах России коэффициент обеспеченности торговыми площадями в разы отстает от среднего показателя Европы. При такой нехватке торговых площадей, проще найти арендаторов, обеспечить хорошую проходимость объекта и получить устойчивый доход.

Замыкают тройку лидеров самой доходной недвижимости земельные участки под склады и офисные здания, которые, по данным экспертов компании, на момент продажи уже приносят от 10% годовых. Как правило, это действующие складские и офисные объекты, заполненные арендаторами. В данные объекты готовы вкладывать средства как западные, так и российские инвестиционные фонды, которых интересует низкорисковые активы, приносящие стабильные финансовые потоки.

Гораздо более плачевная ситуация наблюдается в секторе земельных участков под жилую недвижимость. В настоящее время для России характерен мощный базовый спрос на жилую недвижимость, обусловленный неудовлетворенной потребностью населения в жилье. Кроме того, следует учитывать качество имеющейся жилой недвижимости, большая часть которой была построена в советские времена, и ее сильный износ. Все это, наравне с общим развитием экономической ситуации и увеличением денежных доходов населения, позволяет нам говорить о том, что большая часть жителей России будет стремиться улучшить свои жилищные условия.

Факторы, влияющие на соотношение спроса и предложения на рынке земельных участков под строительство жилой недвижимости Факторы спроса Главным катализатором спроса на земельные участки под строительство жилой недвижимости в России (в период общеэкономического роста) является неудовлетворенная потребность населения в жилье и растущая покупательная способность наших граждан. Этому способствует рост денежных доходов населения, 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 35 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 а также расширение доступности ипотечных кредитов.

Со времени кризиса 2008 – 2009 года и до 2014 – 2015 гг. в России наблюдался непрерывный экономический рост, и в частности рост показателей, влияющих на спрос. В тот же период реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли росли в среднем на 8,6 и 9,5% в год соответственно, в то время как средний рост реальной заработной платы составил 12,9% в год. В результате за 7 лет реальный ВВП вырос на 57%, а реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли в неизменных ценах более чем удвоились. За тот же период реальная заработная плата увеличилась более чем в 2 раза.

В перспективе ближайших лет специалисты ожидают более медленные, но устойчивые значения роста данного показателя. Этот прогноз подтверждается текущей динамикой реального ВВП. Это произойдет, вопервых, вследствие огромного неудовлетворенного внутреннего спроса, который поддержит темпы роста промышленного производства. Во-вторых, из-за существенного снижения уровня процентных ставок в России, которое наблюдается уже сейчас.

Развитие экономической ситуации и рост доходов населения приведет к тому, что большая часть жителей России будет улучшать свои жилищные условия. По прогнозам, к концу второго квартала 2016 года номинальный доход в расчете на одного жителя увеличится на 16,8% (к 2015), в то время как ВВП России в расчете на душу населения возрастет на 17%.

Потенциал роста рынка недвижимости во многом зависит от деятельности банков, в частности от суммы выдаваемых на покупку недвижимости кредитов. Поэтому доступность ипотечных кредитов является для развития рынка жилой недвижимости крайне важным фактором, который усиливает спрос на жилую недвижимость. Несмотря на то, что в связи с финансовым кризисом доступность банковских кредитов значительно снизилась, в 2015 году наблюдались положительные тенденции в этой области – продолжилось снижение ставок по ипотечным кредитам и требований к первоначальному взносу. Справедливости ради стоит отметить, что в втором полугодии 2015 году ставки незначительно выросли – на 0,2 %.

В целом рынок кредитования еще очень далек от насыщения. Подтверждением этому служит довольно низкий по сравнению с международными стандартами объем выданных физическим лицам кредитов.

Немаловажным фактором роста спроса на жилую недвижимость, а вместе с тем и земельные участки под ним, является развитие рынка жилой аренды, то есть рынка коммерческого использования жилья различными категориями инвесторов. Доля жилого фонда России, сдаваемого в аренду, не превышает среднеевропейского уровня. Постепенное развитие данной формы инвестирования, выход на российский рынок крупных иностранных рентных фондов станут еще одной причиной роста совокупного спроса на жилую недвижимость в нашей стране.

Многие эксперты считают, что рынок аренды будет приближаться к европейскому уровню и повышение его цивилизованности будет приводить к относительному росту арендных ставок. В ближайшее время ожидается доходность от аренды на уровне 5-7% годовых от стоимости жилья.

Факторы предложения Сейчас население России пытается приблизить качество своей жизни к европейским стандартам, и проблемы нехватки жилых площадей и низкого качества жилья становятся особенно актуальными.

Даже если, начиная с третьего квартала 2016 года, темпы нового строительства резко возрастут, например до 24% (как в наиболее успешные для строителей годы), то, по самым оптимистичным прогнозам, уровня Чехии (28 кв.м на человека) мы достигнем не ранее 2019 года.

Стоит отметить, что из-за недостатка инвестиций в инфраструктуру в предыдущие годы (электричество, коммунальное хозяйство, дороги и пр.), а также сложности разработки и согласования проектов быстро увеличить объемы строительства не представляется возможным.

8.4.2. ПЕРИОД ОКУПАЕМОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

(ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ) Параметр, позволяющий оценить справедливую стоимость объекта и сроки его окупаемости, –

–  –  –

коэффициент капитализации, то есть отношение стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу. Эксперты считают, что это один из универсальных критериев, который позволяет инвесторам оценивать инвестиционную привлекательность различных проектов и, таким образом, выбирать для себя наиболее интересные объекты с целью финансирования.

Предприниматели считают, что средние сроки окупаемости коммерческих объектов, а вместе с ним и земельных участков под ними, не должны превышать 5-8 лет, в то время как для США и Европы разумным считается показатель в 10-15 лет. между тем, размещая свои инвестиции в нашу недвижимость и земельные участки в частности, иностранцы также рассчитывают на скорую окупаемость. Сейчас многие зарубежные инвесторы снова начали присматриваться к нашим объектам, и те, кто ведет активный поиск земельных участков под строительство объектов коммерческой недвижимости, ориентируются на сроки окупаемости от 7 до 9 лет.

В то же время, чем выше класс объекта, тем дольше окупаются вложенные в него инвестиции.

Объясняется это тем, что несмотря на более высокие ставки в таких зданиях, затраты на строительство и эксплуатацию объекта значительно выше. Если объект высококлассный, имеет хороших арендаторов, понятную историю на рынке, у него отличное местоположение, то его окупаемость обычно выше, чем у аналогичного, но с худшими критериями. Даже если рассматривается один и тот же класс. Например, в Москве инвестиции в офисный объект класса А, который полностью занят добросовестными арендаторами, можно отбить за 9-10 лет. При этом класс В окупается в пределах 7-10 лет, а столичный бизнес-центр класса С – примерно за 7 лет. В регионах сроки окупаемости на порядок меньше, из чего следует, что и качество недвижимости в регионах хуже, чем в Москве. Это и неудивительно. До кризиса, в условиях дефицита коммерческих площадей, покупатели и арендаторы закрывали глаза на такие неудобства, как отсутствие парковки и прочие недостатки. Но и сегодня новых качественных площадей на рынке не появилось.

Многие профессионалы считают, что процесс увеличения сроков окупаемости, который неизбежен, станет хорошим индикатором устойчивости экономики и рынка.

Сегмент недвижимости (земельных участков) Срок окупаемости, лет Земельные участки под строительство складов 7 – 10 Земельные участки под строительство офисов 5 – 10 Земельные участки под строительство торговых центров 5 – 10 Земельные участки под строительство гостиниц 7 – 11 Земельные участки под строительство квартир и коттеджных поселков 14 – 26 Земельные участки под строительство многоквартирных жилых домов 3–7 Земельные участки под сельскохозяйственное использование 8 – 15

8.5. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ (ПРОГНОЗЫ) ОТНОСИТЕЛЬНО РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ

УЧАСТКОВ События на Украине 2014 года привели к сильнейшему за последние 50 лет политическому и экономическому давлению на Россию, с детонировали обрушение мировых цен на нефть и вызвали падение курса рубля. В этих условиях у России исключены возможности накопления золото-валютных резервов, позволявших в прошедшие годы решать бюджетные задачи, социальные проблемы и выполнять экономичские программы. Участие и успехи России в войне Сирии против ИГ с одной стороны усиливают авторитет страны в мире, с другой – все больше приводят к противодействиям и экономической изоляции от США и стран запада. Переориентация на страны азиатско-тихоокеанского региона потребует времени и дополнительных затрат. Оставшиеся от времен СССР структура отраслей и активы, частично разрушенные за годы "перестройки", и сложившийся низкий уровень технологичности многих ключевых производств обнаруживают наше серьезное отставание от развитых экономик мира. По мнению многих специалистов, учитывая политические события и структурные проблемы в экономике, экономическое положение в ближайшие 3 - 5 лет будет напряженным и полностью зависеть от политики руководства страны.

Эксперты не ожидают существенного оживления инвестиционного рынка и во второй половине 2016 года, что связано с сохраняющейся нехваткой кредитных ресурсов и пересмотром в целом всего подхода кредитования физических и юридических лиц, вызванного негативными последствиями в экономике страны введенными против России и российских компаний санкций со стороны США и Европейских стран, которые ввели в стагнацию российскую экономику и на сегодняшний день наблюдается нестабильная обстановка по всем финансовым институтам – банковский сектор, финансовый сектор, сектор розничных и оптовых продаж, топливно-энергетический сектор и др. В то же время характерные для периода первых лет после экономического кризиса 2008 года – с 2009 по 2010 года исключительно пессимистичные настроения инвесторов сегодня постепенно сменяются более прагматичными оценками ситуации, некоторые инвесторы выражают заинтересованность в приобретении российских активов по снизившимся ценам, что говорит о том, что это временный спад, после которого неминуемо должен произойти рост в российской экономике. Поэтому

–  –  –

во второй половине 2016 года (в частности 3-4-м квартале) мы можем стать свидетелями значительного улучшения макроэкономической конъюнктуры и очередной переоценки инвестиционных рисков, а далее вполне можно ждать некоторого оживления на рынке купли-продажи инвестиционных активов. В ближайшее время весь цивилизованный мир ждет смягчения или даже отмены введенных экономических санкций против России и тогда появятся реальные признаки оживления мировой экономики, что повлечет даже не постепенное, а гиперактивное возвращение на российский рынок недвижимости (и земельных участков в частности) крупных институциональных инвесторов и банковских структур.

Тем не менее, на сегодняшний день, в условиях сложившейся экономической неопределенности и слабого рубля, по инерции прошлых лет, сохраняется спрос на высоколиквидные качественные небольшие объекты недвижимости. Востребованы земельные участки на территориях с высокой плотностью застройки, развитой инженерной и транспортной инфраструктурой, высоким кадровым потенциалом, высокой обеспеченностью источниками энергии. Сохраняется интенсивность застройки городской и поселковых территорий многоэтажными жилыми зданиями, торговой и офисной недвижимостью, сохраняется потребность расширения черты поселений. Развиваются областные центры и пригородные территории, ведется строительство и реконструкция объектов, связанных с развивающимися отраслями экономики, строятся коммунальные объекты, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, ведется новое строительство многоквартирных и индивидуальных жилых домов.

В качестве источников информации используемой в настоящем отчете послужили данные предоставленные:

1. Риэлторскими компаниями.

2. Оценочными компаниями.

3. Информационно-аналитические материалы из сети Интернет (http://investbag.com/investitsii-vnedvizhymost/rynok-kommercheskoj-nedvizhimosti-2015.htm, http://www.bn.ru/articles/2011/03/21/81345.html, http://finance.sitecity.ru/ltext_2904205008.phtml?p_ident=ltext_2904205008.p_0812053204, http://www.moreofisov.ru/novosti/reyting-naibolee-dokhodnykh-segmentov-nedvizhimost.html, http://baikalfinans.com/nedvizhimost/dohodnyiedoma-perspektiva-ryinka-nedvizhimosti-v-rossii.html, http://arsagera.ru/my_ne_rabotaem_s_klientom_esli_on/ne_znaet_osnov_investirovaniya/kuda_i_kak_investirovat1/perspektivy_in vestirovaniya_v_rynok_nedvizhimosti_rossii1/, http://www.gazeta.ru/realty/2013/01/24_a_4939121.shtml и др.)

8.6. АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К

ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

В настоящем разделе оценщик считает необходимым отобразить, что среди факторов, которые не относятся к объекту оценки, но влияют на его стоимость, является общая социально-экономическая ситуация в стране и регионе (Орловская область) в отдельности. Анализ социально-экономической ситуации оценщиком произведен ранее (см. ранее по тексту настоящего отчета). Иных внешних факторов, которые необходимо отобразить в рамках настоящего раздела, оценщиком не обнаружено.

8.7. АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, ИСПОЛЬЗОВАВШИХСЯ ДАЛЕЕ В ОТЧЕТЕ

ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ, И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ

ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

Основными ценообразующими факторами, которые использует оценщик в раках настоящего Отчета, при определении справедливой стоимости объектов оценки являются:

1) вид разрешенного использования и категория земельного участка;

2) перевод цены предложения в цену сделки.

3) время продажи/предложения.

4) состав имущественных прав.

5) условия финансирования.

6) местоположение.

7) транспортная доступность.

8) размер (площадь).

9) техническая оснащенность и функциональные особенности, коммуникации.

10) состояние.

ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ

ФАКТОРОВ:

1) Вид разрешенного использования и категория земельного участка.

Не секрет, что справедливая стоимость земельных участков вне зависимости от предназначения имеет свой диапазон цен, который зависит от вида разрешенного использования и категории земельного участка. В рамках настоящего Отчета оценщиком самостоятельно произведен анализ рынка по объекту оценки (земельному участку), в зависимости от его категории и вида разрешенного использования. Анализ произведен на основе данных опубликованных на сайтах https://www.avito.ru.

–  –  –

Анализ показывает, что на рынке Орловской области достаточно много объявлений с предложениями по продаже земель. В среднем разброс цен в зависимости от категории участка и его предназначения (вида разрешенного использования) от 1,0 до 15000,0 руб. за 1 кв.м.

2) Перевод цены предложения в цену сделки.

В рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев отсутствует возможность использовать данные по реальным сделкам, поэтому используется информация, которая обычно достаточно полно представлена в различных внешних источниках информации. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, обычно используется понижающая процентная поправка. В данном случае используется методика, суть которой состоит в использовании наименьших значений из выборки по ценам предложений в качестве наиболее вероятной цены. Такой подход в большей степени отвечает одному из фундаментальных принципов, который предполагает, что в процессе торгов на рынке стороны сделки действуют разумно, исходя из своих экономических интересов. При этом разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является «наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя» (ФСО-2). По существу при таком подходе значение скидки определяется разностью между средним значением цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и наименьшей ценой предложения. Такой подход получил наибольшее практическое применение, и поэтому проблема определения корректных поправок остается актуальной.

Реальные сделки по купле-продаже земельных участков несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Как уже отмечалось, доступными для анализа являлись цены предложений.

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки. Поскольку для Орловского рынка недвижимости разница в ценах по реально совершенным сделкам и предложений составляет 3-15%, на начальном этапе корректировки учитывается этот фактор.

Корректировка принимается как наиболее вероятная между минимальной и максимальной величиной по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца для всех аналогов в размере (с учетом вознаграждения риэлтора 3 – 5%). Размер (величина) данной корректировки принимается согласно данным в «Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание четвертое, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2016 г.

3) Время продажи/предложения.

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки. Поскольку часто используемые оценщиком данные могут сильно отличаться во временном отрезке, то необходимо ввести поправку для учета изменений тенденций рынка со времени продажи/предложения сопоставимого объекта до даты оценки.

4) Состав имущественных прав.

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки.

Качество прав для объектов – аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности. Основными элементами сравнения для сделок купли – продажи являются: обременение объекта договорами аренды, сервитуты и общественные обременения и качество права на земельный участок в составе объекта.

а) Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

б) Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки.

Корректировка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемым объектом недвижимости и аналогами.

5) Условия финансирования.

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость

–  –  –

объектов оценки.

При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки.

При этом возможны варианты:

а. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

б. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.

В этом случае осуществляется оценка справедливой стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости) считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.

Корректировка применяется для приведения цены сделки сопоставимого объекта в соответствие с условиями финансирования оцениваемой недвижимости или конвертации в типичные условия финансирования.

6) Местоположение.

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки.

К факторам местоположения относятся:

5.1. Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

5.2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.

5.3. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

7) Транспортная доступность.

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки.

К факторам местоположения относятся: транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

В случае внесения поправки, то она обычно делается экспертным путем, с учетом разработанной самостоятельно экспертом методики исходя из опыта, практически проанализированной информации по ранее сделанным отчетам за период с 2002 года по 2016 год:

№ п/п Наименование показателя Размер корректировки, % Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта составляет 1 0–2 менее 100 м.

Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта составляет 2 3–5 от 100 до 500 м.

Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта составляет 3 6 - 10 от 500 до 1000 м.

Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта составляет 4 11 – 25 свыше 1000 м.

8) Размер (площадь).

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки.

Корректировки обусловлены различием в размерах объекта оценки и его аналогов. При этом больший объект стоит меньше в пересчете на 1 кв.м., чем меньший объект.

Расчет корректировки на размер производится по следующей формуле:

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 40 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 где R - значение корректировки на площадь, %;

Sоб - площадь объекта оценки; Sан - площадь аналога; b - коэффициент торможения.

Значение коэффициента торможения рекомендуют выбирать в диапазоне 0,02...1,50.

Для расчета коэффициент торможения (иногда называемого коэффициентом торможения параметра) применима следующая формула:

ln (Ц2 / Ц1) b = 1 - ------------------ln (Х2 / Х1) Расчет коэффициента торможения по этой формуле выполняют по двум аналогам, которые различаются только по одному (ценообразующему) параметру. В данном случае Ц1, Ц2 - цены объектованалогов; X1, X2 - площади объектов-аналогов.

Однако оценщик считает, что на земельные участки подобного рода, не всегда объективно расчеты по данным формулам позволяют сформировать величину справедливой стоимости. Исходя из анализа информации по продаже подобного рода объектов независимо от площади скидка на размер может составлять от 1 до 25%. В то время как расчеты по вышеуказанным формулам могут составить и до 90%, что в свою очередь не отражает ситуацию на рынке земельных участков Орловской области на сегодняшний день.

Размер (величина) данной корректировки принимается согласно данным в «Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание четвертое, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2016 г.

9) Техническая оснащенность и функциональные особенности, коммуникации.

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки.

Данная корректировка учитывает различия между оцениваемым объектом и его аналогами по таким характеристикам, как планировка на местности, качество построек (если они есть), назначение земельных участков и др.

Учитывает наличие на участке инженерных коммуникаций. При проведении данной корректировки необходимо отметить, что цены на подводку коммуникаций во многом зависят от географии земельного участка, расстояния до точки подключения (т.е. протяженность требуемой прокладки того или иного вида коммуникаций), от наличия свободных мощностей в конкретном месте расположения участка.

Поэтому привязываться конкретно, к каждому земельному участку для расчета подвода и проведения всех основных коммуникаций эксперт-оценщик считает в настоящем отчете не корректным, поскольку:

Во-первых, оценщик не располагает всеми необходимым сведениями об аналоге для проведения такого расчета, Во-вторых, оценщик не имеет информации о возможности подключения того или иного вида коммуникаций на объект подобранный в качестве аналога, В связи с вышеизложенным, эксперт-оценщик считает правильным произвести расчет исходя из корректировок сделанных экспертным путем с учетом разработанной самостоятельно экспертом методики исходя из:

А) опыта, практически проанализированной информации по ранее сделанным отчетам за период с 2002 года по 2016 год,

Б) из анализа информации изложенной в СМИ, на страницах сети Интернет.

Размер (величина) данной корректировки принимается согласно данным в «Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание четвертое, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2016 г.

10) Состояние.

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки.

Необходимо учитывать общее состояние земельного участка, необходимость работ по освобождению от мусор, заболачивания, изменения рельефа и т.п.

УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ

ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ:

Вышеуказанные диапазоны основных ценообразующих факторов, которые были применены оценщиком в рамках настоящего отчета и которые проанализированы в рамках настоящего раздела Отчета об оценке по мнению оценщика могут (будут) достигать заданных значений при условии:

- сохранения стабильности в экономических показателях региона и в целом РФ,

- минимального роста или стабильности в ценовых показателях на объекты недвижимости в целом и 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 41 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 земельные участки в частности, как в целом по России, так и в Орловской области в частности.

В случае, если изменится конъюнктура рынка, произойдет массовый обвал или наоборот повышение цен, кардинально изменятся основные макроэкономические показатели региона (Орловская область) или в целом всей страны, то значения применяемых корректировок (диапазонов) может быть иным.

Каким конкретно – сейчас достаточно сложно спрогнозировать, в силу того, что:

С одной стороны, сказываются негативные последствия в экономике страны введенными против России и российских компаний санкций со стороны США и Европейских стран, которые ввели в стагнацию российскую экономику и на сегодняшний день наблюдается нестабильная обстановка по всем финансовым институтам – банковский сектор, финансовый сектор, сектор розничных и оптовых продаж, топливноэнергетический сектор и др.

С другой стороны, характерные для периода первых лет после экономического кризиса 2008 года – с 2009 по 2010 года исключительно пессимистичные настроения инвесторов сегодня постепенно сменяются более прагматичными оценками ситуации, некоторые инвесторы выражают заинтересованность в приобретении российских активов по снизившимся ценам, что говорит о том, что это временный спад, после которого неминуемо должен произойти рост в российской экономике. Многие эксперты отмечают, что введенные против России западными странами экономические санкции в 2014 году практически не смогли в целом повлиять на настроение основной массы населения относительно политического и экономического будущего страны и пути развития предложенного Президентом РФ и Правительством РФ, что в свою очередь является основным позывом к финансовому и политическому благополучию России.

8.8. АНАЛИЗ ЭКСПЕРТНОГО МНЕНИЯ НА СООТВЕТСТВИЕ РЫНОЧНЫМ УСЛОВИЯМ

Сегодня российский Оценщик в отличие от своих западных коллег работает в условиях недостатка информации, и этот недостаток он вынужден компенсировать включением в расчеты собственных оценок параметров и характеристик рынка, которые затем используются в расчетах – так называемое «экспертное мнение».

Это прежде всего относится к поправочным коэффициентам, отражающим влияние на основные ценообразующие факторы. Неоправданно завышенная субъективная составляющая ставит под сомнение объективность и достоверность итоговой оценки, заявляемой Оценщиком в отчете. В некоторой степени можно преодолеть эту проблему, если использовать коллективные экспертные оценки, отражающие мнение большой группы профессиональных специалистов. В данном случае речь идет о параметрах и характеристиках, не имеющих сильно выраженных региональных и индивидуальных особенностей оцениваемого объекта. Это позволяет сформировать общее мнение в виде устойчивых показателей, которыми смогут пользоваться Оценщики при решении своих конкретных задач.

Методы экспертных оценок – это методы организации работы со специалистами-экспертами и обработки мнений экспертов, выраженных в количествен ной и/или качественной форме с целью формирования коллективного экспертного мнения, которое в последующем может использоваться при принятии решений. В данном случае коллективное экспертное мнение относится к установлению определенных характеристик рынка, которые чаще всего трудно, а иногда и в принципе невозможно выявить объективными методами, опираясь лишь на соответствующие данные рынка.

При этом опыт, знания и интуиция специалистов, соединенные с научно обоснованной процедурой формализации этих знаний и последующей корректной обработкой, позволяют в некоторой степени преодолеть известные трудности, связанные с недостатком рыночной информации.

Существует множество методов получения экспертных оценок. В одних с каждым экспертом работают отдельно, он даже не знает, кто еще является экспертом, а потому высказывает свое мнение независимо от авторитетов. В других случаях экспертов собирают вместе, при этом эксперты обсуждают проблему друг с другом, учатся друг у друга, и в процессе этого неверные мнения отбрасываются.

Существуют методы, в которых число экспертов фиксировано и таково, чтобы статистические способы проверки согласованности мнений и их последующие усреднения позволяли принимать обоснованные решения. В других же методах число экспертов, напротив, растет в процессе проведения экспертизы, например, при использовании метода "снежного кома".

В открытой печати достаточно мало публикаций, содержащие конкретные результаты экспертных опросов, касающихся рынка земельных участков и в целом недвижимого имущества.

При подготовке настоящего отчета единственным подтверждением экспертных оценок по недвижимому имуществу (земельным участкам), которые оценщик смог самостоятельно изучить и применить является «Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание четвертое, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2016 г.

Практически все поправки в рамках применяемых основных ценообразующих параметров в настоящем отчете использованы исходя из данных «Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание четвертое, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2016 г., где диапазон цен указанный в нем 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 42 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 используется в рамках настоящего Отчета.

Обоснование используемых основных ценообразующих параметров, применяемых в рамках настоящего отчета, но не изложенных в вышеуказанном справочнике, соответствию рыночным условиям невозможно произвести на основании коллективных экспертных оценок опубликованных в открытой печати.

Поэтому в рамках настоящего отчета оценщик экспертно определял каждый из этих показателей исходя из опыта оценщика, анализа информации полученной им в ходе опроса Заказчика оценки, анализа рынка, анализа информации в ходе ранее проделанных работ по подготовке отчетов по оценке объектов схожих с оцениваемыми за период с 2002 по 2016 года. И данный анализ показывает, что тот диапазон цен (поправок) которые используются оценщиком находится в рынке (соответствует рыночным условиям).

9. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

9.1. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В РАМКАХ

НАСТОЯЩЕГО ОТЧЕТА

Имущество — объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требований этики оценщика.

Объект оценки — имущество юридических и физических лиц, предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества — основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.

Процесс оценки – определенная последовательность процедур, используемая для получения величины стоимости. Процесс оценки обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Этика оценщика имущества — совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки.

Износ имущества — снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Физический износ имущества — износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ — износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей среды Износ аварийный – мгновенный по времени износ. Является следствием постепенного накапливающегося скрытого износа, который непосредственно, не оказывает влияния на работоспособность оборудования, но со временем увеличивает вероятность возникновения аварийного износа.

Износ неустранимый – износ, которого или физически невозможно или экономически неоправданно.

Износ непрерывный – постепенное снижение технико-экономических показателей в результате эксплуатации.

Износ устранимый – износ, устранения которого физически возможно и экономически оправданно.

Согласование результата оценки — получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Собственность — юридическое понятие, представляющее собой совокупность прав владения. Для того, чтобы различать собственность как материальное понятие и собственность как юридический термин, как правило, к юридическому термину добавляется: право собственности. Слово "собственность", употребляемое без дополнительных уточнений, может относиться как к движимому, так и к недвижимому имуществу.

Стоимость — экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто покупает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, который имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу. Стоимость любого имущества можно определить через некоторое количество какой-либо другой вещи (как правило, имеются в виду деньги), на которое оно может быть обменено; или через сумму доходов, которых это имущество принесет в будущем своему владельцу. Данное общее определение стоимости по своему формулируется каждым из участников экономических отношений, 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 43 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 преследующим свои собственные цели (банки, страховые компании, инвесторы и т.д.). Отсюда возникает целый ряд определении стоимости, существующих в современной экономике, таких как рыночная, справедливая, инвестиционная, ликвидационная, восстановительная и другие. В системе бухгалтерского учета это сумма расходов, определенная относительно одного из элементов бухгалтерской системы.

Стоимость определяется по трем следующим параметрам:

"область применения" - расчет стоимости продукции, изделия, полуфабриката;

“содержание” полностью или частично определенные расходы за конкретный период; “момент расчета” до (заранее установленная стоимость) иди после.

Аналог – нечто, представляющее соответствие, соразмерность другому объекту.

Базовый период – период времени (месяц, год и т.п.) или момент (дата), с данными которого сопоставляются данные другого, обычно последующего, периода (момента), называемого текущим периодом (иногда отчетным периодом) или предстоящим (прогнозным).

Возраст объекта хронологический – период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Возраст объекта эффективный – возраст, соответствующий физическому состоянию и учитывающий возможность его продажи. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния и экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.

Дата оценки – дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта.

Срок оставшейся экономической жизни объекта – период времени от оценки объекта до окончания его экономической жизни. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Срок физической жизни объекта – это нормативно разработанный заводом-изготовителем период времени, в течение которого объект годен к эксплуатации и соответствует заложенным в него параметрам.

Срок физической жизни заканчивается, когда объект утилизируется.

Срок экономической жизни объекта – это период времени, в течение которого объект можно использовать, привлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производные улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Цена – фактический показатель, указывающий сумму, которая была заплачена за объект в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах.

Цены покупателя – цены, которые покупатели уплачивают, за единицу товара в пункте его получения.

Они равны ценам производителей плюс торговые и транспортные наценки, оплачиваемые покупателями.

Цены производителя – цены, получаемые производителями за единицу выпущенного товара или услуги, включая уплачиваемые налоги и получаемые субсидии на продукты кроме налога на добавленную стоимость. В них включаются расходы по поставке, учитываемые производителями отдельно.

Предмет оценки – различные типы прав собственности.

Недвижимость (недвижимое имущество) – это здания и сооружения, земельные участки (в том числе недра) и все, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Отчет об оценке – отчет эксперта-оценщика, содержащий его собственные суждения о стоимости объекта оценки.

Восстановительная стоимость – стоимость воссоздания точной копии; определяется обычно текущей стоимостью объекта оценки, исходя из затрат на его создание или создание аналогичного объекта оценки.

Акт установления и согласования границ земельного участка – один из документов Межевого дела, который составляет после установления границ земельного участка на местности. Подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером - землеустроителем – производителем работ.

Визуальный осмотр местности – производимый невооруженным глазом или с помощью оптических приборов осмотр местности.

Водный объект – сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима.

Водный сервитут - право ограниченного пользования водными объектами. Выступает в формах публичного В.с. и частного В.с. Публичный В.с. предполагает, что каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством.

Частный В.с. заключается в том, что в силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц.

Публичные и частные В.с. могут устанавливаться в целях: а) забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств; б)водопоя и прогона скота; в)использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств.

Восстановление границ земельного участка - комплекс геодезических работ по установлению в натуре (на местности) межевых знаков границ земельных участков, в случае их полной или частичной утраты.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 44 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц.

Восстановление земель – возврат землям существующего ранее плодородия, нарушенного прошлой деятельностью человека или природными процессами.

Восстановление ландшафта – возвращение ландшафту утраченных им свойств и функций.

Восстановление растительного покрова – смена растительности, происходящая после ее нарушения и идущая в направлении восстановления ранее существовавших растительных сообществ относительно прежнего для данного места сообщества.

Гектар – мера площади в метрической системе мер, равная 10000 кв.м. или 100 арам, обозначается га.

Геодезическая площадь земельного участка – площадь проекции границы участка на плоскость, в которой установлена геодезическая система координат. Г.п.з.у. определяется по координатам углов поворотов границ земельного участка.

Гибель лесов - заболевание и последующая гибель древесной растительности в результате загрязнения лесных массивов, почты и воды в них.

Городская черта, черта поселков и сельских поселений – внешняя граница земель города, поселка, сельского поселения, которая отделяет их от иных категорий земель.

Городские земли - территории в пределах городской черты.

Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей – правоудостоверяющий документ на землю при передаче земель в собственность, пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование для физических и юридических лиц.

Государственный земельный кадастр – систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении, правовом положении и экономических характеристиках земель РФ, и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Государственный земельный кадастр включает Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы), а также составленные на их основе реестры и базы земельно-кадастровых данных субъектов РФ и РФ. Г.з.к. ведется на трех уровнях: муниципальных образований, субъектов РФ и федеральном. Г.з.к. служит основой других ведомственных и отраслевых кадастров и информационных систем. Данные Г.з.к подлежат обязательному применению при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при решении земельных споров, изъятии и предоставлении земель, оценке земель, определении размера платы за землю, планировании использования земель, проведении землеустройства, осуществлении государственного контроля за использованием и охраной земель, принятии управленческих решений.

Государственный учет земель – учет наличия и качественного состояния земель, распределение земель по категориям, пользователя, арендаторам, а также различным другим признакам.

Граница землепользования – граница, в пределах которой землепользователь имеет право использовать земельный участок.

Государственный кадастровый учет – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Граница – естественная и искусственная (иногда воображаемая) линия, определяющая пределы земной поверхности по каким-либо признакам.

Грунт – обобщенное название горных пород; слой горной породы, лежащей непосредственно под почвенной толщей. Грунт подразделяют на скальные (гранит, гнейс, известняк, песчаник и др.), полускальные (мергель, опока) и рыхлые (песок, супесь, суглинок, глина).

Землевладение – обладание землей на определенных правовых основаниях (собственности, пользования и др.), обуславливающих соответствующие права и обязанности владельцев.

Земельные ресурсы – земли, которые находятся в границах территории РФ, за исключением территориального моря.

Земельный участок – часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение, площадь, правовой статус и стоимость. В качестве земельного участка может выступать землевладение, землепользование на условиях бессрочного (постоянного) пользования землей, аренды, собственности.

Землепользователь – субъект права, собственник, владелец, арендатор земельного участка, использующий его по целевому назначению, оговоренному в документе на право пользования землей.

Земля – важнейшая часть окружающей среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения всех отраслей народного хозяйства. В сельском хозяйстве земля – основное незаменимое средство сельскохозяйственного производства.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 45 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 В несельскохозяйственных отраслях земля используется как территория для размещения отраслей, зданий, сооружений, объектов, здесь она не является средством производства.

Землепользование – 1. пользование землей в установленном законом порядке; 2. часть единого земельного фонда, предоставленная государством отдельному пользователю для хозяйственных и других целей и ограниченная на местности; объект права, объект земельных отношений, объект градостроительных отношений, на который землепользователю выдан документ, удостоверяющий право на землю с планом, указанием площади, размеров линий границы, в случае необходимости с геодезическими координатами пограничных знаков, имеющихся в натуре.

Земельные угодья - земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных целей и отличающиеся по природно-историческим или хозяйственным признакам.

Земельные участки гражданского строительства - земельные участки, предоставленные для возведения построек, необходимых для хранения и обслуживания автомобилей, др. транспортных средств.

Земельные участки застроенные – участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения, сооружения.

Земельные участки индивидуального жилищного строительства – земельные участки, как правило, в городах и рабочих поселках, использующиеся для возведения и обслуживания индивидуальных жилых домов, хозяйственных строений и сооружений при них, а также для выращивания плодово-ягодных и овощных культур, если позволяет размер предоставляемого земельного участка.

Земельные участки личного подсобного хозяйства – земельные участки, предоставленные гражданам, прежде всего для с.-х. использования: под сад, огород, выращивания продовольственных культур, разведение животных.

Земельные участки незастроенные – участки на которых или под которыми не расположены здания, строения, сооружения, делающие невозможной застройку таких участков.

Земельный архив – место хранения землеустроительных дел, документов юридических и физических лиц, удостоверяющих право на землю, а также планово-картографических.

Земельный участок дачный – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных культур).

Земельный участок делимый – земельный участок, который без изменения своего целевого назначения разрешенного использования может быть разделен на части, каждая, из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок, без изменения целевого назначения и разрешенного использования или размеры которого не могут быть менее минимальной нормы предоставления земельных участков.

Земельный участок неделимый - земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

Земельный участок неиспользуемый - земельный участок без осуществления на нем улучшений. Для садоводства, личного подсобного хозяйства, земель, предоставленных для с.-х. использования – не использование земельного участка по целевому назначению.

Земельный участок неосвоенный – земельный участок, на котором землевладельцем, землепользователем, собственником не приняты меры по его освоению.

Земельный участок освоенный - введенный в эксплуатацию объект на предоставленном земельном участке в соответствии с целевым назначением. Для садоводства, личного подсобного хозяйства, земель, предоставленных для с.-х. использования участок считается освоенным в случае использования его по целевому назначению.

Земельный фонд – общая площадь земель в границах отдельных землепользователей или административно-территориальных единиц.

Земли водного фонда - земли, занятые водными объектами (реки, озера, пруды, водохранилища), а также земли, выделяемые под полосы отвода и водо-охранные зоны всех водных объектов.

Земли водо-охранных зон – земли, выделенные в установленном порядке вокруг водоемов и служащие защитной, санитарно-гигиенической зонами.

Земли деградированные – земли, на которых в результате антропогенных и природно-антропогенных воздействий происходили и (или) происходят процессы деградации почвенного покрова.

Земли загрязненные - земли, содержащие физические, химические и биологические агенты, отрицательно влияющие на окружающую природную среду.

Земли запаса – сводные земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая фонды перераспределения, не предоставленные физическим и юридическим лицам в собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование и в долгосрочную аренду.

Земли зараженные - земли, содержащие в достаточно большом количестве вещества, способные причинить прямой вред человеку, окружающей среде или при стечении определенных обстоятельств др.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 46 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 объектами: растениям, животным, строительным конструкциям.

Земли зеленой зоны города – земли, выделенные в установленном порядке в городской черте и за пределами городской черты, занятые лесами, лесопарками и озеленительными насаждениями, выполняющими защитные и санитарно- гигиенические функции.

Земли коллективного садоводства – земли, предоставленные в установленном порядке организациям, предприятиям, учреждениям для коллективного садоводства.

Земли курортов - земли, имеющие лечебное значение и благоприятные условия для организации оздоровительных мероприятий и представленные в установленном порядке в пользование лечебно-курортным учреждениям.

Земли лесного фонда – земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности. Порядок использования земель лесного фонда регулируется законодательством РФ и ее субъектов.

Земли маргинальные - земли, обработка которых почти не окупается.

Земли нарушенные – земли, утратившие в связи с их нарушением первоначальную хозяйственную ценность и являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду. К землям нарушенным относятся карьерные выемки, выработки торфа, траншеи, деформированные поверхности шахтных полей (оседание, прогибы, провалы), отстойники и накопители, терриконы, хвостохранилища обогатительных фабрик и т.д.

Земли общего пользования – земли городов и поселков городского типа, используемые под площади, улицы, проезды и для удовлетворения бытовых потребностей населения.

Земли оздоровительного назначения – земельные участки, обладающие природными лечебными факторами (минеральными источниками, залежами лечебных грязей, климатическими и др. условиями), благоприятными для организации профилактики лечения. Земли оздоровительного назначения подлежат особой охране.

Земли отработанные – Участки нарушенных земель, на которых завершены разработки (полностью или частично) месторождений природных ископаемых, формирование отвалов, геологоразведочные, строительные или иные работы, связанные с нарушением почвенного покрова. Земли отработанные подлежат рекультивации (восстановлению) и дальнейшему использованию по назначению или для иных целей.

Земли подверженные эрозии - земельные участки, верхнегумусовый горизонт которых смыт водой, и развеян ветром.

Земли поселений - земли в пределах черты населенных пунктов.

Земли пригородной зоны – земли, выделенные в установленном порядке за пределами городской черты и служащие резервом для расширения территории города, местом размещения и строительства необходимых сооружений, связанных с благоустройством города и нормальным функционированием городского хозяйства.

Земли промышленности - земли, предоставленные в установленном порядке в пользование промышленным предприятиям для осуществления возложенных на них задач промышленного производства.

Земли сельскохозяйственного назначения - земли, используемые и предназначенные для производства сельскохозяйственной продукции для нужд сельского хозяйства. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодия и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, зданиями, строениями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

Земли специального назначения - территория в пределах городской черты, изъятая из непосредственного ведения городской администрации (полоса отчуждения железным дорогам, промышленным предприятиям, объектам оборонительного назначения, заповедникам и т.д.).

Земли транспорта – земли несельскохозяйственного назначения, предоставленные в установленном порядке для строительства, размещения эксплуатации и обслуживания железных и автомобильных дорог, средств внутреннего водного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта.

Инвентаризация земель - комплекс землеустроительных мероприятий, направленных на выявление и уточнение данных о земельных участках в целях государственного учета земель и создания земельного кадастра.

Инвентарный номер объекта недвижимости – номер объекта недвижимости, прочно связанного с земельным участком, присваиваемый при его регистрации.



Pages:   || 2 | 3 |



Похожие работы:

«Инструкция по эксплуатации коляски COSATTO SWIFT LITE SUPA ВАЖНО: Сохраните на будущее и ВНИМАТЕЛЬНО ПРОЧТИТЕ. Здоровье и безопасность ребенка может зависеть от внимательного прочтения данной инструкции. Благо...»

«4. Качалов В. А. Проблемы управления качеством в вузах / В. А. Качалов // Стандарты и качество. 2005. № 12. С. 82–87.5. Никитина Н. Ш. Управление качеством образования. Системный подход / Н. Ш. Никитина, М. А. Валеев, П. Е. Щеглов // Системы управления качеством: проектирование, организация, методология...»

«УДК 622.411.023.623:539.3 Докт. техн. наук С.И. Скипочка, Н.Т. Бобро (ИГТМ НАН Украины) РЕЗУЛЬТАТЫ ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ МАСШТАБНОГО ЭФФЕКТА ПРОЧНОСТИ УГЛЕЙ Наведені результати експериментальних досліджень та виз...»

«Закупки осуществляются по Правилам закупок товаров, работ и услуг акционерным обществом "Фонд национального благосостояния "Самры-азына" и организациями пятьдесят и более процентов акций (долей участия) которых прямо или косвенно принадлежат АО "Самры-азына" на праве собственности или доверительного управления (утверждены Решение...»

«1 СОДЕРЖАНИЕ Стр.1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 4 1.1. Нормативные документы для разработки ООП по 6 направлению подготовки 1.2. Общая характеристика ООП 7 1.3. Миссия, цели и задачи ООП ВПО 8 1.4. Требования к абитуриенту ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ 2. 9 ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ВЫПУСКНИКА ПО НАПРАВЛЕНИЮ ПОДГОТОВКИ 2.1. Область профессиональной деят...»

«Коллектив авторов Литература в зеркале медиа. Часть II "Издательские решения" авторов К. Литература в зеркале медиа. Часть II / К. авторов — "Издательские решения", ISBN 978-5-44-834772-6 Сборник статей "Литература в зеркале медиа", подготовленный научным коллективом сектора Медийных искусств Государственного института искусс...»

«15 ВОДОСНАБЖЕНИЕ. ВОДООТВЕДЕНИЕ РОССИЙСКИЙ РЫНОК РАДИАТОРОВ ВОДНОГО ОТОПЛЕНИЯ КЛАССИФИКАЦИЯ ОТОПИТЕЛЬНЫХ ПРИБОРОВ В зависимости от способа передачи тепла все отопительные приборы подразделяют на радиаторы и конвекторы. Радиаторы относятся к...»

«Вариант 1 Часть1 Прочитайте текст и выполните задания 1-3 (1)Благополучно переплыв Атлантику и высадившись со своей командой на берег Америки, Колумб был убеждён, что добрался до Индии, и (. )нарёк местных жителей...»

«. Содержание 1. Место дисциплины (модуля) в структуре образовательной программы 2. Планируемые результаты обучения по дисциплине (модулю) 3. Объем дисциплины (модуля) с распределением по семестрам 4. Содержание дисциплины (модуля) 5. Фонд оценочных средств для проведения промежуточной аттестации обучающихс...»

«Содержание 1 Общие положения 4 2 Характеристика профессиональной деятельности выпускника 2.1 Область профессиональной деятельности выпускника 2.2 Объекты профессиональной деятельности выпускника 2.3 Виды профессиональной деятельности выпускника 2.4 Задачи профессиональной деятельности выпускника 3 Компетентностная модель выпускника 4...»

«Автоматизація технологічних і бізнес-процесів Volume 7, Issue 4 /2015 www.journal-atbp.com АВТОМАТИЧНІ ТА АВТОМАТИЗОВАНІ СИСТЕМИ УПРАВЛІННЯ ТЕХНОЛОГІЧНИМИ ПРОЦЕСАМИ УДК 664.1: 681.5 АНАЛИЗ СИСТЕМ ТРУБОПРОВОДНОГО ТРАНСПОРТА САХАРНЫХ ЗАВОДОВ С ЭЛЕМЕНТАМИ АВТОМАТИЧЕСКОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ Analysis of systems of transport valves of...»

«ОБЪЯВЛЕНИЕ ОБ ЭЛЕКТРОННЫХ ЗАКУПКАХ СПОСОБОМ ЗАПРОС ЦЕНОВЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ N:158815 1. в лице "Восточные МЭС" (наименование заказчика) объявляет о проведении электронных закупок способом запроса ценовых предложений Элементы питания (наименование закупки) 2. П...»

«Приложение №4 к Условиям открытия и обслуживания расчетного счета Перечень тарифов и услуг, оказываемых клиентам подразделений ПАО Сбербанк на территории г. Салехард (действуют с 01.12.2016) Наименование услуги Стоимость услуги в рублях в иностранной валюте1 РАСЧЕТНО-КАССО...»

«ОБЪЯВЛЕНИЕ ОБ ЭЛЕКТРОННЫХ ЗАКУПКАХ СПОСОБОМ ЗАПРОС ЦЕНОВЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ N:165411 1. в лице "Восточные МЭС" (наименование заказчика) объявляет о проведении электронных закупок способом запроса ценов...»

«Т. Майдалян СОВРЕМЕННЫЕ СИСТЕМЫ ОТОПЛЕНИЯ СОВЕТЫ ПРОФЕССИОНАЛА ДОМ. X X I век ЛАДА РИПОЛ классик Москва 2006 ББК 38.639 М12 Майдалян Т. М12 Современные системы отопления.— М.: ООО Издательство "ДОМ. XXI век", ООО "ИКТЦ "ЛАДА", ООО "ИД РИПОЛ классик", 2006. -170 с: ил.— (серии...»

«Сеть социальных контактов: мобилизация социального окружения детей и семей в кризисной ситуации Редакторы: Наталия Власова, Бритта Хольмберг, Наталия Снурникова МОСКВА, КИРИЛЛ 30 августа. 16/00. еще день и в школу. Мама снова пьяна. Бабушка с утра опять ора...»

«Автоматизированная копия 586_227392 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14769/10 Москва 8 февраля 2011 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова...»

«Приложение № 4 к Условиям открытия и обслуживания расчетного счета Перечень тарифов и услуг, оказываемых клиентам подразделений Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России" на территории г....»

«ОБЪЯВЛЕНИЕ ОБ ЭЛЕКТРОННЫХ ЗАКУПКАХ СПОСОБОМ ЗАПРОС ЦЕНОВЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ N:177605 1. в лице "Восточные МЭС" (наименование заказчика) объявляет о проведении электронных закупок способом запроса ценовых предложений Металлоизделия (наименование закупки) 2. Перечень лотов № Наименование Краткая Дополнительная Кол-во Ед. Планируемая Условия Место...»

«Лекция 3. Для рассмотрения знания и познания как объективаций необходимо изучить знаковую ситуацию со стороны ее онтологических характеристик. Сейчас я начну с краткого описания некоторых существенных особенностей объективации знания и познания. В феноменах знания и познания проявляется специфика существования знания как объект...»

«Сказки Ученого Кота Шарль Перро Золушка. Спящая красавица (сборник) "Просвещение" Перро Ш. Золушка. Спящая красавица (сборник) / Ш. Перро — "Просвещение", — (Сказки Ученого Кота) В книгу вошли хорошо известные и любимые многими поколениями детей и взрослых сказки "Золушка" и "Спящая красавица" знаменитого французского писателя Шарля...»

«30.01.2014 Группа "Черкизово" объявляет результаты операционной деятельности за 4-й квартал 2013 г. и 2013 год Группа "Черкизово" (LSE:CHE), крупнейший производитель мяса и комбикормов в России, объявляет результаты операционной деятельности за 4-й квартал 2013 г. и 2013 год Птицеводство Общий объем продаж в сегме...»








 
2017 www.book.lib-i.ru - «Бесплатная электронная библиотека - электронные ресурсы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.